| 数据来源：东莞市七普人口数据

(相关资料图)

最近，东莞的豪宅市场，有点热闹啊。

广发南、华润悦府，在抢建设进度；松山湖的华侨城松湖原岸，最近将开放临时接待中心；龙湾的保利天际·鹭湾，也开始招销售......

一场抢客大战，形势逐渐变得紧张，或者，不用明年3月，就要正式开场。

可能，在这场大战中，唯一还保持低调的，只有东城了。

| 成型于20年前的黄旗山豪宅区，仍是东莞主流豪宅板块

东城不发声，并不是因为缺货卖，相反，2023年也是东城久违的供应大年。

目前较明朗的，就有星河传说二期、旗峰山境花园（东城体育公园地块），还有刚备案的晓风印月花园（主城旺盈片区旧改）等，分量都不轻。

但据房姐所知，明年这几个新盘，最快入市的，也得等到5月份。

东城，真的不慌吗？

6万+的东城，也总有人痴情等待

在南城顶豪刚冲破5万+/平，试图向5.5万/平冲刺，东城顶豪，其实早已企稳6万+/平。

一声“老大哥”，东城还是当得起。

而当然，东城还有另一个关键的标签，缺货。

截至今年第3季度，东城新建商品住房库存仅有121套，在东莞所有镇街中排倒数第二。

自2021年开始，随着新盘断供，东城楼市陷入了沉寂期，但东城的二手市场，其实一直热度不低，是稳居东莞前3的成交大户。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

可以说，东城，一直都不缺购买力，并且的，这里的购买力是坚固的、忠诚度极高的。

因为，会选择东城的人，多数是老莞人，尤其是东城本地人，而他们，只要能买东城，多数就不会去买南城。

而老莞人对东城的情有独钟，并不仅是因为风水宝地，黄旗山；更重要的，是围绕着山脚下的城市资源。

以黄旗山为中心，10分钟路程内，购物能到万达、星河城；娱乐能到东城酒吧街、十三碗美食广场；看医生到东莞排名第一的东华医院；孩子上学到东华高级中学......

这，是东城用20多年时间，用全城顶级的资源，所沉淀而成的富人区圈层。

某种程度上，东城的圈层已形成了一种底蕴、一种身份认同，形成其他区域难以复制的优越性，和东城人最割舍不下的地域情结。

所以，如果你回顾东城每一个成功的项目，其实都离不开这个圈子。

再展望东城即将入市的新盘，也基本围绕着这个圈子。

比如黄旗南的旗峰山境花园（东城体育公园地块），旁边就是中海莞府、皇马骊宫，不远处是天骄御峰。

| 项目位置示意图，仅供参考

又如位于东城中心的星河传说二期，背靠星河城，1公里范围内，聚集星河传说、天骄峰景等高档小区。

还有压箱底的天骄国际花园（黄旗1号地块），位置最核心，背靠黄旗山，又紧挨国贸中心，旁边是新世纪豪园和光大天骄御峰。

｜黄旗一号地块示意图

基本上，东城每个新盘，都具备稀缺属性，被大波富人团团围绕的新盘，也并不愁卖。

以星河传说来说，周边新房已断供近10年，星河传说二期，几乎是东城中心板块的“新房独苗”。

| 星河城二期效果图

还有天骄国际花园，虽然得到2024年面世，但据市场反馈，富人们对它的认可度，在CBD的华润悦府之上。

而从这几个新盘的产品规划来看，未来东城人居，还将有一场步步为营的进阶——

旗峰山境花园，规划了约143-260平大户型；

星河传说二期，打造约200平大平层，是和瑧湾汇同系列的瑧系产品；

压轴的天骄国际花园，有着38万平的超级体量，规划打造约170-800平大平层；

｜黄旗1号项目模拟图（图：东莞市自然资源局）

| 天骄国际花园效果图

这3个新盘，让东城和南城初步形成了并立格局，东城还是能坐稳东莞顶豪的头把交椅。

而东城的“淡定”，大致是因为，长期的供不应求，让富人积累了需求，而他们又有强烈的地缘情结，只要东城有优质产品，那他们大概率还会留在本地。

东城的瓶颈与破局

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其实，东城和南城，就像“老钱”和“新钱”的区别。

东城的“淡定”，从市场角度看，是因为不愁卖；从城市发展角度上，近几年来，东城似乎习惯了不疾不徐的节奏。

2015年，东莞新城市总规发布，南城变成东莞主中心，城市地位似乎超过了东城。

到2019年，南城GDP约613亿，东城约586亿，首次实现反超；此后，南城和东城的差距继续拉大。

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人口上，东城在总量上压南城一头，但南城的人口增速、年轻人口占比、人口受教育程度都在东城之上。

东城，在南城的夹击下，似乎有点不太争气、有点老气。

这固然有着政策因素，但更重要的，是东城自身原因。

东城起家早，早期的野蛮生长，打下家底；但到了今天，东城的城市空间已相对不足，土地碎片化，利用效率也不高。

| 国贸背后的城中村

不过，东城并没有一直陷于被动，而是接连出招，尤其到了最近，东城的动作开始变得密集。

东城出的第一个大招，是旧改，重新盘活存量土地。

自2018年开始，东城发力大推旧改，仅在十四五期间，东城要推进的旧改，总占面超1300万平，规模相当于40个火炼树。

事实上，东城也是东莞少数几个，还能看到旧改在推动的地方。

无论是清租收楼的火炼树，还是拆除中的天骄国际花园，亦或即将开拆的立新洋杞坑，都能看到“拆出一个新东城”的希望。

第二个大招，是文旅，建立起差异化路线。

一个是华侨城同沙文旅项目，即华侨城欢乐海岸，投资不少于200亿，将增加一处华南顶级、世界一流的文旅中心。

| “一心”即为华侨城文旅项目选址

另一个是黄旗广场文旅综合体项目，预计2024年春节完工，就在黄旗山下、国贸旁边，要建成黄旗1号商圈。

而且，这里还要和鸿福路商圈、万达-世博商圈、和南城CBD万象城商圈，形成“大型商业消费黄金轴”。

从定位上看，这道商业消费黄金轴，层级将是湾区级，要助力东莞建设成为湾区顶级都会城市。

而这，其实是最适合东城的路线，毕竟黄旗山、同沙水库不可复制，搞文旅能重新焕发东城的生态价值，还避免了和南城撞型。

通过深耕文旅领域，东城同样可以拉升自身的发展高度，把路走宽。

而第3个大招，是黄旗南，要发展出东城的新中心。

打开地图，黄旗南及其周边，聚集了东城核心的地标、商圈、轨道、生态和旧改资源；板块西南面，是西平和东莞CBD。

更重要的是，黄旗南，拥有东城最珍贵的连片土地资源。

相比其他区域，黄旗南旧改介入时间早、进度最快，6个旧改都已明朗化，还有此前的海德琥珀台，更是成功案例。

很显然，黄旗南，将逐渐形成一种抱团发展的趋势。

事实上，这也契合政府对主城区的新规划。

黄旗南，是“一心两轴三片区”中的一部分，定位是“企业总部+生产性服务”产城融合典范区。

| 一心两轴三片区示意图

这让黄旗南的发展规格、发展思路，超越了以往。

2020年，万科确认为黄旗南的综合运营商，统筹推进整体片区的规划策划工作，这也是东城首次引入了综合运营商。

| 黄旗南片区功能规划示意图

而未来，黄旗南将会和行政文化中心、CBD融合发展，错位互补，手拉手一起搞事业，组成东莞最有力的心脏。

其实，现在要battle东城和南城，到底谁更强，不太合适了，未来东莞趋势，将打造强心都市，彼此讲究的是合作和分工。

我们熟悉的鸿福路商圈，不就是最好的例子吗？国贸属于东城，汇一城属于南城，但离了哪一个，都不是完整的鸿福路商圈。

| 横跨东城和南城的鸿福路商圈

我们也相信，东城，将凝聚着东莞的精神象征和人文底蕴，也会继续忙碌起来，担负引领东莞发展的重任。

一座发达的城市，旧与新并不是对立，而是缺一不可。