2021年9月28日，深圳22宗住宅地集中出让，中海以37.34亿+配建21000平获得光明凤凰A503-0093宗地。后该拍卖地命名为“中海观园”。

宗地规定配建不少于20550平方米的出售型安居型商品房，宗地普通商品住房销售均价不得高于44400元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于21900元/平方米、最高售价不得高于23000元/平方米。

项目目前正在基坑作业中。

中海观园项目整体效果图：

1.

中海观园整体上位于光明凤凰城片区，该片区规划总占地面积约15k㎡，在功能定位上属光明科学城南部产业转化区。片区北上与光明科学城”心脏“——光明中心区形成互动关系。

有凤来仪，拥有连片净地，使片区在开发效率上先行一步。近年来片区陆续吸引了一大批国内外行业龙头企业和重大项目入驻，并形成了全国乃至全球一流的平板显示产业基地。依托华星光电，构建了一条完整的液晶显示产业链集群。

片区整体区位示意图图：

2.

项目所临近的“高铁光明城站”，官方定位为“西北部区域性综合交通枢纽”，引入了城、站一体化的开发理念，将发展区域性总部经济，包含如高端服务、创新研发、文化创意等业态。

光明城站以“光明枢纽”为总体计划，除集合广深港高铁与赣深两条高铁外，还引入了多条地铁线路规划，包含6号线支线南延段（即6号线支线二期）、13号线、18号线。

高铁光明城站枢纽线路走向示意图：

其中在建的地铁13号线被称作“科技线”，是光明连通深圳湾+科技园片区片区的快速线，备受关注。

在建的还有6号线支线南延段（6号线支线的二期），将链通光明云谷、光明中心区与凤凰城，终点止于光明城站。

而在去年的4月，“6号线支线独立成线”成为又一上位规划——6号线支线计划在南延后再继续南延，经过龙华、香蜜湖连通到深港科技创新合作区，把光明科学城和深港科技创新合作区连接起来，北端延伸对接东莞1号线到松山湖科学城，打造一条名副其实的“科创线。”

目前“6支南延独立成线”尚未明确具体走向。

18号线作为一条规划路线，尚未公布详细站点规划。18号线是作为深圳的一条东西走向线，又叫“外环线”，后期将联络沙井、光明田寮、凤凰城、平湖、盐田等片区。

此外，片区还规划有深莞城际线途径。

片区地铁路网规划走向示意图：

区域内，凤兴路、观光路、光侨路等城市主、次干道已基本建成通车，部分支路也逐步配备完善。

高铁光明城站的中心设计理念新颖，站城上盖综合体建设开发将充分利用遗址的形态，在设计上强化绿色景观，让自然有机与现代融合，打造“森林门户”的形象（以上文字信息整合、加工自foster+partners设计团队笔记）。

高铁光明城站站、城一体化开发效果示意图：

图片来源：©foster+partners

站城还将打造一个大型零售平台，与高铁/城际/地铁链接，将为片区补充集中式商业。

3.

中海观园项目旁，由龙光、特发所开发的项目，也将作为光明城站区域内首批住宅同时期入市。三大宅地同期开发，呼应了高铁站区域站城一体化发展的理念。

从占地规模上来比较，中海观园项目在体量上比其它两者更大，更有社区优势。同时，也是距离光明城站最近的项目。高铁站的噪音影响是对项目较显著的不利因素。

老牛将已知数据输出，作为横向比对，供参考：

其中，龙光玖瑞府毛坯限售均价为4.89万/平，已于2021年11月开盘，推出共2栋住宅（1栋2单元、1栋3单元），287套房源，建面约96-114平单位，备案价格区间在4.77万-5.54万/平，均为精装交付。

4.

中海项目由八栋高层建筑组成，从小区施工总平面布置图来看，项目设计为八栋的中型围合式小区。格局与中海此前在龙华开发的项目中海明德里相似，采用了六户数的设计，这也是中海惯常使用的一种设计方式。其中两户对流性较好，其它四户东南或西南朝向，隐私感上较弱。

中海观园施工总平面图：

图片来源，家在网友@密枇杷

中海明德里屋顶总平面图，供参照：

5.

中海观园项目南向，可见项目邻近百花园、奶头山体育公园等生态资源配套，未来也可以便利享受到深圳市中医院（光明院区）的医疗配套。

26万㎡百花园（原名为麒麟山公园），由光明区政府光明耗资数亿联袂国艺园林打造，深圳人才公园的执笔者国艺园林，曾经出品大沙河公园、党建公园、人才公园等。

“百花园”将以 “花” 为主题进行改造。

百花园设计范围示意图：

百花园整体效果图：

深圳市中医院（光明院区）为国内规模最大的中医院，提供3000张床位的深圳市中医院光明院区项目预计今年建成。

深圳市中医院（光明院区）建筑效果示意图：

项目以西，临低密度的工业园区东江科技工业园，外围无高层建筑，视野宽敞。

项目以北，可见初步形成的高新区城市界面，华强创意产业园、光明招商局科技园、招商局智慧城、北科联中药现代化产业基地、留学生创业园，汇业科技园等产业园区聚集。 

关于开发商

项目开发商中海地产，中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”），公司拥有41年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。

2019年，公司总资产达人民币7239亿元，净资产达人民币2891.45亿元。2019年，实现销售合约额港币3771.7亿元，同比增长25.2%，净利润人民币416.2亿元。

中海地产进入深圳较早，早在1981年便开始在深圳开发项目，截止到2017年开发了不下于30个项目。

近2年也布局较广，目前在运作当中的有光明的中海寰宇时代、龙华的中海汇德理、龙岗宝荷项目以及坪山的中海万锦熙岸华府。

（内容完）

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