选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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二手住宅相关政策

本月,针对二手住宅提出的相关政策较少,仅郑州市计划通过降低二手房交易个人所得税等措施,拉动市民改善型住房消费。在促进房地产业良性循环和健康发展的通知中,郑州市提出鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房,同时,引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率,对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为满足改善型住房需求再次申请贷款时,银行业金融机构执行首套房贷款政策,此外,政策还提出支持老旧小区适老化改造,一定程度上利好老旧小区相关的二手房交易。另有部分城市加快二手房贷款放款速度,提高二手房流转效率。

02

典型城市二手住宅交易情况分析

2.1 成交量整体延续跌势

2月,受春节假期及部分城市疫情的影响,典型城市二手住宅成交面积合计548.8万平方米,较上月减少23.6%,绝对额减少169.5万平方米。从环比数据来看,仅天津环比有所增长,其他典型城市成交量均有明显下滑;从同比数据来看,由于去年同期疫情影响,基数较低,成都同比有大幅上涨,郑州同比微增,其余典型城市成交量较去年同期均有所减少。具体来看,上海二手住宅成交面积位列第一,成交量为100.4万平方米,环比下跌18.5%,较去年同期减少36.5%;北京成交面积74.3万平方米,环比减少31.5%,同比减少35.0%;其余城市成交量均在71万平方米以下。重庆、成都、天津、广州、武汉、南京成交量分布在34万至71万平方米之间;其余城市成交量均未超过20万平方米,其中,成交量最低的为深圳,为8.3万平方米,环比减少40.4%,同比减少76.7%。

2.2 深圳成交套数不足千套

2月,十三个典型城市二手住宅共成交6.1万套,仅天津环比上涨,其余典型城市成交套数环比均有所减少;郑州、成都同比上涨,其余城市成交套数同比均有不同程度的下滑。具体来看,上海成交套数居首位,达到1.3万套,环比减少16.0%,较去年同期减少33.3%;北京成交套数为0.83万套,环比减少30.4%,同比减少36.0%;重庆、成都、天津、广州、武汉、南京、合肥成交套数分布在0.2万-0.8万套之间;其余城市成交套数均低于0.2万套,其中,深圳成交套数最少,为0.09万套,环比减少42.9%,较去年同期下降78.6%。

2.3 二手住宅销售价格整体较为稳定

2.3.1 北京、上海、广州二手住宅价格环比上涨,深圳持续下跌

根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,2月,上海、北京等五个城市二手住宅销售价格环比上涨,南京、武汉等八个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看,上海环比涨幅0.9%,涨幅居首;北京、广州、成都环比上涨0.6%-0.7%;天津环比上涨0.2%;重庆、青岛、厦门、深圳、合肥、郑州环比下跌0.1%-0.4%;武汉、南京环比分别下跌0.7%、0.8%,跌幅居末两位。同比涨幅最大的为北京,较去年同期提高7.4%;其次上海、重庆同比分别上涨5.3%、4.4%;其他城市同比涨幅均在3.8%以下,涨幅最小的为武汉,同比上涨0.1%;郑州、深圳二手住宅价格同比分别下跌0.2%、2.6%。

从定基指数的角度来看,除天津、郑州外,其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格,其中涨幅最大的为北京,高于基期价格12.9个百分点,上海、广州分别高于基期价格11.5%、11.0%;成都、深圳、重庆、南京、合肥均高于基期价格4个百分点以上;其余城市价格涨幅分布在0.1%-3.9%之间;天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.6%、1.1%,分别位列典型城市末两位。

2.3.2 上海各户型价格涨幅突出

从结构上看,2月,北京、上海、广州、成都三种户型价格均呈现明显上涨,其余典型城市各户型价格整体有所下滑。具体来看,北京90平方米以下户型价格较上月增加0.8%,上海、广州小户型价格上涨0.6%,成都、天津、厦门环比分别上涨0.5%、0.4%、0.1%,其余城市小户型价格均有所下滑;90-144平方米户型中,上海环比增长1.2%,北京、广州、成都环比上涨0.8%,重庆较上月微涨0.2%,天津与上月持平,其余城市中等户型价格均呈现下跌;144平方米以上户型中,上海环比涨幅突出,上涨0.9%,合肥、北京、广州、成都、天津环比涨幅分布在0.1%-0.7%,厦门、青岛与上月持平,其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

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二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

3.1 新建商品住宅成交总量环比下跌三成

2月,典型城市新建商品住宅成交面积为655.5万平方米,环比下跌30.3%,绝对额较上月减少284.5万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍,具体来看,北京二手房成交面积是新房成交面积的2.5倍;重庆、上海、天津、厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.1-1.5倍,其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看,成都新房成交面积最高,达到102.3万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.67倍;南京新房成交面积为94.0万平方米,同期二手房成交面积分别是新房的0.37倍;上海、青岛、广州、武汉、重庆、天津成交量分布在45万平方米至81万平方米之间,厦门新房成交面积最少,为10.8万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致,同期二手房成交套数是新房成交套数的1.1倍,绝对额较新房成交套数多0.57万套。

3.2 新房价格环比涨幅收窄

2月,南京、成都等八个典型城市新房销售价格环比上涨,青岛与上月持平,合肥、厦门等四个城市环比指数呈现下跌,具体来看,南京、成都环比指数较上月提升0.7个百分点,并列典型城市首位;北京、广州、重庆、上海、深圳环比涨幅分布在0.4%-0.6%之间;天津微增0.1%;郑州、武汉、厦门跌幅分布在0.2%-0.5%,合肥较上月下跌0.7%,跌幅居首。从同比指数来看,典型城市新房销售价格较去年同期均有不同程度的提高,其中,同比涨幅最大的为重庆,同比增加8.5%;北京同比上涨5.5%;其余城市同比涨幅均不高于4.2%;同比涨幅位于末位的是郑州,较去年同期增长0.8%。

从定基指数的角度来看,十三个典型城市新房价格均显著高于2020年平均价格,其中,涨幅最大的为重庆,较基期提高11.7个百分点;广州定基价格指数位列第二,高于基期9.9个百分点;其余城市涨幅分布在5.3%-8.2%之间,排名末两位的是天津及郑州,分别高于基期价格2.3%、1.0%。

从结构上看,与上月相比,多数典型城市三种户型价格均有上涨,具体来看,深圳、重庆、广州等八个城市90平方米以下户型价格明显上涨,深圳、重庆涨幅均为0.8%,其余城市涨幅分布在0.2%-0.6%之间;郑州、青岛等五个城市小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中,成都、南京、北京、重庆、广州、上海涨幅分布在0.5%-0.9%之间,其余城市涨幅均不高于0.3%;青岛、郑州中等户型价格呈现下跌;144平方米以上户型中,南京、北京涨幅突出,分别上涨0.9%、0.8%,广州、重庆、上海、成都涨幅分布在0.4%-0.7%;其余城市涨幅不高于0.1%;天津大户型价格与上月持平;其余城市大户型价格呈现下跌。

04

总 结

本月针对二手住宅提出的相关政策较少,仅郑州市计划通过降低二手房交易个人所得税等措施,促进市民改善型住房消费。此外,为促进房地产业良性循环和健康发展,郑州市提出鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房,同时,引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率,对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为满足改善型住房需求再次申请贷款时,银行业金融机构执行首套房贷款政策。另有部分城市加快二手房贷款放款速度,提高二手房流转效率。

从成交量来看,2月,受部分城市疫情反复及春节假期的影响,典型城市二手住宅成交面积环比延续跌势,跌幅逾两成,仅天津环比回升,其余城市成交量较上月均有不同程度的下滑,一线城市环比跌幅分布在一成至四成之间。从同比数据来看,典型城市整体成交量明显低于去年同期,一线城市同比跌幅在三至八成之间;受疫情的影响,成都去年同期基数较低,本月同比增加近两倍。同期新房市场仍面临下行压力,成交总量环比减少超过三成,天津、青岛新房成交量环比上涨,其余典型城市新房成交量明显回落。总体来看,2月二手房成交面积是新房成交面积的0.84倍。

从价格方面来看,一二线城市二手房价格分化显著,上海、北京、广州二手住宅市场呈现量跌价升。从环比数据来看,上海、北京、广州、成都二手房销售价格涨幅突出,天津环比微增,其余典型城市二手房价格环比指数均现下跌,深圳跌幅收窄,南京跌幅居首;从同比数据来看,深圳、郑州二手房价格同比下跌,其余城市同比均有所上涨,但涨幅继续收窄。整体而言,市场仍处于筑底期。

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