作者|张茂荣

非标房产疑难案件专家,粤湾律所主任 首席律师


【资料图】

主攻:房地产大要案(重大、疑难、复杂房地产纠纷)、各类小产权房(历史违建、农民楼、厂办物业等)拆迁争议解决

基本案情:

涉案房产为深圳南山豪宅,2021年2月6日签约,约定成交价3260万,定金170万,8月13日前监管首付款,余款按揭支付,任何一方违约导致合同不能履行,应按成交价20%支付对方违约金。同年2月8日“208新政”(二手住房成交参考价)出台,导致可贷款额度大幅降低,首付对应大幅增加!

买家(客户,本案被告)诚心诚意购房,先后多次商请卖家追加定金至230万、延长首付期限、分两笔监管首付款方式,争取时间筹措资金。

9月15日,是第一笔首付款1125万监管日,买家如约监管(监管期限六个月,至2022年3月15日)后,银行确定只能贷款750万,定金加首付款合计需要支付2510万!

10月10日,是第二笔首付款1155万监管日,买家虽经多方筹借,仍存在约300万缺口,无奈微信卖家“现在借遍了所有亲戚,也借了高利贷,还是凑不齐第二笔资金。万分抱歉!希望您能谅解!谢谢!”,卖家则得理不饶人回复“按照合同继续履行或按合同违约条款执行”,不允许宽展一日!

卖家:自信满满,来势汹汹,起诉誓吃买家20%违约金!

11月16日,卖家在已收买家230万定金在手的情况下,仍然起诉解除合同,要求买家支付违约金652万及利息(违约金和定金不能同时适用是法律常识)、返还交付保证金2万、返还佣金8万及利息,合计主张本金662万元!

卖家同时申请财产保全,在总诉求只有662万,即便全部胜诉,已收230万定金可以折抵等额违约金、只需冻结432万,完全没有必要多冻结的情况下,仍然冻结买家首期款662万元!

卖家诉讼请求

买家同意解除合同,因急需解除监管的1125万首期款他用,为让卖家配合尽快解除,自愿230万定金被没收,甚至还考虑适当增加赔偿和解,而卖家代理人当庭表示曾代理过20%违约金的判决,如和解,20%违约金一分钱都不能少,只能就利息、法院受理费做出让步,充满了傲慢、强势、自信!

无奈,买家只好委托笔者应诉,笔者以双方都同意解除合同,继续监管首期款已无必要,将造成买家巨大损失为由,致函卖家代理人转交卖家,要求配合解除1125万首期款监管,并降低保全金额230万,没想到卖家代理人居然拒收了笔者的律师函!

——卖家就是想通过不配合解除1125万首付款监管导致买方半年内无法提取使用,同时故意超额保全230万,即便监管自然到期,也尽可能限制买家提款金额的方式,逼迫买家妥协让步同意其20%的违约金诉求,可谓来势凶猛,手段狠毒。

多次乞求无果后,笔者只能代理买家反诉要求配合解除资金监管,并申请先于执行,同时提出超额保全异议。

法官召集双方到庭协调,并再三建议卖家配合解冻首期款,卖家也是不给面子,最终也没有配合,直至2022年3月15日到期自动退回,而对于超额保全230万事宜,历经笔者向一审法院申请保全异议、二审法院复议等复杂程序,最终在一审法官的施压下,直至2022年7月才“主动”降低保全230万,导致买家1125万首付资金被硬生生地监管半年、230万被多冻结长达八个月不能使用!——太气人了!

一审判决:卖家赢回1.46万,支付受理费41064元。

2022年11月15日,福田区人民法院判决:买家支付卖家违约金231.46万,已付230万定金折抵后,仅需再行支付1.46万,卖家自行承担案件受理费41064元,算起来不包括律师费还要亏本26464元!

一审判决后,双方均未提起上诉,目前已发生法律效力。

一场长达一年的诉讼,以卖家不依不饶、强势而来,灰头土脸、败势而去结束,结果是:

买家因为卖家不配合解除1125万首期款监管、多冻结买家230万,不能动用该资金另行购房,避免了高位站岗,后来房价下跌,回头看还是帮了买家~~~~

反观卖家,因买家反诉,查封涉案房产,导致其房屋至今也没有卖掉,错失了高价出售的机会,可谓算来算去算自己!

张律说:和为贵,并不是每个二手房纠纷守约方都可以拿到20%违约金!

1、和为贵,得饶人处且饶人。客观地说,本案买家因2021年“208政策”出台,导致3266万成交,首付款猛增到2510万,并因不能如期凑足,卖家不理解、不愿意再行延期,导致合同不能履行,并非恶意违约。作为代理人,笔者目睹了买家无法如期筹齐第二笔1155万首付款,祈求卖方无果,数次落泪的场面。——买家都同意230万定金被没收了,卖家得理不饶人,穷追猛打,用尽手段,逼迫买家支付20%顶格高额违约金太不近人情!

2、是否支持20%违约金与个案案情有关。深圳二手房诉讼,20%的违约金判决笔者代理不止一次,一套房子违约金730万的也代理过,但个案不同、履约进度不同、当事人过错不同、导致合同不能履行的原因不同,没可能所有案件都支持,仅仅因为曾经代理过一个支持20%违约金的案子,就笃定本案判决也必然支持20%违约金,显属无视个案差异的过于自信。

3、给同行的建议:和谐社会,能促成当事人和解的,尽量斡旋息事,和解结案,没必要对同行拒之千里,也没必要耍小聪明、小手腕试图吓唬倒对方(适可而止,不要突破对方底线)、更没必要对客户挑诉架讼。——诉讼有风险,不和解,万一败诉或未达预期,客户完全可能反过来找代理律师的麻烦!

4、发布此案例,一方面是警示守约方起诉风险,另一方面是一年多诉讼,客户承受了太大的压力,而笔者一向代入感强,想起对方及其代理人的强势、傲慢、不屑、恶意拖延客户1125万首期款监管半年、恶意超标230万冻结客户存款八个月也是十分生气,不吐不快,希望以后再也不要遇到这样的对手。

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