来源：朱罗纪 

这个时候说，已经晚了，因为很多人被高杠杆活捉了。

(资料图片仅供参考)

但我们还是要再三强调，因为我一直是这么讲的，本轮楼市大调整前我也是这样的思路，现在还是，未来还是。只是说，必须要等到大调整来临，人们才会意识到在繁荣期时的警告是多么的有道理。但是，人性就是这样，下一场牛市再来临，人们依然会忘记今天的教训，只有极少数人才会真正的从市场调整以及“别人的撞南墙”中汲取教训。

“永远不要高杠杆”，是一条纪律，铁一般的纪律。所谓纪律，就是不可以触碰。不是在某些时候、某些情况下，不可以触碰，而是在任何时候、任何情况下，都不可以触碰。

01

以眼前看，无论是看B端的房企，还是C端的买房人，以及是看G端的地方城投。很明显的一个答案是：在微观主体上，市场的调整可谓非常的惨烈，比想象的更为惨烈。很多地方政府也好，房企也好，个人也好，都已经处在“还不起贷款”的临界点了。（尤其是像上周开始显性化的地方城投，贵州、云南，以及这周的武汉，开始扩大化）。

只讲C端的个人，我最近已经连续接到不少关于如何卖房的咨询了，背后一部分是置换的需要，另一部分则是为了缓解资金压力。检查他们的操作，整体的逻辑大致如下：先前撬动了较高的杠杆，月供覆盖率不足——资产价格出现实质性贬损，上涨预期被打破——收入预期显著下滑，生意或工作都岌岌可危，现金流入不敷出——前期的杠杆无法再安全覆盖，家庭出现财务危机。

和开发商是一模一样的，现金流危机是每一个供房家庭当下最大的危机。

在以往的时候（指的是大体上“顺周期”的环境下），关于如何买房子，我们常常听到的主流表达是这样的：第一，要尽可能的使用最少的本金，撬动最高的杠杆，比如刷信用卡，使用小额贷等等，把杠杆率做到最高。第二，储备2年（最多是3年）的月供，然后等到2-3年之后，把房子卖掉，圈到一大笔钱走人，换下一个标的。

但，上述操作必须要建立在一个基础上：房价必须要持续保持上升，必须要在你想卖的时候可以快速卖得掉，以及必须确保你可以很轻松的供得起楼。

不需要使用任何专业知识，只需要使用常识，我们就可以明白，上述那样的想法是“美好的虚幻”。

02

可以分两个角度看。

其一，如何理解市场，市场的波动其实是无时无处不在的，从来不存在一个“只涨不跌”（反之亦然）的市场。不惟房地产市场，任何市场都是。我们常常听到的是，“好城市永远上涨”，“中国的房地产是一个政策市”……大部分人都是在这样的“鼓动”下冲进市场的。

这个在超长周期的时间长河里，是成立的——比如席勒对纽约过去200多年房价周期的研究。但是我们也要记得凯恩斯的一句话，“In the long run，We are all dead”，相比于城市，个人的职业周期是很短的。

在每一年、每一月的市场中，我们会看到，波动是常常会发生的，无时无刻不在，房价每一天都不同。房价会跌，而且，在某些时候它会大跌。以及，即便是“好城市”的房价，也会大跌——就像龙头股一样投资者常常会给予它更高的PE，所以跌起来也是一样的凶狠。

真正的大波动来临，不多见，但是一旦来了，政策其实也挡不住。这一点，就像它会大涨，而且在某些时候它会涨得极为夸张一样。

以及，在某些时候，市场也可能会出现“流动性丧失”，也就是无论价格高低，房价根本卖不掉的情况。

今时今日的市场，就是如此，多重惨烈叠加。这种情形，历史上并不多见，是小概率事件。但在个人的购房生涯里，一次就够了，就一次，很多家庭都未必扛得动。

明白这一点，是提醒我们敬畏市场，不是在逆周期的时候敬畏，顺周期的嚣张，而是无论在任何时候、任何情况下，都要敬畏市场。房地产市场会波动，有的时候波动会很剧烈，这是任何人都首先需要面对的市场真实。

其二，如何理解自己，个人能否把握住波动因人而异。这是尤其为市场所“忽视”的地方。买房能不能做“高杠杆”？当然可以，但只应该建立在一种前提之下，就是上述所说，你确定知道市场接下来的走势。恰如股市里能不能做波段？如果你能确定走势，那么当然要做。不但要做，而且要唯一做。

但事实上，我没有见过这样成功操作的人，预测市场的短期波段，比预测天气还要无常。

经常我们会看到，市场出现“天不从人愿”的情况。在市场顺周期的时候，人们更愿意加上很高的杠杆，倘若市场能够一直那样下去，当然更好。但是突然市场出现了调整，或者经济进入了衰退，他们发现，原本的月供覆盖率开始出现问题。现金流危机一旦出现，整个家庭就会随之陷入巨大的不安之中。

另有一点，往往在市场大调整时，又会孕育好的机会，但是很多家庭却因为在过去的高杠杆操作，而陷入长期的还债之中。这种感觉叠加，会令人更加的痛苦。

明白这一点，提醒我们买房需要个人纪律，不要做超出个人承受能力的操作。个人能力有大有小，但纪律的本质是一样的：确保家庭在极端情况下，依然可以拥有安全性。不是在某些时候、某些情况下，遵守这一纪律，而是无论任何时候、任何情况下，都要遵守。违背自身原则的操作，都应当被否决。

03

基于上述简单的常识理解，在过往的多年里，我们的买房核心纪律之一都是极力反对“高杠杆”，即便是在市场持续上涨、人们都在信奉“刷信用卡都可以买房”的顺周期里，我们也反对。并不是今天这样的调整，我们才“马后炮”的老话重提。

在先前的纪律里，我们给出的“低杠杆”，重点指：负债要在40%以内，真实收入覆盖倍数要在1倍以上（很多人通过收入证明造假，放大自己的现金流危机）。今天面对这样的市场调整与未来的收入预期，必须要执行更严格的操作纪律，收入覆盖倍数只能继续上调。确保更好的现金流，是当下和未来最重要的考察点。

市场调整对任何人来说，都是公平的，且是个人无力掌控的。你不能把自己的境遇，寄托在政策逆转之上，比你惨的大有人在，政策未必会如你所愿。或者，当政策如你所愿时，你能否撑得到那一天。

这是今天这样的市场调整，给到我们最大以及唯一的教训。尽管，我们也必须要承认，这一次的调整，可能是几十年才会有一次，这样的大势崩塌之下，没有人可以独善其身，包括低杠杆者大家都会非常的难熬。但饶是如此，如果你很严格保持了良好纪律，今时今日，你也可以确保自己活得比别人好。更为重要的是，市场会跌也会涨，当它重新复苏的时候，那些拥有低杠杆的人，可以比别人有着更好的恢复能力。

放到开发商身上，这个效果也是一样，并表现得更为肉眼可见。债务驱动，可以让一家玩家在短短十年内，冲到行业老大，但有可以在极短的时间内暴雷退场。历史上也是这样，玩高杠杆的，大部分都倒了。持续保持丰裕安全边际的开发商，在某些时候的确会跑得慢，但是毫无疑问这一轮下来，那些“绿线”开发商会拥有更多的机会。

个人与此，量级不同，本质相同。

人们在顺周期的时候，唯一关心的只有“赚钱的前景”，却忽视了自身的“约束条件”。对后者的重视，从来都应该是买房人最重要的功课，而且也唯一是个人可以扭转、掌控的功课。

但人性很难改变，市场调整的时候你这么讲，当然都对，道理大家其实也都懂，关键是操作。我也没有指望着改变这一点，如果我们后台的童鞋们有1/10的能够从这次的调整里汲取教训，并为未来的操作建立纪律，那就足够乐观了。

希望大家都能顺利度过这一关。