石青玲/发自西安

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11月16日，国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据中，西安新建商品住宅销售价格环比上月降0.3%，同比上年涨1.8%；二手住宅价格环比上月降0.2%，同比上年降2.1%。

与房价下跌不同的是，西安高价商品房占比不断增多，令人费解。经采访调查得知，这其中的原因是开发商内卷式打折促销，成交价大大低于备案价。这种情况将成为四季度的常态。

以价换量

这是西安新房价格在年内连续两个月下跌了。

9月份，西安房价出现今年首次下滑，新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，二手住宅价格环比下降0.4%。多位业内人士对此分析表示：“多年老项目入市拉低了整体房价”。克而瑞陕西方面的分析认为，单月的下跌具有偶发因素。

不过，10月份，西安房价的持续下跌可以说打破了“假摔”传闻，验证了市场正在进入调整期。对于西安房价的表现，西安房地产行业资深分析师朱郁分析说：“在此轮全国房地产市场调整中，西安市场的表现比较稳健，总体量、总房价基数、总购买力呈现出了韧性，没有出现断崖式的下跌。”

具体来看，10月西安新房90平方米及以下环比降0.1%，同比涨2.8%；90平方米～140平方米环比降0.4%，同比涨1.5%。140平方米及以上环比降0.2%，同比涨2.3%。二手房方面，90平方米及以下环比降1.9%，同比降2.1%。90平方米～140平方米环比降0.3%，同比降2.1%。140平方米及以上环比降0.2%，同比降2.4%。

可以说是全线下跌，但与房价环比下跌的另一面不同的是，高均价新房占比上升。据中国指数研究院统计，在10月份开展意向登记的楼盘中，有超过11个楼盘价格在2万元/平方米以上，仅有2个楼盘均价在1.5万元/平方米以下。

高价新房项目增多，房价却出现了下跌，其中的原因令人费解。对此，朱郁分析认为，这主要是多个项目进行了打折促销活动，导致成交价低于备案价所致。“一些项目为了加大去化力度，尽快回笼资金，提升企业运营能力，采取了一些变相的促销手段，走上了以价换量的老路子。”朱郁表示。

对于接下来的西安房价，朱郁认为在全年业绩压力下，四季度，各企业仍会加大推盘力度，以价换量的现象会更加突出，房价仍会呈现出下跌的走势，不过降幅会有所收窄。

克而瑞陕西方面则预测称：“此前西安政策层面调控力度较小的原因是因为房价持续坚挺，后续如果房价持续下滑，不排除政策将进一步松绑，外围限购区域或将调整，首付比例下调范围进一步扩大。”

促销内卷之战

在刚刚过去的“双11”，西安房企推出了五花八门的优惠活动，主要包括特惠房、成交送物业费、送车位券、家电大礼包、抽奖、全体推介等活动。

西安万科从11月初就上线了“双11”主题活动，其在售楼盘万科未来时光、万科四季花城、万科未来星光均有对应的具体促销政策。紫薇地产推出了“双11宠粉嘉年华——7盘联动”活动，给出了多重好礼特惠，包括限量特价房秒杀、最高直减百万、惊喜大礼包、全民转介成交以及薇粉礼等优惠；此外，龙湖、绿城等企业也推出了相应的活动。

其中，位于蓝田的万科四季花城推出了首付5%，交房前3个月补齐剩余首付款的活动，可以说打响了各企业营销活动的内卷之战。

“现在订房只需要付5%的首付，剩余15%我们会找金融公司做贷款，在交房前3个月补齐就行。”万科四季花城的一位置业顾问对记者介绍道。据万科·四季花城的置业顾问称，活动推出后，项目4天的销售业绩达到3亿元，98平方米的小户型已经售罄。万科未来时光也推出了上述活动。

在各大楼盘打折促销的同时，政策端也利好不断。11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，文件从稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、推进受困房地产企业风险处置等六大方面共计16条措施上发力，深入推进房地产市场平稳健康发展。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析认为，当前各地纾困政策“应出尽出”，调控宽松对市场端的促进作用将愈发有限，当前的难题仍是购房者信心与预期普遍不足，随着后续“保交付”工作落实的效果将传导至新房市场。

市场普遍认为，房企的营销活动、政策的保驾护航会为购房者打开最佳购房窗口期。不过，这能激活多强的购房者预期与信心，还待观察。