最近两天总有人问我，大渔老师，听说深圳楼市回暖了，你怎么看?

我说好奇怪啊，回暖我怎么没感觉到，咨询买房量没有增加啊。

他们就说你看看自媒体，很多在写“深圳迎来报复性买房”，“深圳小阳春回归”，“深圳楼市启动了”，“这次真的是拐点”，看到一个还不慌，看多了心里真的有点方啊，你能不能给点意见?

好吧那就说说我的看法。

深圳楼市回暖，这个话还真不是空穴来风，有三个事实支撑。

1、新房近期成交量大涨

图片来自暴走的局姐

这是四月第一周新房成交数据，看起来确实耀眼，我们认真分析一下。

成交第一名：龙岗中心城合正方洲，3天卖43套，单价4.96万，总价490-620万。

第二名：坂田联发天境，5天贝壳成交36套，单价6万2，总价550万到700万。

第三名：观澜鹏瑞颐璟府，3天卖28套，单价5万5，总价430万到780万。

第四名：沙井沙一珑庭，3天卖21套，单价5万6，总价670-740万。

第五名：光明星河天地，4月5号一天成交11套，单价5万2，总价440-540万。

第六名：沙井湾景时代公馆，公寓，3天成交16套，单价3万8，总价76-132万。

成交量确实增长不少，卖的好的都是总价450-700万的刚需盘，其次是低总价公寓。

2、二手房成交回暖

三月网签1355套，环比上涨25.5%

3、豪宅成交回暖

以下图片来自中介朋友圈，不保证真假

几个消息叠加在一起，确实给人感觉深圳楼市回暖了，开始热起来了，再不抢房怕来不及了。

如果往深里再看一层呢?

深圳二手房今年1月成交1557套，2月成交872套，3月成交1355套。

这个成交量，如果说3月回暖，纯粹是玩文字游戏。

没错，环比2月是上涨了25.5%，那同比呢?同比去年3月份的6789套，下跌80%，算回暖还是算惨不忍睹?

再看看4月1号-7号的二手房成交，总成交327套，住宅283套，回暖了吗?拐了吗?

二手房回暖纯粹是耍流氓，但4月初新房回暖的真的，是扎扎实实的。

但我们要留意这个时间节点，为什么是4月初?

把时间往前倒两个月。

2月份在干嘛?忙着过年，传统的楼市淡季。

3月份深圳发生了什么?严重的疫情。

3月初疫情加重，14号封城，20号解封，21-31号仍在紧张的抗疫期，4月1号摘星，4月3号实现首次清零，大家才敢出来遛达。

又适逢清明三天小长假，刚需憋了两个月的购房需求，借着这个时间点爆发，奔赴各个售楼处，哟哟切克闹，煎饼果子来一套。

这样捋一下，清明节的小高峰来的是不是就不奇怪了?

还有豪宅，豪宅成交信息多来自网络截图，可信度至少要打个对折。

这两天有一条流传很广的豪宅信息，说许家印的深圳湾1号被喜茶老板2.7亿买走，喜茶老板很快就出来辟谣了。

豪宅走的是独立行情，不论淡旺季都有成交，即使有几套相对集中的成交量，绝对不能强行解释为行情的起点。

真正代表市场热度的还是二手房，深圳只要二手房没有起量，就不要妄谈回暖和市场拐点。

当前是什么形势?

国际局势仍然复杂，国内经济未见起色，上海疫情日增两万，随时有扩散全国的风险。

人心不稳，经济未起之际，已经暴涨过一轮的深圳，回暖谈何容易?

但同时，我也坚持我之前的观点，深圳不会再跌了，原因自己点进去看。

我建议大家盯紧二手房的成交量，如果连续三个月，每月几百套往上走，市场拐点才敢基本确定。