深圳人才房第二批次配售已启动，南山区内的房源率先申购，含深铁熙府、安居同乐馨苑共两个项目2279套房源，同时也带来了购入条件放宽的官方信息。

1.首批配售遭遇开局冷

(相关资料图)

放宽购入条件，显然是第一批次房源的认购结果没能达到预期。

早在2018年深圳提出构建以人才住房、安居型商品房和公共租赁住房为主体的住房保障体系。其中，人才住房建筑面积以小于90㎡为主，可租可售，租售价为市场价的60%左右。

直至去年11月中上旬，深圳才首次公开配套可售型人才房。

首批配售的房源分布于龙华、宝安、龙岗、光明和大鹏，共计4422套，其中，建面约66-71㎡两房1957套，建面约85-89㎡三房2465套。

整体售价约2.05-4.49万元/㎡不等，大约是周边市场价格的60%，相当于让利了一套房的首付和税费。

配售的门槛在当时看来，也友好。申请人大致需要满足“本科+3年社保+无房”条件，不需要跟其他保障房体系一样入库轮候。

当时一经推出，社会面普遍认为这样的人才房会比较抢手热销。结果，却开局遇冷。

公开数据显示，尽管从登记人数来看，深圳首批人才住房终审合格认购申请家庭约1.48万户，中签率不足30%。但是，选房结束整体去化率约43.65%。

如果剔除去化相对较好的华侨城光明和星河龙华项目外，人才安居集团推出的4个项目去化率可能更悲观，区位偏远的大鹏新区安居君兰湾府甚至惨淡收场，仅售出23套，去化率约4.06%。

2.项目地段悬殊，博弈色彩浓郁

作为首次公开配售可售型人才住房，第一批次遇冷其实也在情理之中。

出台的时机比较匆忙，市场对住房新物种需要消解时间；符合条件的购房人在资金的调度、对房源的认知，也都需要一段准备过程；户型产品考虑不周，两房规划占比明显不足等。

不过，遇冷的最关键因素还不是这些，而是人才房性质及项目自身的吸引力问题。

1）难以做为资产容器。10年内限售阶段（按政策规定，10年后才能取得完全产权），人才房是没有市场价格的，相当于十年内失去了资产金融属性。

2）压缩了改善空间。即便在购置人才房几年后退还寻求改善置换，但按照管理办法规定，10年内只能原价回购，并且，由于限制了房子的资产价值，10年内的增值等于被剥夺，改善空间被压缩。

一般来说首套住房人群在5-7年改善需求的意愿比较高，购买力越强的人群越可能出现随机的换房需求。如果在这期间出现改善需求，会有需求和经济方面两难的选择。

成本方面，以项目300万总价2房为例。首付3成，200万左右贷款，年利息要9w多，利息支出要明显高于周边租房成本。如果期间需要换商品房，会有房贷记录的影响，首付成本提高。

3）大部分人才房的社区对于普通商品房来说，社区品质感可能要稍微低一些。

那么，基于这几点，购买人才房的是不是对资产金融属性和改善预期不敏感呢？

也许恰恰相反，因为锁定周期长，购房者可能更期望通过择取具备远景发展潜力的项目来穿越周期，从而在锁定期后一次性获得可观的回报。

然而，首批项目房源，除了传统房企供应的两个都是综合体物业地段较佳，具备一定看点之外，人才安居集团的个别地段、个别产品的吸引力着实一般。

因此，购置人才房，仍然出现了对项目房源增值的博弈色彩超越了住房保障色彩的情景。

3.放宽购入条件，二批11盘供选

为了刺激去化率，第二批次配售进一步放宽申请门槛。

一变化是，降低了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛，由35岁周岁下调为30岁周岁；

另一个是，放宽了对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可以作为共同申请人，放宽了三房的申请条件。

为此，按照申请家庭资格条件划分了“第一列队”和第二列队，且“第一队列”完成选房后，“第二队列”才具备选房的机会。

接下来大概有11个项目将作为第二批次人才房对外发售，分布于南山、龙岗、宝安、龙华和盐田。

其中人才安居集团主导的共有8个，包含了首批未售完的房源项目；房企主导的新增三个，分别为深铁蛇口、华发沙井、星河宝龙等。

注：实际房源数及价格以深圳市住房和建设局通告的为准，表格数据仅供参考

人才安居的8个项目中，安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑为首批未售完，沿袭过来继续配售的项目。而未来，人才房剩余房源将采用“常态化处理，批次审核”方式组织配售（比如没售完的，每个月组织申请配售，直至房源全部选完）。

安居集团本批次新增的几个项目，基本情况如下：

安居同乐馨苑

位于南山区同乐片区，东侧紧邻南山华泰小区，东北侧为同乐实验学校，距离地铁12号线同乐南站约600米（根据百度测量，仅供参考）。

该片区在宝安新安和南山南头的交界地带，非传统居住区。随着南头直升机场搬迁纳入议程，片区才逐步释放，零散地块被重新拾取进行规划、建设。目前综合配套稍微偏弱，需要进一步进行片区提升，以及加强与周边片区的联系。

体量很小，占地约3000㎡，32层独栋塔楼，3梯8户，提供建面约69㎡两房，建面约87㎡三房，毛坯交付的配售均价约4.62万元/㎡，与当前光明中心区内的商品住宅相当。

安居凤桐苑

位于光明凤凰街道，南面为光明1号，北面为华星光电园区。同时在光明大道、龙大高速和地铁6号线高架段的交织处，受外围交通设施的噪音影响可能较大。

项目离6号线很近，几乎贴着，所以社区东面远离地铁铺设的两栋塔楼比较理想。距离地铁口（凤凰城站）约1公里（根据百度测量，仅供参考），主要的区域配套也围绕在该地铁口周边，比较集中，算是方便。

社区共有5栋31-32层高层住宅楼，2梯6户，提供建面约68㎡两房、建面约87㎡的三房一卫及三房两卫，毛坯交付的配售均价约2.9万元/㎡，约200万左右的起步总价。

安居福汇阁

位于宝安福海街道，局部小范围内有华润、金地等知名品牌商的住宅社区，周边工业园比较集中，距离地铁11号线线桥头站稍近，大概需步行约1公里（根据百度测量，仅供参考）。

项目共有4栋住宅塔楼，提供建面约70㎡两房、建面约87-89㎡三房，毛坯交付的配售均价约3.04万元/㎡。

安居峰景苑

位于龙华观湖街道，鹭湖住区和观澜老街板块之间，靠近地铁4号线观澜站和龙华有轨电车站，轨交条件不错。

片区处于大拆大建的开发阶段，比如和项目相邻的，规划总体量或超越壹成中心花园的鸿荣源观城项目一期已正式启动，片区未来具备很大的提升想象，但同时也需要经历建设时的不便。

项目规模也较小，为33层高的独栋塔楼，3梯7户，提供建面约72㎡两房、建面约88㎡三房，毛坯交付的配套均价约2.97万元/㎡。

安居云畔

位于盐田港后方陆域，靠近地铁2号线深外高中站，局部区域也是这批产品中，其居住环境感受在这一批产品中，比较突出。当然盐田港后方陆域的硬伤也同样明显，比如货柜车多，片区发展腹地有限。

项目规模也不大，为30层高独栋塔楼扎堆在一群山麓社区中，2梯5户，提供建面约69-70㎡两房、建面约88㎡三房，毛坯交付的配售均价约3.17万元/㎡。

4.匆匆过客，即将成为历史

如果在意资产金融属性或置换改善预期较高，购房人才房应跟购买商品房一样，好好考虑地段和产品是必须的过程。

此外，人才房毕竟是保障体系的一环，值不值得买，除了跟自身比，跟商品房比，也要跟保障体系的调整规划比。

根据今年1月17日《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，深圳未来保障房体系中，可售型房源将主要被封闭流转的共有产权房替代。

这意味着，人才房又将成为深圳住房保障的过渡产物，或成为最后能以60%市场价买到100%产权的保障房（10年后取得完全产权）。相对共有产权房，它又有一些不言而喻的优势。

（内容完）

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