来源:朱罗纪 

这个时候说,已经晚了,因为很多人被高杠杆活捉了。


(资料图片仅供参考)

但我们还是要再三强调,因为我一直是这么讲的,本轮楼市大调整前我也是这样的思路,现在还是,未来还是。只是说,必须要等到大调整来临,人们才会意识到在繁荣期时的警告是多么的有道理。但是,人性就是这样,下一场牛市再来临,人们依然会忘记今天的教训,只有极少数人才会真正的从市场调整以及“别人的撞南墙”中汲取教训。

“永远不要高杠杆”,是一条纪律,铁一般的纪律。所谓纪律,就是不可以触碰。不是在某些时候、某些情况下,不可以触碰,而是在任何时候、任何情况下,都不可以触碰。

01

以眼前看,无论是看B端的房企,还是C端的买房人,以及是看G端的地方城投。很明显的一个答案是:在微观主体上,市场的调整可谓非常的惨烈,比想象的更为惨烈。很多地方政府也好,房企也好,个人也好,都已经处在“还不起贷款”的临界点了。(尤其是像上周开始显性化的地方城投,贵州、云南,以及这周的武汉,开始扩大化)。

只讲C端的个人,我最近已经连续接到不少关于如何卖房的咨询了,背后一部分是置换的需要,另一部分则是为了缓解资金压力。检查他们的操作,整体的逻辑大致如下:先前撬动了较高的杠杆,月供覆盖率不足——资产价格出现实质性贬损,上涨预期被打破——收入预期显著下滑,生意或工作都岌岌可危,现金流入不敷出——前期的杠杆无法再安全覆盖,家庭出现财务危机。

和开发商是一模一样的,现金流危机是每一个供房家庭当下最大的危机

在以往的时候(指的是大体上“顺周期”的环境下),关于如何买房子,我们常常听到的主流表达是这样的:第一,要尽可能的使用最少的本金,撬动最高的杠杆,比如刷信用卡,使用小额贷等等,把杠杆率做到最高。第二,储备2年(最多是3年)的月供,然后等到2-3年之后,把房子卖掉,圈到一大笔钱走人,换下一个标的。

但,上述操作必须要建立在一个基础上:房价必须要持续保持上升,必须要在你想卖的时候可以快速卖得掉,以及必须确保你可以很轻松的供得起楼

不需要使用任何专业知识,只需要使用常识,我们就可以明白,上述那样的想法是“美好的虚幻”。

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可以分两个角度看。

其一,如何理解市场,市场的波动其实是无时无处不在的,从来不存在一个“只涨不跌”(反之亦然)的市场。不惟房地产市场,任何市场都是。我们常常听到的是,“好城市永远上涨”,“中国的房地产是一个政策市”……大部分人都是在这样的“鼓动”下冲进市场的。

这个在超长周期的时间长河里,是成立的——比如席勒对纽约过去200多年房价周期的研究。但是我们也要记得凯恩斯的一句话,“In the long run,We are all dead”,相比于城市,个人的职业周期是很短的。

在每一年、每一月的市场中,我们会看到,波动是常常会发生的,无时无刻不在,房价每一天都不同。房价会跌,而且,在某些时候它会大跌。以及,即便是“好城市”的房价,也会大跌——就像龙头股一样投资者常常会给予它更高的PE,所以跌起来也是一样的凶狠。

真正的大波动来临,不多见,但是一旦来了,政策其实也挡不住。这一点,就像它会大涨,而且在某些时候它会涨得极为夸张一样。

以及,在某些时候,市场也可能会出现“流动性丧失”,也就是无论价格高低,房价根本卖不掉的情况。

今时今日的市场,就是如此,多重惨烈叠加。这种情形,历史上并不多见,是小概率事件。但在个人的购房生涯里,一次就够了,就一次,很多家庭都未必扛得动。

明白这一点,是提醒我们敬畏市场,不是在逆周期的时候敬畏,顺周期的嚣张,而是无论在任何时候、任何情况下,都要敬畏市场。房地产市场会波动,有的时候波动会很剧烈,这是任何人都首先需要面对的市场真实。

其二,如何理解自己,个人能否把握住波动因人而异。这是尤其为市场所“忽视”的地方。买房能不能做“高杠杆”?当然可以,但只应该建立在一种前提之下,就是上述所说,你确定知道市场接下来的走势。恰如股市里能不能做波段?如果你能确定走势,那么当然要做。不但要做,而且要唯一做。

但事实上,我没有见过这样成功操作的人,预测市场的短期波段,比预测天气还要无常。

经常我们会看到,市场出现“天不从人愿”的情况。在市场顺周期的时候,人们更愿意加上很高的杠杆,倘若市场能够一直那样下去,当然更好。但是突然市场出现了调整,或者经济进入了衰退,他们发现,原本的月供覆盖率开始出现问题。现金流危机一旦出现,整个家庭就会随之陷入巨大的不安之中。

另有一点,往往在市场大调整时,又会孕育好的机会,但是很多家庭却因为在过去的高杠杆操作,而陷入长期的还债之中。这种感觉叠加,会令人更加的痛苦。

明白这一点,提醒我们买房需要个人纪律,不要做超出个人承受能力的操作。个人能力有大有小,但纪律的本质是一样的:确保家庭在极端情况下,依然可以拥有安全性。不是在某些时候、某些情况下,遵守这一纪律,而是无论任何时候、任何情况下,都要遵守。违背自身原则的操作,都应当被否决。

03

基于上述简单的常识理解,在过往的多年里,我们的买房核心纪律之一都是极力反对“高杠杆”,即便是在市场持续上涨、人们都在信奉“刷信用卡都可以买房”的顺周期里,我们也反对。并不是今天这样的调整,我们才“马后炮”的老话重提。

在先前的纪律里,我们给出的“低杠杆”,重点指:负债要在40%以内,真实收入覆盖倍数要在1倍以上(很多人通过收入证明造假,放大自己的现金流危机)。今天面对这样的市场调整与未来的收入预期,必须要执行更严格的操作纪律,收入覆盖倍数只能继续上调。确保更好的现金流,是当下和未来最重要的考察点。

市场调整对任何人来说,都是公平的,且是个人无力掌控的。你不能把自己的境遇,寄托在政策逆转之上,比你惨的大有人在,政策未必会如你所愿。或者,当政策如你所愿时,你能否撑得到那一天。

这是今天这样的市场调整,给到我们最大以及唯一的教训。尽管,我们也必须要承认,这一次的调整,可能是几十年才会有一次,这样的大势崩塌之下,没有人可以独善其身,包括低杠杆者大家都会非常的难熬。但饶是如此,如果你很严格保持了良好纪律,今时今日,你也可以确保自己活得比别人好。更为重要的是,市场会跌也会涨,当它重新复苏的时候,那些拥有低杠杆的人,可以比别人有着更好的恢复能力。

放到开发商身上,这个效果也是一样,并表现得更为肉眼可见。债务驱动,可以让一家玩家在短短十年内,冲到行业老大,但有可以在极短的时间内暴雷退场。历史上也是这样,玩高杠杆的,大部分都倒了。持续保持丰裕安全边际的开发商,在某些时候的确会跑得慢,但是毫无疑问这一轮下来,那些“绿线”开发商会拥有更多的机会。

个人与此,量级不同,本质相同。

人们在顺周期的时候,唯一关心的只有“赚钱的前景”,却忽视了自身的“约束条件”。对后者的重视,从来都应该是买房人最重要的功课,而且也唯一是个人可以扭转、掌控的功课。

但人性很难改变,市场调整的时候你这么讲,当然都对,道理大家其实也都懂,关键是操作。我也没有指望着改变这一点,如果我们后台的童鞋们有1/10的能够从这次的调整里汲取教训,并为未来的操作建立纪律,那就足够乐观了。

希望大家都能顺利度过这一关。

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