2022年是集中式长租公寓迎来重要发展的一年，行业格局初现。

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作为长租公寓发展商里走重资产路线的代表，微领地于2023年1月也宣布，其刚开业不久的微领地浦江中心社区一期入住率已达到97%，2022年四季度平均每月新增签约330套。

贝壳研究院数据显示，2022年前11个月，全国重点40城租赁成交量较去年同比下降2.4%；全国重点40城平均月租金同比下跌3.2%。在上海，2022年10月以来，全市各区的租赁业务也出现了不同幅度的收缩，客户量比去年同期降低了25%。细化到公寓行业，形势也并不乐观。按照仲量联行监测数据，2022年上海集中式长租公寓市场平均入住率为86.3%。在当前租赁市场量价齐跌的背景下，97%的入住率已高于行业平均水平。

作为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，伴随落户政策不断放宽，上海人才虹吸作用越来越明显。根据上海交通大学住房与城乡建设研究中心数据显示，上海租房人口占常住人口的40%，高于北京和深圳，位居全国第一。在上海的租赁住房市场，青年白领和高校毕业生构成上海租房主力，毕业后平均7年至10年的租房时间，使得上海青年租房市场在更加稳定的同时，也更显韧性。

微领地自成立便深耕上海，中资产时期曾运营管理近50个大社区、25000间房源，累计服务200000万新市民、青年人。2021年，微领地宣布回归重资产模式，目前在上海已拥有7个重资产项目、30000间房源，在营在建83万平方米，管理资产200亿元人民币。

上海青年租房市场需求巨大，但合规的、满足需求的产品却有缺口，供需矛盾凸显。

根据诸葛找房数据显示，上海的租金收入比30.4%，排名全国第一；上海高校毕业生薪资主要集中在6000元至8000元，他们房租预算为每月2000元至3000元。

市场上这个价位段的产品多为C2C的私人住宅，由于一室户稀缺，青年租户通常采用多人合租方式降低房租成本，住房品质、私密性、邻里关系、物业管理等问题影响青年生活质量。

目前上海市场上已建成的R4（租赁住房用地）租赁项目，普遍为大面积户型，租金整体比较高，与刚需的每月2000元至3000元预算产生错配。

2022年7月安居客数据显示，上海4000元/月以下出租房源供应占比45%，需求占比70%。4000元/月以下住房的需求量被低估，市场供需存在矛盾。

在此背景下，微领地聚焦毕业五年内的职场新生代用户，为他们提供“住得起、住得好”的房子。

在微领地集团首席执行官周君强看来，“住商品房长大的Z世代年轻人对住房的私密性和品质感有要求。而房租收入比的国际通行的警界线是30%。租金收入比超过30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降”。

针对浦江中心社区的租户画像，微领地也提供了直击痛点的产品：20平方米至25平方米，独立一室户，精装修、品牌电器全配，月租金只要2000元至3000元，保障青年租户体面生活。

在周君强看来，“产品在追求品质化的同时，也要聚焦租客住宿之外的生活以及精神需求。不仅要住好，更要生活好。因此，微领地的超级社区应运而生。”

在这个超过8万平方米的超级社区里，微领地为青年租户匹配了全家便利店、菜鸟驿站、鹿鸣书店、健身房等品牌商户；租户还可以免费使用社区7天无休巴士、彩虹篮球场、共享厨房、共享餐厅、自习室、桌球室等当下年轻人喜爱的休闲生活配套设施。

微领地是全国最早投身长租公寓领域的企业之一，目前已进入“纳保”阵列，致力于促进当地经济建设和职住平衡。

1月11日，上海市第十六届人民代表大会政府工作报告中提到：“2023年，上海要进一步改善上海市民居住条件。建设筹措7.5万套（间）保障性租赁住房。”在疫情形势逐渐好转、经济复苏，以及金融、土地政策支持的大环境之下，保租房市场将迎来更大的发展机遇。（付珊珊）