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环京上一次的巅峰是17年初，到现在整整五年了，五年时间，环京跌幅全国之最，全国惟一的腰斩就出现在环京。

一说环京，很多人首先想到北三县，其实环京远不止北三县，当年房价上天的也不止北三县。

北京是内陆城市，被张家口、承德、保定、廊坊和天津五个城市包围，加上一块廊坊的飞地北三县。

北京有16000多平方公里，除了东城西城朝阳海淀这几个中心区，还有平谷、密云、怀柔、延庆、门头沟、房山这些远郊，产业低端，发展缓慢，还有大片的村庄和农田。

图片来源壹书生说房

五年前环京最火的时候，也有炒张家口、承德和保定环京的，都是纯割韭菜，收智商税。

但是环京有三个区域，概念最多，炒的最热，投资客一茬接一茬，价值则是扑朔迷离，真假难辨。

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第一就是廊坊飞地北三县：燕郊、大厂和香河，重镇燕郊声名赫赫。

北三县能胜出不是偶然，首先它毗邻近郊通州，距离朝阳很近，能和国贸CBD实现通勤。

其次北京市政府迁到了通州的潞城镇，和燕郊一河之隔，规划的地铁22号线又连通了北京和北三，这三点加起来，具备极强的炒作属性，所以16、17年北三县被炒的最凶，飞的最高。

去年年中，22号线开建，燕郊又被旧饭新炒，去年那么差的年景，燕郊居然逆势上涨了，虽然涨幅有限，但在去年的楼市实属罕见。

需要说明的是，虽然燕郊涨了一点，但是大厂和香河纹丝没动。

环京第二名是南三县：固安、永清和霸州。

南三县在环京热度仅次于北三县，有四个原因：

一是毗邻的大兴算是北京近郊，离中心区相对较近；

二是华夏幸福在固安打造了一座产业新城，规划有模有样；

三是北京新机场2016年启动建设，位于大兴南，离南三县很近，当时炒的极热；

四是南三夹在北京和雄安新区之间，一个是北京，一个是未来的深圳，自然是热的烫手。

2017年固安最高涨到2万多，永清和霸州也到了1万多。

18年之后，南三县阴跌不止，现在固安孔雀城1万2，永清霸州8到9千，一直看不到止跌回暖的迹象。

第三名是保定的涿州，涿州能排到第三，只有一个大杀招，就是有高铁直达北京西站。

北京到涿州每天20趟高铁，涿州东站25分钟抵达北京西站，可换乘地铁7号线和9号线。

高铁2012年开通后，涿州政府在东站建设了高铁新城，所谓高铁新城大家都懂，披着发展的外衣，做着房子的生意。

2016年，北京西站的房价涨到7-10万，高铁新城才1万出头，25分钟车程价差八倍，怎么看也是巨大洼地，投资客一涌而入，把房价短时间抬到18000。

潮水退去之后，高铁新城跌到现在的10000-12000。

北三县、南三县和涿州高铁新城，做为环京概念最强、蹦的最高的三个片区，现在跌幅都有40%，北京去年的一波上涨，没能带动这三个区域，除了燕郊。

至于毗邻北京远郊的怀来、张家口、涞水和承德，环价值基本为零，17、18年借着环京的热浪，一样炒到上万，当年在这里买房的，全部变成了沉没资产。

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环京从高处跌落已经五年，当年无数大V和投资客看好环京的价值，认为北京买不起房的大量刚需一定会外溢，环京就是他们最后的归宿，现实结结实实给大家上了一课。

2017年，是楼市第一次炒作环一线的概念，没有任何经验可借鉴，也没有人预测到今天的结局，包括我在内，做事后诸葛亮没有意义，只能以史为镜，说说今天的环京带给我们的启示。

环京最大的启示就是：环一线如果本身没有产业，那它的价值只有一个，就是能实现和一线城市的有效通勤。

一定要注意，很多人被通勤这两个字给忽悠瘸了。

有效通勤指的是从环一线到达一线CBD的距离，绝不是从环一线到达一线边界的距离。

一线周边的楼盘，很多采用“20分钟直抵北京（上海、深圳）”，或者“距北京直线距离3公里”类似的宣传语，让人产生了融入一线，同城共享的幻觉。靠着这种幻觉，环一线卖出了无数房子。

现实是哪怕这个楼盘紧临界碑，跨一脚就能进一线，如果对面是一线的农村和庄稼地，对房价提升也毫无意义。

两城交界往往是三不管地带，规划最差，发展最慢，却最容易被开发商拿来做文章。

真正的有效通勤距离，指的是从环一线楼盘到达一线CBD的距离。

以北京为例，北京有四个主流CBD：国贸、望京、中关村和上地。

只有北三县，距离国贸CBD最近，这才是北三县长盛不衰的根本原因。

燕郊、大厂、香河三县，只有燕郊和国贸的通勤能控制在1个半小时之内，这才是燕郊长盛不衰的根本原因，也是燕郊去年还能逆势翻红的根本原因。

而大厂和香河，虽然同为北三县，但通勤距离明显增加。

以香河北部新城为例，凡是卖北部新城的，统一说辞都是：开车五分钟上京哈高速，30分钟直抵东五环。听起来很靠谱，实际是瞎忽悠。

燕郊距东三环直线距离29公里，走通燕高速直接上京通快速，向西一条线直抵国贸。通勤可开车可公交可地铁，时间能控制在60-90分钟。

香河北部新城，距东三环直线距离46公里，只能走京哈高速，到东三环上华威桥，再向北4公里抵达国贸，实际距离60公里，无地铁，开车最少1个半小时，公交要换乘3-4次，时长2个半小时。

大厂香河和CBD的通勤时间超出了普通人的通勤极限，这才是燕郊再次翻红大香不动的根本原因。

南三县也是同理，距离固安最近的丰台丽泽CBD，直线距离46公里，超过了极限通勤。

而当初推高南三县房价的吉祥三宝：大兴新机场，固安产业新城和雄安城际高铁，最终证明全是毫无价值的一地鸡毛。

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问题来了，为什么高铁通勤只有25分钟的涿州高铁新城也涨不动?

我研究了北京西站的地理位置，北京西站位于西三环内，周边没有产业，能换乘地铁7号和9号线。

7号线向东奔朝阳和通州，中间虽经停29站，但没有一站直抵CBD，都需要换乘。

9号线连接国家图书馆与丰台，和7号线同理。

高铁本身的通勤便利远低于地铁，如果再不能通过地铁换乘直抵CBD，价值就会极剧缩减。

环一线到底该如何买房?

我给大家一个最有效的测算方法：实测该楼盘距离最近CBD的通勤时间，如果开车超过70分钟，公交地铁超过100分钟，价值就很小了，后期很难涨的动。

临深也可以采用这种测算方法。

环一线本身还有一个价值，就是安置父母和家人，周一到周五在一线上班，周末团聚，这本来是个不错的选项。

但是环一线的市政太过贪心，建的房子太多，供应远远大过需求，单靠这一项自住功能根本填不满漫山遍野的房子。

最后我要说明一点，虽然燕郊优于其他环京，但不代表燕郊还有多少上涨空间。

目前燕郊两万多的房价已基本到顶，继续上涨的动力不足，22号线开通不会给燕郊带来下一波大涨，有兴趣了解燕郊的可以留言，如果留言多我会再写一篇燕郊。