中房报记者 李叶 北京报道

全国整体房地产市场“哀鸿”一片之际,成都楼市走出了一条“逆势狂飙”的上升曲线。



(资料图片仅供参考)

8月16日,国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,7月70城中仅20个城市新房价格指数环比上涨,较6月份减少了11个;新房价格环比下跌的城市达49个,创今年以来下跌城市数量新高。


在这份谈不上良好的数据中,成都楼市表现依旧亮眼。


根据数据,成都7月新建住宅销售价格环比上涨0.2%,已连续上涨18个月,亦比去年同期增长了6.4%,今年1~7月成都新房价格同比去年增长了8%。


二手房方面则出现分化。


7月,成都二手住宅销售价格环比下降0.2%,已连续下降4个月。不过,同比去年同期仍增涨5.2%,是70城中二手住宅销售价格同比增幅最大的城市。


比起连续4个月下降不多的二手房价,突增的挂牌量更引人注意。成都当地一名房产经纪人告诉记者,现在成都的二手房越卖越多,降价出售是件正常的事。截至8月17日,贝壳官网成都区域挂出的二手房为203369套,而在1个月前的6月7日,这个数据为200590套,4月初时该平台的二手房数据未超过19万套。


新房、二手房走出不一样的价格曲线背后有着怎样的故事?一路高歌猛进的成都楼市是否会迎来变化?


成都楼市为何“狂飙”?


数据来源:中指研究院


近年来,成都房价一直保持上涨势头。


根据中指研究院提供的数据,2018年~2022年的5年间,成都新房价格呈现持续上涨的趋势,新建住宅销售均价一路从2018年的9830元/平方米上涨至2022年的17189元/平方米,上涨接近2倍。


进入2023年,这一上涨势头仍未停止,在过去的7个月里均实现了新房价格的环比增长。


成交量方面,成都在西南几个城市中也可谓一骑绝尘。


今年上半年成都总共成交新房8.1万套,是去年的1.07倍;二手房上半年的成交套数则达11.9万套,是同期商品住宅成交套数的1.5倍,同比增长65%;成交面积为1135万平方米,同比增长68%。


成都新房市场在今年3月更是重现了久别的“万人摇”场面,令行业内瞩目。


再看成都的土地市场,也呈现出一派火热景象。


6月13日,成都举行今年第二批供地的首场土地拍卖,112家企业报名参拍,土地拍卖现场首次出现3位数号码牌。最终,8宗宅地全部成功出让,总成交金额94亿元。其中,6宗地触顶熔断,通过摇号抽签确定归属。


成都楼市为何这么火?


“成都城市基本面支撑较好,人口持续高速涌入,置业需求充足,这是成都上半年商品住宅市场保持量级稳定和房价上涨的根本。”中指研究院四川分院分析称。


记者注意到,成都连续14年位居“中国最具幸福感城市”第1名。生活节奏缓慢、娱乐业发达、城市气氛好、美食多是人们给成都贴上的标签,成都也一度被网友称为“来了就不想走的城市”。


“成都吸引了大批年轻的外来人口涌入,尤其对于贵州、甘肃、青海等大西部省份的年轻人吸引力度逐年攀升。”一名西南地区的房企人士表示。


在过去的10年间,成都人口增长惊人。根据最新人口普查数据显示,2022年末成都常住人口达到2126.8万,在全国排在第4名,是全国第4个常住人口超过2000万的超大城市。2011年~2021年末,成都常住人口猛增712万,超过深圳和广州,增量位居全国第1。


值得注意的是,成都的经济水平、教育、医疗、交通等与百姓息息相关的领域皆处于全国前列。


以医疗为例,成都三甲医院数量达到39家;就业方面,目前A股市场上,成都上市公司合计有116家,数量位居全国第8。


成都市统计局发布的数据显示,2022年,成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元,这是成都GDP历史上首次突破2万亿元,也是全国第7个突破2万亿元GDP的城市。2022年成都居民人均可支配收入47948元,高出全国11065元。


在众多优势的叠加下,对于整个中西部地区,成都具备了强大的人口虹吸效应,这也为其楼市提供了重要支撑。


“拐点”要来了吗?


根据诸葛数据研究中心提供的数据,成都二手房成交量在经历了3月份的最高点后,就进入下滑区间。数据来源:诸葛数据研究中心


进入下半年,一些趋势却开始显现。


7月,成都二手住宅销售价格环比下降0.2%,已连续下降4个月,价格下探的同时挂牌量却在增加。截至8月17日,贝壳官网成都区域挂出的二手房为203369套,而在1个月前的6月7日,这个数据为200590套,4月初时该平台的二手房数据未超过19万套。


对于二手房价格的下滑,成都当地一名房产经纪人认为,“这都是正常的事,挂牌量增加,客户选择多,降价销售能尽快出手。”


在成交量方面,新房、二手房方面都呈现出走低的趋势。


成都市住房和城乡建设局的数据显示,2023年7月,成都市新房成交量为11963套,环比下降11.5%,同比下降25.9%。这一成交量低于近12个月平均成交量0.7%。同时,二手房成交量为15362套,环比下降11.8%,同比下降11.2%。这一成交量也低于近12个月平均成交量6.1%。


因此,市场上也有成都楼市“拐点”将到来的声音。


不过,记者也注意到,尽管成都的新房、二手房成交量的确在减少,但在全国依然处于领先。


以北、上、广、深4个一线城市作为对照组。


2023年7月,北京新房成交量为10621套,环比下降23.8%,二手房成交为11160套,环比下降16.6%;同期,上海新房成交4787套,环比下降47%,二手房交易量为1.26万套,环比持平;广州在7月的新房网签为5188宗,环比下跌12%,二手房成交8096套,环比下降2.36%;7月份深圳一手住宅成交3156套,环比上涨3.5%,二手住宅成交2259套,环比下跌6%。


另一个值得关注的是供销比指数,即一定时间内市场房屋销售量与新增供应量的比值。


当销供比数值为1时,表示市场的供销比例平衡;市场价格表现平稳。当比值大于1时,表示市场销量大于供给,库存相应减少,房价有上涨的趋势;销供比数值小于1时,则表示市场供大于求,库存会随之增加,房价有下跌可能。


根据中指研究院提供的数据,成都市商品住宅7月供应面积为127万平方米,成交面积为146万平方米。成都市商品住宅1~7月供应面积为1105万平方米,同比上升6%。成交面积为1231万平方米,同比上升2%。销供比为1.1。


数据来源:中指研究院


在土地市场上,房企们的拿地热情也依旧为减。


8月15日,成都市中心城区8月第2批次土地竞买进入现场竞拍环节,15宗涉宅用地全部成交,成交总额156.4亿元,平均溢价率为7%。其中7宗地块“触顶”成交,溢价率均超14%。


中指研究院四川分院表示,从拿地企业性质来看,热门地块仍吸引如建发等全国性头部企业积极争抢,外围地块则出现地方平台公司托底拿地的现象。开发企业对核心区域未来发展仍持续看好,但对外围区域市场则保持冷静观望态势,投资逻辑趋同。


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