近日，网上有很多前重庆市长黄奇帆先生关于中国房地产发展变化和压力的分析文章和视频，概括起来有十点判断。

应该说，当年黄奇帆是一个非常有理论素养的政府领导，现在又是一个非常有实践经验的政策研究专家。他谈到的关于中国房地产发展变化和压力的十个观点，大多数是符合实际的，对我们分析当今中国房地产现状和趋势很有启发，当然也有个别分析与现实有一定的出入。

我在此就黄奇帆的这些观点做一个梳理和点评。

观点一：中国14亿人的人口数量已经到达天花板，人口对房地产的支撑作用明显减弱。

这个判断是非常清楚和正确的。去年中国人口净增数仅48万，估计未来若干年人口数大概率会出现连续性负增长，因此房地产的消费承接力会持续减弱。

观点二：中国的城市化率已达65%，等同于欧美的75%，城市化对房地产的支撑也明显减弱。

黄奇帆认为，国际上完全意义上的城市化率是80%，中国因为目前很多农村是中青年去了城市，留下老人和小孩，因此未来城市化动能减弱了，实际上再有5个、6个点也就完成城市化了。

的确，过去几十年来房地产的高速发展正是依托了快速成长的城市化，而城市化已经进入后期，房地产对城市化的深度依赖很快就要结束了。

观点三：去年中国老龄化21%，2035年可达30%以上，老龄化趋势也减弱对住房的需求。

老年人口基本上有住房，对新增住房量基本上没有需求和动力，反而由于老年人死亡率的增加，会退出部分存量住房。

以上三个观点都是关于人口结构调整的，都将影响到住房结构问题。黄奇帆谈到的人口增长、城市化和老龄化这三个人口趋势都会导致新房需求的大幅下降。

观点四：新房和二手房库存量都很大，对房地产发展都是制约。

黄奇帆指出，目前开发商手上已建成未售的房子有6亿平方米，而自上个世纪90年代以来建成并卖给民众的300亿平方米的房子中，有20%也就是60亿平方米处于空置状态。

这些空置房形成高库存，对房地产的再投资开发构成了很大的压力。

黄奇帆的看法总体上是有根据的，但实际上，由于大城市和主要城市群的人口仍然在增长，这些地方的库存压力从动态看，问题并不大，关键是三四线城市积压太多，去化库存的压力比较大。

而像深圳这样的一线移民城市，目前仍然有超过1000万常住人口没有自有红本住房，新房和二手房的库存和空置状态并不严重，有时候还有明显的供不应求的情况，未来住房需求仍然很大。所以，还是要因城施策。

观点五：中国城镇居民人均住房面积已达50平方米，已达国际天花板。

目前国际城市的人均住房面积大约就是50平方米左右，中国已经达到这个水平，这意味着未来城市住房再开发建设的动能必然减弱。

从实际看，人均住房面积固然已经和国际水平看齐了，关键是住房资源的分配不平衡，少数人占有多套住房，而还有很多人至今没有住房。

当房地产税等手段发挥作用、引导多套住房持有者把多余的住房投放到市场上的时候，才会真正对新的住房开发建设造成实质性的影响。

观点六：中国房地产的投资额占到全球一半，已经到顶。

黄奇帆给出的数据是，2000年全国房地产投资1万亿元，而2020年增加到20万亿，增长了20倍，这个数字占到了全球房地产投资总量的一半，而中国人口总量仅是全球的20%。

这意味着中国房地产供给总量比例远远超出实际人口比例，潜伏了很大的风险，也意味着中国房地产开发量必然大幅下降。

观点七：中国地价20年翻了4倍，未来不可能继续翻下去。

我认为，土地财政作为过去二十多年来中国各地城市经济发展中重要的甚至主要的财政来源，过去的地价的确在招拍挂制度刺激下，上升得有点过快，积累了泡沫，未来会有很长时间消化这些泡沫，地价在未来一段时间内很难高位上扬，土地供应量也会减少，土地财政在政府收入中的地位也会下降，但是，土地出让仍然会长期作为地方政府财政的一个重要支点，地价仍然会逐步、稳健上升，这是规律使然。

观点八：旧城改造差不多了，没有太多的事可以做了。

我注意到，黄奇帆在一次专访中谈到了这个观点，但后来的采访报道中，这一条又没有了。显然他意识到这个判断并不准确，就不再讲了。

的确，国家目前恰恰从高质量发展的战略视角出发，鼓励各地从摊大饼式的新城开发模式转向对老城、旧城的深度改造式开发，这是未来房地产转型升级的重要方向，可以做的事很多很多。

观点九：公共投资已经足够，也会影响房地产投资规模。

黄奇帆举了一个例子：高校建设。上个世纪80年代，全国大学人均面积10平方米，现在50平方米，而且高校已经有3000多所，未来已经不需要再增加大学数量和用地面积了。其实这个问题和城镇人均住房一样，有个均衡发展问题。

从全国看，高校及用地面积足够了，但发展不太平衡，像深圳这样的超大城市，经济底蕴非常强大，然而由于城市发展年限太短，严重缺乏高校数量，校区面积也远远不足，未来若干年必将大幅增加学校数量和校区面积。因此，还是要因城施策，不宜一刀切。

另外，城市公共投资也不光是一个高校，还有中小学幼儿园、医疗设施、文化设施、城市安全设施、新型基础设施等等，在未来城市发展中仍然占有非常重要的投资开发地位，对房地产的关联需求仍然长期存在，涉及公共项目的投资拉动仍然会长期持续。因此，说公共投资已经足够，可能有点判断失误。

观点十：房企负债过高，已经达到90%，碰了红线，不可持续。

这一条很清楚了，国家已经出台严控房企负债的“三条红线”，按照黄奇帆的预测，将来房企的平均负债将下降到50%左右，可以想见，对于任何一个房企来讲，那都是非常轻松的负债率。

但是，需要国家在房地产开发流程的各个环节都能够有匹配的政策和制度，从而引导房企有效降低负债水平，否则把负债率降到50%，至少从目前看是非常困难的一件事。