01.

人是短视的，只看当下，都想回到往日的繁荣时光里。短期来看，楼市下行，对谁也没好处。所以，盼望楼市回升甚至反弹的人很多。当政策纾困时，都将其与过去类似的场景进行比较。但我们要有清醒认识。首先，纾困也好，刺激也罢，都在需求端，但不要过分夸大效力。 

比如，“降首付”确实是为了“稳楼市”。因为，内地三四五线城市的房价已经阴跌了2年多了，库存积压叠加人口外流，这时候还坚定要买房的，只有刚需。比如返乡置业的骑手小哥。于情于理，“降首付”是合理的，但谁也没考虑到增加月供的压力，希望他们一切安好。

其实，明面上银行“降首付”不算什么，暗地里的“分期首付”、“一成首付”早已风起云涌。为了回笼现金流，开发商垫首付比较普遍。据悉，包括深圳在内，“一成首付”已不再稀奇。

其次，“降利率”，更多是新增楼市需求不足，而按揭额度增加的结果。2021年前三季度累积的按揭申请件处理完以后，新增的市场需求有限。简单讲，资金供应多了，利率就下来了。据悉，经营贷政策宽松了，也无人申请。就连市场很好的上海，近期都要求“保证房贷增速”。

02.

说明什么问题呢？当下的市场需求还比较孱弱，这不是周期性的！

一是，疫情常态化多点散发，中低收入家庭的收入受到影响，这些家庭劳动力主要在服务业行业就业；

二是，新增购买力在减少：

近年来，每年毕业大学生超过了千万，但部分通过学校与毕业生签订临时性就业保障合同来缓解压力。2021年1-11月，我国城镇调查失业率从5.4%下行至5.0%，表明劳动力市场运行平稳。值得注意的是，同期内16岁-24岁的年轻人调查失业率却由12.7%上升至14.3%。

三是，对未来收入增长的乐观预期下降，导致购房延后或迟迟不定；

四是，增量购房者，很多有购房经验，或身边人有购房经验，对楼市本质和风险有了一定认识；

五是，货币宽松，刺激的是豪宅型改善：

当政策开始纠偏，特别是信贷投放增加、利率下降，最先好转的，就是本地高端改善需求。主城区100平米以上的改善新盘，交易比较好。近期，广州天河、白云、荔湾、越秀的高端新盘，卖的都还可以。所以，当下与2020年疫情后有点类似，预期好转，最先回升的就是豪宅。

但是，本地富裕一族驱动的豪宅改善，其容量是有限的。一方面，该改善的，基本在近年来都改善了。其他人，或受生意不景气的影响，或对当下楼市风险有新认识，也不太愿意出手。

也就是说，当下只是一小块楼市在回升，这是个“小众市场”，整体楼市并未呈现回升的态势。特别是，受二手房市场不景气和价格下跌，交易周期拉长、交易对手减少，一般改善型需求（或称“刚改”、“卖一买一”）难以实现。广大新市民、外来人群的购房需求未转化为现实。

03.

近期，我在珠三角某热点三线城市调研，发现开盘“成交几套”的情况很多，甚至还有“零成交”的。据悉，很多城市连续两周“0新开”。显然，市场距离回升，还有一段距离。从去年四季度，政策就开始纠偏，信贷额度宽松、利率降了，国家和各地的暖风不断吹，为啥市场不回暖？

因为，今非昔比、物是人非，要看到这“四个回不去了”：

一是，房价“只涨不跌”的预期，回不去了；

二是，对未来收入增长的乐观预期，一时半会儿也回不去了；

三是，开发商加杠杆“快周转”和购房者“加杠杆”炒房，回不去了；

四是，地价对房价的推动，回不去了。

需求端的这种巨变，直击开发商的营销底线。据说，深圳主城区罗湖出现15%佣金的一手房。总价400万元起、最高3328万元的办公产品，成交一套佣金最低60万元起，最高500万元。即便这是个案，但全民营销，4%-6%的佣金费率，在深圳很常见，可见当下购买力之弱。

当下，还要重视供给端的冲击。

民企信用风险爆发的传导效应，还未结束。地价推动房价上涨，这是前两轮楼市回升的因素，但民企信用风险继续存在，传导至土地市场，导致流拍和低地价，还在发生。截止2月22日，今年以来CRIC重点监测的98个城市流拍率达20%，其中1月流拍率接近25%的高位。

图：2022年1-2月住宅用地招拍挂流拍率TOP10城市

信用风险除了在土地端的传导，在销售端，开发商“要钱不要货”的销售行为，导致了大幅度的打折促销，对片区房价具有非常大的影响。市场本来就低迷，一旦周边有竞品在打折，其他开发商只有“被动跟进”的选择。这对于疲弱的楼市市场预期，有比较大的冲击。

供给端的冲击，传递到需求端，就是房价还会下降的信号。

供给端的冲击，还远远不止于此。这几轮楼市起起落落，对购房者是一个教育和“再教育”的过程。他们自己或身边亲朋都有参与房子买卖的经历，不再轻信过去那套营销话术。开发商和渠道方合谋，炒作规划蓝图，驱动房价上涨预期，带动需求入市的模式，很难奏效了。

因为，很多城市新区规划并未落地，公共配套也不完善。更夸张的是，房子都已交付了、可以入住了，但小区通往外面主干道的道路都没修好，导致片区实际入住率很低。实打实的感受，经口口相传，就导致后续的购买力用脚投票。近期，这些区域的房价，明显在下跌。

04.

近期，国新办举行的新闻发布会上，住建部负责人表示，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展。时隔几年，管理层再次强调满足改善性需求。

一方面，很多城市，改善需求确实是主力；另一方面，改善需求能带动房子循环，比如“卖一买一”的置换需求，这样的连环单能带动多套房屋交易，这也是行业良性循环的重点。更重要的是，管理层希望需求端能保持一定的活跃度。唯有此，才能解决供给端的冲击。

目前，民企融资困局并未获得改善，无论是开发贷，还是债券发行，金融机构显然还很谨慎。近期，民企多笔ABS、信用债借新还旧终止。货币宽松了，但资金在往央企国企走。对央企和国企来说，货架上的资产包太多，有得挑有得选，“招拍挂”性价比也高，他们不会贸然出手。

而且，近期央行和地方的政策纾困，貌似让很多民企又看到了希望：“再撑一撑，春天就来了”。所以，有的不愿意割肉，不愿意把优质资产拿出来买。由此，就造成供给端冲击持续存在。当楼市需求面好转一些了，无论是民企开发商自救，还是收并购，条件都会成熟很多。

因此，国家政策调整，目的是很强的，创造让行业良性循环的大环境，但又是极其小心的，担心房价再次上涨，让当下畸形的需求端，疲弱的消费和内需，扭曲的经济结构雪上加霜。因此，住建部再次强调“保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。”

总之，政策端的目标很明确，保稳定、保行业，而不是救市或救企业。政策端不会放大招，需求已不复当年之勇，供给冲击还会继续存在。楼市低位徘徊的局面，可能要