来源：东莞淘房志

未来两年，对高端改善群体，是非常友好的。

东莞核心区，南城+东城+松山湖，将会陆续涌现不少高价值的新盘。如果你不想高位接盘二手，老破旧豪宅。

(资料图片)

建议看看这10个高端大平层项目。

松山湖三个项目：华侨城创意生活城项目、万科松悦花园、松山湖第三轮土拍宅地。

主城区七个项目：万科臻湾汇、华润悦府、光大天骄国际、万科星河传说二期、保利天际鹭湾、东城体育公园宅地、稻花村宅地。

解释一下，主城区没有统计鹏瑞天玥，因为项目接近售罄了。

至于价格方面，主城区南城+东城，在润府价格突破5万/平之后，万科臻湾汇、华润悦府、光大天骄国际等项目价格突破5万＋，是极大概率的事情了。关键在于能否突破6万/平。

不过在我看来，目前是有点难度！最近两年内，6万/平时目前东莞新盘限价的天花板。究竟什么时候能突破，需要积累时间。

1

华侨城松山湖创意生活城项目

115-195平4-5房，最低门槛预计600万

华侨城这个项目是明年松山湖最值的关注的新盘项目。项目包括月荷湖住宅地块、月荷湖街区商业（欢乐海岸）、月荷湖展演中心、月荷湖公园改造及松山湖艺术街区项目。

其中商业部分月荷湖街区商业，要打造松山湖版“欢乐海岸”，很让人期待。

华侨城在深圳打造的欢乐海岸和欢乐港湾，之前去深圳多次游玩参观，都是深圳地标性商业建筑。松山湖“欢乐海岸”，商业要持续运营15年以上，后期商业应该会不错。

华侨城松山湖创意生活城，月荷湖住宅地块，产品会是华侨城在东莞打造的最高端项目，也是城市地标级项目。规划有7栋高层住宅，面积115-195平四到五房。

预估均价5.5万来算，最小户型上车门槛估计在600万左右，对于松山湖改善群体而言，还是能接受。

看效果图，住宅式围绕月荷湖公园而建，会有湖景景观。加上项目紧挨着松山湖北站，旁边还有商业万象天地，是北部的商业交通中心，后期价值会很高，华侨城这个项目可高度关注。

2

万科松悦花园

超级大平层，总价最高2000万+

松山湖去年至今有三个新盘项目，深业中海万科。目前万科在售。户型面积最大，产品最纯粹，面积为290-425平大平层，1000平左右别墅产品。

别墅产品在松山湖非常稀缺，很多产品年限比较久远，基本上到现在，松山湖别墅新盘已经断代，万科此次推出的别墅产品，能很好满足市场高端需求。

而大平层单位，总之就是非常纯粹，圈层纯粹，总价在1500万到2000多万，松山湖终极改善首选。

3

万科臻湾汇

140/190/260平，最低门槛预估800万

万科臻湾汇，东莞主城区很多改善家庭重点关注的高端项目。

地理位置是非常优越，紧挨着市政府，旁边就是民盈国贸汇一城等市区商圈，还有图书馆展览馆中心广场等市政配套，旁边还有鸿福路口地铁站等，位置真是绝佳。

这个项目在今年6月24日，万科花费46.9亿拿下，楼面价25900元/平，很多估算要卖到六万、七万，不可能这么恐怖。ZF限价还在，润府价格限制5.1万就是很好的证明。

万科臻湾汇，如果进展速度快，明年上半年开卖，估计限价在5.5万左右，超过6万概率不大。否则对鹏瑞、华润来说，就太不公平了，凭什么突然涨这么多。

产品来说，规划有140/190/260平大户型单位，140平户型，如果算单价5.5万的话，总价要接近800万，总价算最低门槛了。

4

华润悦府

220/290/390平大平层，预估5.5万

CBD华润，打响了东莞真正网红盘的名声，东莞也是人尽皆知华润。从华润万象府的千人抢房，到润府成为东莞首个积分摇号项目，在东莞都是超级火爆的代名词。

润府第一批推出2号楼和3号楼，共172套房源已经全部售罄。润府还有第二批1号楼和3号楼，套数应该也有170套左右，不久就要推出了。

第二批价格相差不大，热度应该会比第一批下降点，如果有4房置业需求，可以先去这里打新。摇不中再去考虑万科臻湾汇。

润府之后，华润明年还要推出悦府，是华润大平层单位，由5栋150-250米超高层组成，容积率为5.6，规划产品为220/290/390平。

至于价格方面，估计会比润府价格要高一些，但是要高太多，不太现实。我的预估还是会在5.5万左右。

5

光大天骄国际

170/230/340平大平层，预计后年入市

整个光大天骄国际，包括旗峰新村、废弃高层住宅（烂尾楼）和部分空地。而大家最关注的就是国贸旁的两栋高层烂尾楼。

前段时间有消息说，地块上的建筑物已经开拆，后面发现原来是旁边的工业园旧楼。两栋烂尾楼的拆迁估计要年底前拆迁了。其实只要动工了，拆迁速度都很快的。

这个项目位置是非常好，挨着民盈国贸中心，和万科瑧湾汇差不多，都享有附近的高端资源。而且光大天骄国际更靠近黄旗山公园，自然景观视野更好一点。不过光大靠近主干道，后期噪音会更大。

天骄国际花园，是光大天骄系列，也是高端系列。东城的天骄御峰、天骄峰景，都是黄旗山脚下的标杆豪宅，成交价也是逼近6万＋。再加上天骄国际花园，东城天骄系列，就锦上添花了。

天骄国际花园规划的也是大平层单位，产品有170/230/340平户型，入市时间等拆迁完再建设，有可能要到后面2024年入市。

6

万科星河传说二期

140-250米超高层，200平＋大平层

万科星河传说二期，所在的黄旗山片区，属于传统富人区，星河传说、中信御园、新世界花园、天骄峰景、愉景花园等豪宅，都分布在此。

项目规划140-250米的超高层建筑，主力产品均为200平米以上的大平层，住宅产品直接把刚需和改善拒之门外，绝对是黄旗山下具有纯正血统的千万级豪宅。

在地少人多的主城区，地段寸土寸金。星河传说这个地段，有黄旗山传统豪宅血统+核心商业+万科操盘，前景不言而喻。

7

保利天际鹭湾

143/190/248平大平层，预计不超5万

保利天际鹭湾，该项目正是今年6月保利激战50轮，最终以15.5亿元总价斩获的地块，可售楼面价约21557元。

项目位置也不错，紧邻龙湾湿地乐跑公园，项目坐拥一线江景，紧邻龙湾湿地乐跑公园，周边还有市人民医院、滨江体育公园、万江实验小学、宏远外国语学校等配套。

就户型来说，为143/190/248平户型，以改善户型为主。关于价格方面，这宗地很多业内大咖说要卖5万＋，卖到6万。

但是我觉得是不可能的事情，要知道华润CBD项目也才刚过5万，这里的售价相对华润CBD项目，不可能超过吧。

至于明年的售价来说，个人觉得会在4.5-5万之间。

8

松山湖第三轮土拍宅地

建面20.9万平，最高楼面限价25837元/平

松山湖第三次土拍出让两宗地，都挨在一起，都位于大岭山与松山湖交界之处，直线距离松湖烟雨约900米，位置都算不错。

不过有一宗是三限地，另外一宗才是宅地。

重点关注宅地，编号2022WR017地块，占地面积约5.97万平，容积率上限为3.5，总计容建面约20.9万平。地块须无偿配建7515平42班幼儿园+600平社区服务站+500平社区健康服务站。

地块起始总价450858万元，起拍楼面价22467元/平，最高限价518485万元，最高楼面限价25837元/平。

这块地面积不小，总建面有20.9万平，后面能够打造出松山湖标杆项目。重点楼面限价在2.5万/平，最终售价可能会在5-5.5万/平，这个价格在松山湖很不错。

明年松山湖热点，会在华侨城创意生活城项目和这里展开，但华侨城的热度应该会更高。

9

东城体育公园宅地

最高楼面限价2.47万，最终售价会在5万＋

东城体育公园TOD地块。地块位于东莞龙脉黄旗南，是东莞传统富人区，前拥南城CBD，毗邻火炼树旧改，区域位置十分优越。

原为东城体育公园用地，属于地铁1号线新源源站TOD用地。占地面积68357平，由多宗地块共同组成，容积率分别为2.0、2.7，规划用途以住宅为主。

起始总价211075万元，起拍楼面地价21540元/平，最高限价242700万元，最高楼面限价24764元/平。

最高楼面价2.47万，这个价格已经决定项目最终售价会在5万＋。

10

稻花村宅地

最高楼面限价25830元/平，售价5万＋

稻花村宅地位置也是非常好，旁边挨着汇一城大型商圈，对面不远就是元美公园，去东莞图书馆展览馆等市政配套也不远。

这宗地面积不算大，占地约15924平，容积率上限为3.5，总计容建面约55734平，公告显示，地块须配建3760平幼儿园。

剔除配建后，地块起始总价116942万元，起拍楼面价22461元/平，最高限价134482万元，最高楼面限价25830元/平。

最高楼面限价25830元/平，比东城体育公园宅地限价要高一点，未来的售价，估计相差不会太大。