究竟是一铺养三代还是三代养一铺？

昨日，微博号@1818黄金眼发布一则新闻，乐女士于2017年花了120多万买了宁波的商铺，同时跟商场管理方签了委托租赁协议，从2019年开始有固定10%的收益，原本预计每年有10多万，谁知2020年，运营方就表示无力偿还租金了！

咖姐非常敏锐地察觉到，这是非常典型的“返租商铺”套路。

也就是一种开发商把商铺销售给投资人，并承诺在若干年内以固定或不固定的收益重新将房产承租，并支付给投资者租金的商业模式。

然而在微博或者浏览器上随便以“返租商铺”为关键词检索，还能看到非常多血泪案例。

上个世纪的套路玩到现在，咖姐实在坐不住了，今天我们就来扒一扒“返租商铺”吃人的套路，答应我，别当这个韭菜！

01

返租玩法是怎么来的？

为什么有一铺养三代的说法，我们还要从商铺的发展说起。

在城镇化率不高的年代，商铺比较少，人们买东西总是要走很长时间才能到达商铺。

这是商铺的投资价值比较高的时候，但随着城镇化的发展，商铺越来越多，人流量被分开，此时商铺的投资收益逐渐下降，自负盈亏难，出租也难，然而商铺的价格也依旧很高。

于是，越来越多的人不想买商铺。

返租商铺就是在这样的大背景下产生的。

这种套路最早起源于六七十年代的美国，20世纪90年代中期经香港传入内陆。

1997年，广州人民路十三行新中国大厦首次提出返租5年，以12%的年回报率返租金卖商铺，开盘时卖到一平11万的高价。

买卖高峰期，这些商铺的价格涨至近开盘时的10倍，想买的人蜂拥而至，有的商铺返租甚至能直接冲抵部分购房款。

不用操心商铺的经营就能获得固定8%及以上的收益，是许多人对返租商铺心动的主要原因。返租因此成就了商铺的销量神话，这个玩法开始在全国各大城市遍地开花。

02

商铺变“伤铺”

地产人都被骗了！

在深圳，这种套路最早出现在东门商圈。

东门商圈总营业面积超过100万㎡，约等于156个标准足球场那么大，地上及地下的商业裙楼密集。

“当初正是看中它在东门商圈，十年返租利润回报高，我们才会选择购买的。”一位地产行业的从业人员小吴也被返租商铺的巨大诱惑吸引。

2012年小吴以280万元的价格购买了商城2楼21㎡的商铺。

小吴可以说是用辛苦大半辈子的积蓄购买了商铺，然而等到2018年的时候，小吴等到的却是运营商铺公司破产，租金拖欠颗粒无收、随时可能断供的结果。

2010-2012年间，拥有一个商铺是一件会让旁人羡慕的事，这是由于商业地产在那时候发展到了巅峰。

那时候广州的商铺普遍十几万一平，最贵的铺王高达118万/㎡。

有媒体报道，东门南塘2006年空置率极高，2007年开始有投资公司进场，从5万/㎡起售，最高卖到25万/㎡。2007年，九龙城一个商铺最火一年可以转3次手，每年买家都可以净赚20-30万。

华强北商圈作为深圳的电子城，生意好的时候，一间6㎡左右的档口租金高达5万/月，每平米的月租将近1万。

而在供应大于需求及电商的打击下，以前老铺王人山人海的景象早已不复存在了。

商铺的辉煌年代已经过去，返租商铺声称为投资人提供比起自己经营出租更高回报这种销售方式，你说叫不叫人心动？

03

返租是如何“吃人”的？

商铺返租，一个看起来多赢的商业模式，投资者在尽量少付出时间和精力的情况下，拿到看似有保障的租金，而开发商也能在短时间内实现资金回笼。

注意到了吗？咖姐强调的是，看似有保障的租金，这是因为一方面，商铺的经营状况是未知的，另一方面，商铺返租通常需要签署两份合同，一份是和开发商签署的《房屋买卖合同》，一份是和开发商指定的经营管理公司，也就是第三方签署的《房屋租赁合同》或者《委托经营合同》。

这种做法帮助开发商转嫁了风险，卖完房子却付不出租金，投资人只能将经营方告上法庭，和开发商一点关系也没有！

那么，销售和委托经营的是同一家，投资人的利益是否就能得到保障呢？

答案亦是No！

因为开发商只是受购房者委托，委托的法律后果，是归于委托人的。如果经营不善，开发商付不出租金，导致投资人没有收到预计的回报，这个后果是由投资人自己承担的。

可以说，开发商大老早就把自己的退路想好了。返租商铺注定是一场血泪无归的投资。