作者｜张茂荣

非标房产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师

【资料图】

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

基本案情：

涉案房产为深圳南山豪宅，2021年2月6日签约，约定成交价3260万，定金170万，8月13日前监管首付款，余款按揭支付，任何一方违约导致合同不能履行，应按成交价20%支付对方违约金。同年2月8日“208新政”（二手住房成交参考价）出台，导致可贷款额度大幅降低，首付对应大幅增加！

买家（客户，本案被告）诚心诚意购房，先后多次商请卖家追加定金至230万、延长首付期限、分两笔监管首付款方式，争取时间筹措资金。

9月15日，是第一笔首付款1125万监管日，买家如约监管（监管期限六个月，至2022年3月15日）后，银行确定只能贷款750万，定金加首付款合计需要支付2510万！

10月10日，是第二笔首付款1155万监管日，买家虽经多方筹借，仍存在约300万缺口，无奈微信卖家“现在借遍了所有亲戚，也借了高利贷，还是凑不齐第二笔资金。万分抱歉！希望您能谅解！谢谢！”，卖家则得理不饶人回复“按照合同继续履行或按合同违约条款执行”，不允许宽展一日！

卖家：自信满满，来势汹汹，起诉誓吃买家20%违约金！

11月16日，卖家在已收买家230万定金在手的情况下，仍然起诉解除合同，要求买家支付违约金652万及利息（违约金和定金不能同时适用是法律常识）、返还交付保证金2万、返还佣金8万及利息，合计主张本金662万元！

卖家同时申请财产保全，在总诉求只有662万，即便全部胜诉，已收230万定金可以折抵等额违约金、只需冻结432万，完全没有必要多冻结的情况下，仍然冻结买家首期款662万元！

卖家诉讼请求

买家同意解除合同，因急需解除监管的1125万首期款他用，为让卖家配合尽快解除，自愿230万定金被没收，甚至还考虑适当增加赔偿和解，而卖家代理人当庭表示曾代理过20%违约金的判决，如和解，20%违约金一分钱都不能少，只能就利息、法院受理费做出让步，充满了傲慢、强势、自信！

无奈，买家只好委托笔者应诉，笔者以双方都同意解除合同，继续监管首期款已无必要，将造成买家巨大损失为由，致函卖家代理人转交卖家，要求配合解除1125万首期款监管，并降低保全金额230万，没想到卖家代理人居然拒收了笔者的律师函！

——卖家就是想通过不配合解除1125万首付款监管导致买方半年内无法提取使用，同时故意超额保全230万，即便监管自然到期，也尽可能限制买家提款金额的方式，逼迫买家妥协让步同意其20%的违约金诉求，可谓来势凶猛，手段狠毒。

多次乞求无果后，笔者只能代理买家反诉要求配合解除资金监管，并申请先于执行，同时提出超额保全异议。

法官召集双方到庭协调，并再三建议卖家配合解冻首期款，卖家也是不给面子，最终也没有配合，直至2022年3月15日到期自动退回，而对于超额保全230万事宜，历经笔者向一审法院申请保全异议、二审法院复议等复杂程序，最终在一审法官的施压下，直至2022年7月才“主动”降低保全230万，导致买家1125万首付资金被硬生生地监管半年、230万被多冻结长达八个月不能使用！——太气人了！

一审判决：卖家赢回1.46万，支付受理费41064元。

2022年11月15日，福田区人民法院判决：买家支付卖家违约金231.46万，已付230万定金折抵后，仅需再行支付1.46万，卖家自行承担案件受理费41064元，算起来不包括律师费还要亏本26464元！

一审判决后，双方均未提起上诉，目前已发生法律效力。

一场长达一年的诉讼，以卖家不依不饶、强势而来，灰头土脸、败势而去结束，结果是：

买家因为卖家不配合解除1125万首期款监管、多冻结买家230万，不能动用该资金另行购房，避免了高位站岗，后来房价下跌，回头看还是帮了买家~~~~

反观卖家，因买家反诉，查封涉案房产，导致其房屋至今也没有卖掉，错失了高价出售的机会，可谓算来算去算自己！

张律说：和为贵，并不是每个二手房纠纷守约方都可以拿到20%违约金！

1、和为贵，得饶人处且饶人。客观地说，本案买家因2021年“208政策”出台，导致3266万成交，首付款猛增到2510万，并因不能如期凑足，卖家不理解、不愿意再行延期，导致合同不能履行，并非恶意违约。作为代理人，笔者目睹了买家无法如期筹齐第二笔1155万首付款，祈求卖方无果，数次落泪的场面。——买家都同意230万定金被没收了，卖家得理不饶人，穷追猛打，用尽手段，逼迫买家支付20%顶格高额违约金太不近人情！

2、是否支持20%违约金与个案案情有关。深圳二手房诉讼，20%的违约金判决笔者代理不止一次，一套房子违约金730万的也代理过，但个案不同、履约进度不同、当事人过错不同、导致合同不能履行的原因不同，没可能所有案件都支持，仅仅因为曾经代理过一个支持20%违约金的案子，就笃定本案判决也必然支持20%违约金，显属无视个案差异的过于自信。

3、给同行的建议：和谐社会，能促成当事人和解的，尽量斡旋息事，和解结案，没必要对同行拒之千里，也没必要耍小聪明、小手腕试图吓唬倒对方（适可而止，不要突破对方底线）、更没必要对客户挑诉架讼。——诉讼有风险，不和解，万一败诉或未达预期，客户完全可能反过来找代理律师的麻烦！

4、发布此案例，一方面是警示守约方起诉风险，另一方面是一年多诉讼，客户承受了太大的压力，而笔者一向代入感强，想起对方及其代理人的强势、傲慢、不屑、恶意拖延客户1125万首期款监管半年、恶意超标230万冻结客户存款八个月也是十分生气，不吐不快，希望以后再也不要遇到这样的对手。