市场信心跌入谷底 二手价格快速下滑

中原研究-2022深圳楼市年刊

【资料图】

01 二手市场二手住宅成交套数同比下滑46.7%

2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，较2020年下滑77.2%。全年二手住宅成交面积为207.0万平，同比下滑42.9%，较2020年下滑74.7%，成交量跌至十五年来最低。

购房者信心严重不足，观望情绪浓厚。

从月度看，全年各月成交量皆不超过2400套。一季度由于春节及疫情爆发影响，市场基本冰封，2月仅成交872套，为全年最低；3月本为传统的小阳春，但受疫情影响，也仅成交1117套。2季度受政策传闻影响，市场迎来回升，5月成交2318套，为年内最高，6月成交2241套，为年内第二。进入三季度，市场再度快速下滑，成交量再度跌破2000套，9、10月成交仅1700多套，市场信心跌入谷底。11月，金融层面政策开始集中发力，金融16条、上市房企再融资等利好不断，成交开始止跌企稳。12月利好持续，加上疫情管控放开，上半月成交明显回升，但随着新冠感染快速扩散，对各行各业冲击都较大，市场再度陷入低迷。

1000万以上价段成交占比升至20.4%

从成交价段来看，350万-500万价段依然是成交主力，成交套数占比为22.0%；其次为1000万以上价段，成交占比20.4%。

从占比变化来看，250万-350万、1000万以上价段成交占比明显上升，分别上升3.3%和2.8%。而600万-750万价段成交占比出现大幅下滑，下滑3.8%至9.7%。

01龙岗区龙岗成交套数居首位

2022年龙岗区依然是成交量最活跃的区域，成交套数为5608套，同比下滑52.1%。其中上半年成交2621套，同比下滑68.3%；而下半年成交2987套，同比下滑13.2%。虽然龙岗成交量稳居第一位，但同比跌幅位居第三。由于价格的快速下行，各区多数楼盘成交价已经接近甚至低于参考价，去年东部区域价格接近参考价的优势减弱，跌幅较西部也更为明显。

龙岗成交套数排行榜

02宝安区

下半年宝安成交套数同比上升12.5%

宝安区作为热点区域，2022年成交套数仅次于龙岗，与福田并列第二，宝安区（含龙华、光明）全年成交4369套，同比下滑40.7%。其中上半年成交2001套，同比下滑62.0%；下半年成交2368套，同比上升了12.5%。

宝安成交套数排行榜

03罗湖区罗湖成交成交跌幅最大

2022年罗湖成交套数为3270套，同比下降55.5%，降幅为各区最大。其中，上半年罗湖区成交1485套，同比下滑71.2%；下半年成交1785套，同比下滑18.6%。全年罗湖成交套数仅高于盐田区，位居第五。

罗湖成交套数排行

04福田区福田成交量同比下跌38.1%

2022年福田成交套数为4369套，同比下降38.1%，降幅为各区最小。其中，上半年成交1946套，同比下滑59.1%；下半年成交2423套，同比上升3.9%。全年福田成交套数仅低于龙岗，与宝安并列第二。

福田成交套数排行榜05南山区南山二手住宅成交套数同比下跌40.7%

2022年南山区成交套数为3532套，同比下降40.7%，成交量仅高于罗湖和盐田，位居第四。其中，上半年成交1644套，同比下滑61.4%；下半年成交1888套，同比上升11.5%。

南山成交套数排行榜

06盐田区盐田成交量下滑54.9%

2022年盐田成交套数为551套，同比下滑54.9%，跌幅为各区第二。其中，上半年成交268套，同比下滑63.3%；下半年成交283套，同比下滑42.4%。

盐田成交套数排行榜

02 租赁市场全市租金持续下降

2022年深圳租金继续保持下降走势，至年底租金为67.6元/平·月，从租金回报率来看，2022年深圳租金回报率呈现先降后升的走势，当前深圳租金回报率为1.24%。

罗湖、福田租金下滑最大

当前深圳租金最高的区域是南山区，租金为104.8元/平·月；租金最低的区域是龙岗区，租金为47.7元/平·月。从累计涨跌幅(1月至12月变化)看，各区租金皆有下滑，其中罗湖、福田租金皆累计下滑5.8%，跌幅最大。

租赁成交套数排行榜03 商办市场市场规模：一手商业成交占比65%，一手办公成交占比78%全市一手商业成交：量升价跌

2022年一手商业成交2690套，同比上升39.1%；成交面积19.25万平，同比上升48.4%，成交量连续两年回升。成交均价56908元/平，较去年下滑20.7%。

成交面积TOP10：佳兆业御璟佳园广场成交面积居首

2022年一手商业成交中，佳兆业御璟佳园广场成交面积4.54万平，居全市一手商业成交面积榜首；成交面积前十共成交14.13万平。

全市二手商业成交：成交套数下滑33.5%

2022年二手商业成交2552套，同比下滑33.5%；成交面积19.24万平，同比下滑23.8%。二手商业成交面积连续六年下滑。

二手商业热门商圈分析

二手商业成交中，龙华中心商圈和沙井商圈最热。其中，龙华中心城商圈主要为壹成中心商铺成交，沙井商圈以万科星城商铺成交为主。

全市一手办公成交：成交量小幅回升

2022年一手办公成交3009套，同比上升1.8%；成交面积37.94万平，同比上升10.3%；一手办公供应止跌回升，成交量也止住了连续三年的下滑，小幅回升。

成交套数TOP10：珑城原点广场成交套数居首

一手办公物业热门成交榜以珑城原点广场为首，共计成交502套；其次为佳兆业中央广场二期，成交437套；第三位为宏发玺玥大厦，共计成交328套。

全市二手办公成交：成交套数下滑17.0%

2022年二手办公成交950套，同比下滑17.0%；成交面积10.88万平，同比下滑6.4%。

……注：以上为《中原研究-2022深圳楼市年刊》内容节选