刘伟/发自北京
(资料图片)
继供给侧的“三支箭”落地后，政策在需求侧的加码力度越来越大。
1月5日晚间，据央视新闻消息，住房和城乡建设部部长倪虹在接受总台央视记者专访时指出，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。
中国人民银行同日发布消息称，近日，与银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
这不是监管部门首次提及放宽房贷下限。2022年9月29日，央行、银保监会便曾发布通知，明确指出符合条件的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，住建部重申降首套房利率，与央行“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”是一致的，就是要创造出政策红利，引导和改善市场的预期，降低购房消费的门槛，尽快让楼市需求端能稳定下来。
动态调整利率更灵活
2022年9月29日，央行、银保监会便曾发布通知，明确指出符合条件的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
但值得注意的是，该政策明确了截止时间为2022年12月31日。2023年初，新政再度提及放宽手套房贷利率下限，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。
新政指出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
与此前的政策区别在于，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，整体来看，本次政策较2022年9月29日的政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。
对于人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，倪虹在接受央视记者采访时指出：对购买第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，我们将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
倪虹同时还谈到2023年要重点抓住的5件事。首先，2023年要大力支持刚性和改善性住房需求，要继续毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。
其次，关于保交楼问题，倪虹介绍说，今年也要着力推进保交楼、保民生、保稳定工作，落实城市政府主体责任，做实"一楼一策"方案，确保支持政策精准落实到每个项目、每个购房人，让购房人吃下"定心丸"。
第三，倪虹表示，今年要以"慢撒气"的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。此外，倪虹还表示要努力提升品质、建设好房子以及合力整治房地产市场秩序。
多城有望放宽首套房贷利率
在2022年开始阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限时，根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，约有23个城市符合条件。
在后来的实施过程中，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，2022年出台房贷利率下限调整政策后，其本意是在2022年底就不再执行，即当时的政策有效期只到2022年底。
他表示，此次央行继续发文，赋予房价疲软的城市可以继续落实此类政策，实际上是延续了2022年的政策思路，2023年要继续降房贷利率。而且此类降低房贷利率是针对首套房，包括首套一手房和首套二手房。
根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。
三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
严跃进认为，此前2022年首次调整利率时，统计的城市数量为23个，而当前统计则增加为38个。房价疲软城市数量明显增多，这意味着更多城市或将主动降低首套房贷利率。
根据全国银行间同业拆借中心数据，2022年12月公布的5年期以上LPR报价为4.30%，目前首套个人住房贷款利率下限为不低于LPR 20个基点，即执行最低利率的城市为4.1%。
新政出台后，意味着更多符合条件的城市在特定时间内的首套房利率有望跌破“4%”，进入“3%”时代。