前段时间,有网友曝光了位于宝中的新盘都市名荟二期的户型图,时隔两年多这个楼盘终于有了一点动静。

也就是说,作为宝中捂盘“四巨头”之一的都市名荟二期今年有望入市了?!

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都市名荟二期,

是真来了还是“狼来了”

从2020年下半年至今,宝中一直没有新盘入市,开发商都极其傲娇,动不动就捂盘。

片区四大“捂盘天王”——泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市名荟二期、盛意家园,隔段时间就会风传即将入市,结果最后都是被证实只是“狼来了”。前段时间就连去年新拍的限价8.55万地块都被传言要自持。

而这一次都市名荟二期户型图的曝光,可能也预示着该盘离开盘不远了。

户型图 左右滑动查看更多

都市茗荟花园位于宝安中心和新安站之间(距离两站都在500米左右),项目分为两期开发。一期2020年4月曾被投诉“捂盘不售”,随后6月份开盘推出69套199-240平大户型房源,均价10.9万/平,全部售罄。(一期还剩余233套未售,据传开发商准备用来做酒店,不打算入市了。)

二期紧挨着泰华梧桐聚落,一共有5栋,合计732户,其中套内面积小于90平的有549户,占比75%。

都市名荟家园实景图

项目正在施工,根据工程概况,原定施工时间为2017年3月10日-2021年5月10日。但在另一侧,贴了一则温馨提示,施工时间已改为2017年3月10日-2023年1月15日。

现在项目已经建到30多层了,有消息称二期今年下半年会入市,吹风价和一期的10.9万/平差不多,但是一期都是大户型,二期价格可能会更高一些。

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宝中两大高龄“鸽王”,

泰华梧桐聚落开发商要自持了?

宝中年龄最“长”的两大“鸽王”非泰华两个难兄难弟莫属——泰华梧桐聚落和泰华梧桐林居。这两个项目拿地至今都二十多年过去了,却还是迟迟不肯入市。

泰华梧桐聚落

据传开发商将自持

泰华梧桐聚落可以说是宝中最高龄的鸽王了。

项目位于片区两大标杆楼盘——壹方玖誉和熙龙湾之间,是片区比较中心的位置,目前已是现房。

自1998年取得了《建设用地规划许可证》,已经过去24年了,项目早已现房落成,但是入市依然没个准信。

泰华梧桐聚落规划3栋多层商业,5栋高层住宅,总住宅户数362户,其中小于套内面积90平的占了332户,为总量的91.7%。

除了旁边的天健时尚空间,周边二手楼盘差不多都是大户为主,泰华梧桐聚落的小户型产品一旦入市想必会很抢手。

从现场的公示牌显示,项目建设周期是2018年2月1日至2020年1月31日。而在另一侧,有一则简短的温馨提示,项目施工时间为2019年4月30日至2021年8月30日,具体工程事项未做说明,但施工单位为同一家。

楼盘附近有中介透露,项目已基本确定暂时不卖,开发商打算自持。距离项目一街之隔的壹方玖誉,目前二手房报价在20万/平左右。

据悉,目前泰华梧桐聚落的办公产品已经开始出租,面积约229-6000平,并且更名为“梧桐村”,在项目外墙上可以看到招租条幅。

之前就有人吐槽泰华梧桐聚落的外立面显得很潦草廉价,像是富士康的宿舍或者招待所,对不起宝中这样的好位置。没想到这下倒好,直接改名叫“梧桐村”了。

网上有人爆料说住宅部分已经租完了,但是项目目前还没到交付的时候,这到底是怎么操作的,也让人倍感诧异。

泰华梧桐林居

拿地到现在17年过去了

泰华在宝中的另外一个项目——泰华梧桐林居,曾用名泰华海逸世家,也是鼎鼎大名的捂盘王,开发商于2003年拿地,2020年才正式动工,批地至今已经快20年了。

从拿地到现在,宝中房价从4000到现在的10万+,此盘到现在还没入市,在各大房产网站上挂了10多年的“开盘时间待定“。

据公示牌显示,项目建设周期是2020年3月1日至2024年12月30日。目前项目已经出地面2-3层,工人在施工中,今年能入市的概率不大。

据了解,泰华梧桐林居将是宝中最后一个大型社区,建设面积43万平,包含住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等;其中住宅建面38.8万平,共由23栋高层连体住宅组成,规划总户数4482套,体量之大在深圳实属罕见!

网传效果图

套内面积小于90平的约3538套,占总数比例78.94%。网传户型有:107㎡两房一卫、172㎡四房两卫,整体偏改善,不过使用率偏低。

泰华梧桐林居与鸿荣源西岸观邸为邻,对面是之前被爆抢的海纳公馆,西岸观邸二手房指导价10.08万/平,业主报价16-18万/平。

而梧桐林居吹风价10万+/平,总价在1100万-2000万以上,与宝中其他盘差不多,存在较大限价红利。

刚需定位+宝中地段+限价,注定这个盘将会备受关注。只不过到底什么时候能入市,还未有定论。

盛意家园

拍卖无望,入市遥遥无期

盛意家园,宝中另一个十分神奇的捂盘大师。项目距离宝安中学地铁站约500米,背靠着富通好旺角,对面就是翻身片区。相比前面三个盘位置没那么中心,整体社区面貌远远比不上宝中。

盛意家园2010年拿地,2020年现房落成,但是现在12年过去了,还没有开盘迹象。

去年8月初,盛意家园因为整栋打包,以8.8亿起拍的事情闹得满城风雨,最后被迫中止,后面开发商解释说“拍卖为不实消息,将依法公开销售。”

项目占地面积仅3100平,规划1栋2个单元高层住宅,28层,户型面积段47-154平,共220户。虽然体量小,但它的户型很适合刚需,是宝中几个楼盘中户型最小的上车盘。

据传之所以迟迟不开盘,是因为盛意家园限价8.5万/平,而周边二手房普遍10万+,开发商心有不甘。

整体来说,宝中这四个盘位置都很不错,只不过拖延太久,产权年限大幅缩短,打新人也要理性看待。

3

延迟开盘有风险,

捂盘需谨慎

开发商通过“自持”、“封盘转租”等延迟开盘的做法,在深圳新房市场并不新奇。不排除有开发商博弈限价,追求利润最大化,用时间换利润的可能,但也有部分楼盘受客观因素影响成无奈之举。

还记得被称为“龙华万年妖盘”的润达圆庭吗,当初与周边的中航天逸、水榭春天5期、汇龙湾等项目几乎同期开工建设,但周边楼盘早已入市,仅剩该楼盘迟迟未能入市。

2016年沉寂了数年的润达圆庭终于有了动静——未能售出的1500多套房源全部入市招租,转为长租社区。

而同样在2016年入市的另一个龙华的“捂盘王”潜龙曼海宁,却因推迟几年入市升值22亿。

2009年,潜龙曼海宁一期开盘起价1.8万/平,而后每年挤牙膏式推盘,每次单价涨1万。后来一直卖不完,开发商直接封盘转为租赁,直到2016年又重新推出2000套房源,开盘价已为5.5万/平,根据入市面积测算,数年间,开发商已升值22亿!

是静待时日一夜飞升还是拖拖拉拉自此一蹶不振,这不仅关乎实力还关乎运气。

不过,打新人也不用太过惆怅,根据中原统计,深圳3月预计24个新房入市,其中不乏网红盘,有需要的购房者可以先关注新盘情况,提前做好购房准备。

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