12月的第一天，咖姐带来11月新鲜出炉的成交数据！

据深圳研究中心的数据显示，11月新房住宅全市网签为2590套，环比下降22.2%，二手住宅全市过户为2168套，环比上升25.1%。

对比上个月1733的过户量，11月有明显的“回弹”，深圳二手过户量结束连续两个月“不足2000套”的魔咒。

(资料图)

11月，深圳买房人在买什么样的房子？成交秘诀是什么？话不多数，咖姐直接上数据！

01

11月二手楼市：

刚需是主力、降价促成交

虽然有所“回弹”，但就现在的过户量来看，还不到深圳的二手房成交荣枯线（5000套）的一半。

根据深房中协披露的数据，截至11月28日，全市共约4.27万套有效二手房源在售。

二手过户量和在售量有极大的差距，业主成交难！

在成交低位运行的背景下，能成交的房源一定有它的价值所在，什么样的房源更受欢迎，我们从几个维度来看看。

从全市二手住宅成交楼龄分布来看，和上个月相比，楼龄在25年以上的房源成交大幅减少，已经是连续3个月下跌，从12%减少至3%，也说明，在市场行情不好，降价潮来袭的情况下，楼龄大的房子竞争力下降明显。

而楼龄在10-15年的房子成交量则连续3个月上涨，从6%增加至20%。

成交面积段方面，成交占比有所增长的是60-90㎡和45㎡以下的住宅。

并且60-90㎡的成交占比连续三个月都有增长，占比在当月都是最高的。

成交户型方面，还是以2-3房为主流，尤其2房是11月成交占比唯一一个有上涨的户型。

业主成交难，议价空间加大，越来越多的刚需进场了，不过现在在售量和过户量相差甚远，短期成交价还会继续往下走，但成交量不会出现大幅“反弹”。

对于买房人来说，现在是一个非常友好的购房时机，房源多、价格可砍并且有时间好好思考再做购买抉择。

对于业主来说，要促进成交，要认清市场形势，舍得“割肉”！

为什么？

02

核心片区抗跌的“铁律”翻车了？

要说11月成交的秘诀，那必定是“降价”！

11月中旬，深圳研究中心发布了一份《深圳二手房价格压力测试》，我们能看到除了少数小区，很多核心地段、豪宅片区和学qu房片区小区房价均出现不同程度的下跌，详情可以戳→深圳二手房价格压力测试

咖姐也询问了不少核心片区的中介，最直观的成交数据也能说明：深圳二手房房价正在暴跌！

前海

曾经最高18万/㎡的诺德已经跌了一套诺德，星海名城和诺德假日花园如果分别再跌5.6%和7.6%，就会跌破2017年的持有成本价。（详情可戳→祭出8字头也没用？前海神话破灭！）

后海

208之前报价20-24万/㎡的“海德三宝”，现如今甚至有按挂牌价挂出的房源。就连蔚蓝海岸品质最好的三期，也有接近指导价成交的房源。（详情可戳→曾经成交价最高22万/㎡的后海，如今价格腰斩）

百花

如果把深圳跌幅最大的小区做一个排行，百花片区的部分小区应该会在前列。双深实验学qu房——国城花园和南天二花园，现下的成交价几乎是高峰时期的一半左右。（详情可戳→20年买了百花的业主，现在都哭了？）

时间线一拉长，208政策对房价的影响越来越明显，咖姐做市场调研的时候，听到成交一线的中介说的最多的话，便是“只要价格合适，很快就能卖出！”

03

真实数据说：

深圳楼市跌跌不休

我们可以通过一些最新的成交数据来感受一下，最近的降价有多“狠”。

南山后海片区的海月华庭，据深圳中原成交数据显示，2020年的成交均价是14.48万/㎡，最新的成交单价跌了接近26%。

福田八卦岭片区的意馨居，2020年的成交均价是8.86万/㎡，最新的成交单价跌了18%。

宝安宝中片区的西城上筑花园，20年的成交均价是11.5万/㎡，最新的成交单价跌了21%。

核心片区抗跌的铁律被打破了，那么其他非核心地段的房价则更加保不住。

想要促进成交，除非房源质量够好，例如楼层景观、朝向和装修品质非常好，能够坚挺一点，纯靠地段已经不是当下的策略了，相比之下，潮水褪去，说来让人难以接受，但降价确实是最快的方法。