可售人才房的密集推出，让最近深圳楼市小小地沸腾了一把。

在近期公示配售信息的10个人才房项目里，光明就有两个。

一个是光明中心区的华侨城九樾广场，在第一批人才房中最先售罄，这次有13套“返场”，配售均价约3.02万/㎡（带装修）。

【资料图】

另一个是凤凰城片区的安居凤桐苑，共672套，配售均价2.9万/㎡（毛坯）。

据不完全统计，光明至少还有4个可售人才房项目，毛坯均价最低2.6万/㎡。

光明的商品住宅同样受关注。

据称，光明中心区某盘开放新的样板间后，一个周末就吸引了几千人到场。

今天，我们来聊一聊深圳“新秀”光明的潜力，以及今年商品房、可售人才房的机会。

均价最低约2.6万/㎡买在玉塘，

均价最低约2.71万/㎡买在光明中心区，

均价最低约2.9万/㎡买在凤凰城。

你会冲吗？

“世界一流科学城”光芒下

光明崛起

大概10年前，如果去光明，路两边能看到的，多是旧厂房，连民房都少。

很多深圳人说起光明，想到的或许只有农场和乳鸽。

如今，大家说起光明，可能第一个想到的是，正在成型的光明科学城。

这是全国第4个综合性国家科学中心的集中承载区、大湾区综合性国家科学中心先行启动区，将规划成“世界一流科学城”。

截至目前，光明科学城已集中布局有24个重大科技创新载体，包括9个大科学装置、11个机构平台、2个广东省实验室、2所研究型高校。

相比深圳其他行政区而言，光明年轻、发展快、城市面貌新。

◎ 年轻

光明是深圳10个行政区（不含深汕）中最年轻的一个，于2018年挂牌成立。

由于整体起步较晚，所以论GDP密度和人口密度，在10区当中，排名较落后。

从2021年的数据来看，光明GDP密度只有龙华的一半，人口密度在全市排名倒数第三。

不过，年轻意味着更多可能。

相比已发展多年的核心区，光明的土地空间足够，再加上有大规划傍身，光明如今的步子相比其他区要迈得大些。

◎ 跑得快

根据深圳市地区生产总值统一核算结果，2022年全年光明区GDP达1427亿元，同比增长6.5%。

规上工业企业数量突破1700家，同比增长近两成，29家上市公司落户光明。

从产业集聚程度来看，光明拥有超高清视频显示、新材料、生物医药等8个战略性新兴产业集群，5个未来产业集群。

产业打底，配套也在跟上。

地铁6号线和6号线支线相继通车，13号线二期（北延）预计2025年建成，将大大拉近光明和其他核心区的距离。

比如教育。

近年来，光明在教育领域发力，先后引进深实验、深中，和中山大学、中科院深理工大学等高校在基础教育层面合作办学。

截至目前，已有11所ming校落地光明开展办学。其中，深圳中学光明科学城学校预计今年9月投用。

▲位于长圳站附近的深圳中学光明科学城学校

比如商场。

以往说起光明大的商场，可能只想到大仟里。

约两年时间，凤凰城蓝鲸世界、万达广场相继开业，未来还有光明中心区的星河COCO City。

文体配套也在落地。

已兑现的有光明艺术中心，在建的包括科学公园、深圳科技馆新馆、茅洲河体育艺术中心、玉塘文体中心等。

▲位于科学公园东侧的深圳科技馆新馆

◎ 城市面貌新

光明是商品房集中供应的区域里，农民房比例最小的行政区，新湖、凤凰、光明三大街道更是难见农民房的身影。

▲光明大街两侧的商品房

同时，光明的城市更新在10区来说，也冲得比较猛。

据合一城市更新统计，2022年光明规划公示拆除规模为225.8公顷，为全市之最。

而政府主导推动的土地整备利益统筹项目，2022年光明数量最多，新增13个，整备实施规模总计565.4公顷。

光明的城市面貌更新相对更快。

在深圳贝壳研究院数据显示，光明约41%换房客来自南山，约40%来自光明。

他们，撑起了光明楼市。

▲图源：深圳贝壳研究院

据@深圳买房计划 不完全统计，2023年，光明将有18个潜在入市的住宅新盘。

其中，纯人才房安居凤桐苑已经公示配售信息，预计3月，还会有两个新盘即将入市。

均价约2.6万/㎡起买光明

这两个潜力片区，建议关注

回头看光明的发展，商品住宅发展最早的是公明片区。

2016年前后，凤凰城片区进入到发展快车道。房企抢滩、商品住宅小区相继建起，配套随之落地兑现。

凤凰城核心区，是外界公认的光明配套最为集中的片区。

2019年，随着光明科学城规划逐渐落地，光明中心区的建设也拉开帷幕。

到今天，买房人如果看光明，凤凰城、光明中心区是必看的区域。

这两个板块，一直是光明的例牌热点，今年预计有9个待售新盘。

最快入市的预计是绿城桂语兰庭，想等深房光明里的，上半年不要抱有太大希望了。

至于光明的潜力板块，我更看好光明云谷和玉塘板块。

提前说明：一千个读者，一千个哈姆雷特。涉及评判都很难避免主观色彩，如有不同想法，欢迎评论区留言探讨！

✨ 光明云谷：

产学研优势，更像南山科技园片区

我们判断一个区域有没有潜力，主要看动能，交通、产业、城市更新、商业，都是考量维度。

光明云谷是光明要重点发展的6大片区之一，总规划范围2.2平方公里，将发展成为“大湾区生物医药谷”。

▲光明6大重点发展片区 | @深圳光明

根据规划，未来云谷板块将突出产学研特色，发挥毗邻大学和科研设施的优势，开放共享大科学装置，促进产学研深度融合。

▲光明云谷片区效果图 | @深圳光明

目前，已落成的项目包括中山大学深圳校区、中大附小、中大附中、中大附属第七医院等。

未来还会有深圳理工大学、科学城智慧公园、中大附属第七医院二期、产研楼、学术报告厅等项目建成。

这样的配置和具备的产学研优势，很像当初的南山科技园片区，也更容易吸引高素质人才的集聚。

▲中大人才房项目

从圳美大道走进云谷片区，两侧多为工地，不远处可以看到中大校区，让人想象到这里的未来：崭新的、充满希望的。

云谷板块的商品房项目并不多，2021年至今入市的只有云科府和中信凯旋君庭。

查询深圳房地产信息平台的备案信息，云科府1550套新房已全部备案，中心凯旋君庭尾盘在售。

✨ 玉塘板块：

交通枢纽+产研优势

玉塘位于光明西南直角产业带内，挨着凤凰城片区，也是宝安、南山、龙华通往光明的首站。

▲西南直角产业带-四大先进制造业园区布局情况图 | @深圳光明

一组数据或许令你惊讶：

2021年，玉塘街道GDP总量达359.1亿元，同比增长14.7%，连续3年蝉联光明区第一。

2022年，玉塘完成规模以上工业总产值1103.5亿元，规模以上工业增加值296.2亿元，占光明区的32.1%，总量连续4年排名全区第一。

在深圳“20+8”战略产业布局中，玉塘拥有高端医疗器械、智能制造两个市级先进制造业园区，现有规上工业企业439家，我们熟知的迈瑞医疗、帝迈生物，也落地在玉塘。

这里还不缺“大脑”。

深圳湾实验室、人工智能与数字经济广东省实验室、深圳中国计量科学研究院技术创新研究院等科研平台，已经进驻玉塘。

▲玉塘综合规划效果图 | @深圳光明

伴随着产业空间提质，居住配套跟进也很迅速，勤诚达、华润置地、深物业等房企，近年已布局玉塘。

据不完全统计，今年玉塘板块预计有5个新盘入市，除了天泽玉河府是旧改项目外，其余4个均为招拍挂出让的限价盘。

最近有入市计划的是润曦府，预计最快3月拿预售。