目录：

一、二手房连续回落

二、成交量价走势

(相关资料图)

三、报价持续走低

四、议价与带看量

五、后市将如何？

一、二手房连续回落

根据中介协会统计的二手房签约数据，深圳二手房成交量在第11周达到峰值后，连续回落。

按周成交量走势（来源于中介协会）

春节之后深圳二手房成交量持续回暖，按周成交量2月开始持续走高，第11周达到1163套。

从第2周开始连续回落三周，至875套。这一加回暖波行情会不会就结束了呢？像去年一样吗？4-5两个月回暖，然后一路下行。

按月录得量

二手房3月按月录得量4983套，已经达到传统认为的5000套的枯荣线。

新房二手房年度成交量

调控严格的年份2017、2018、2021新房二手房总量在9.5万套左右，但2022年只有5.6万套。这源于严格调控加三年疫情至经济增速放缓。

2021年以来的调控主要三点：

1、推出二手房参考价，指导银行按此贷款，去杠杆。

2、增加新房供应量，新房过去的每年3.5万套增加到5.5万套，深圳自2010年以后进入存量房市场，二手房一直比新房多，但是2021年开始新房超过二手房，并将持续到十四五结束。

3、大力筹集保障房人才房、共有产权房、保障租赁住房等，并且还进行了教育倾斜。让刚需第一套房可以考虑人才房等住房。

在以上三点政策作用下二手房长期低迷。

去年的超低迷也是艰苦的三年疫情造成的，今年疫情结束，二手房成交量将寻求新的平衡点。

二、成交量价走势

按周量价走势

截止到3月26日的采样数据显示，第14周（3月20日-3月26日），全市成交价格是1.06倍指导价（橙色曲线）。比最低迷的12月初那一周的0.98倍指导价上升了8%。成交量（蓝色柱状图）也维持在相对高位。

按月量价走势

3月成交价是指导价的1.05倍，比最低点的去年11月上升5%，2、3月成交量也维持在较高位置。

分区价格：南山、宝安、龙华

南山、宝安、龙华三区价格2、3月份继续上升，南山、龙华1.09倍指导价，宝安1.08倍指导价。

分区价格：福田、罗湖、龙岗

福田、龙岗、罗湖3月价格与2月持平，3月缺少上升动力。福田、龙岗1.04倍指导价，罗湖1.01倍指导价。

福田熄火让大家担忧福田会逐步罗湖化吗？什么是罗湖化，就是产业发展没后劲，房产老化，城市面貌老旧，从这几点看，福田中心区以东片区建成时间早，与罗湖本就一体，确实有罗湖化的可能，抱着进城心态买房的朋友选择一定要谨慎，不要选错了标的。

三、报价走低

全市按周报价情况

2月20日以来，唐老师团队收集的性价比好的部分报价数据，随着春节后笋盘快速消化，在3月13-19日的11周报价达到1.13倍指导价，此后开始回落，上一周报价1.11倍指导价。

分区报价：南山、宝安、龙华

三区报价都有回落，大南山最新一周有所回升1.19倍指导价，宝安1.16倍指导价，龙华1.1倍指导价。

分区报价：福田、罗湖、龙岗

福田区回落1个百分点报价是1.1倍指导价。

罗湖回落明显，从1.1到1.05倍，回落约5%。

龙岗回落约4%，至1.07倍指导价。

四、议价与带看量

上一节介绍了报价，但报价不等于成交价，报价与成交价之间的差异就是议价空间。

议价空间

在价格持续走低的去年11月，议价空间达到了7.1%，今年2-3月议价空间5%左右，比较正常。每套房产报价和成交之间平均有5%的谈价空间，500万可以25万，1000万可以50万。

按周带看情况

这是性价比好的挂盘的带看情况，第14周明显下降，15周价格回落带看回升。

五、后市将如何？

我在今年初发表分析，今年2-5月将回升5%-10%，目前成交价1.05倍指导价，进入达标区间。

目前深圳楼市政策没有明显放松，并且有增加保障房供应的动作，后市会放松吗？

1、深圳首次土拍正常，全部拍出。

2、新房销售还出现了当日去化9成的情况，新房销售周期长了，但没有出现大的问题，日光才不正常，目前新房市场是正常情况，所以政策也没有放松的必要。

3、二手房不是政府考虑的重点，只要经济恢复，收入重回增长，政策放松可能小，二手房主要还是以稳为主。

在稳定的楼市下买房怎么选？是新房还是二手房？或人才房、共有产权房？一定要根据自己的实际情况作出选择。