导读

蓝光发展退市后,还会有其他房企陆续退市,出险房企要如何自救?

作者|蒲肃
来源|债市观察

从今年4月6日股价低于1元开始,到6月6日被强制退市,历时共2个月,蓝光发展终被强制退市。


【资料图】

6月6日,*ST蓝光(600466.SH)因公司股票连续20个交易日收盘价均低于1元,触发交易类强制退市规定,被上交所终止公司股票上市。至此,蓝光发展正式摘牌退市,成为2018年以来,A股第一家退市房企。

蓝光发展从2015年4月16日在上交所重组上市,到今年6月6日退市,其上市时间7年有余。

从昔日四川房企一哥,到债务爆雷、强制退市,蓝光发展的退市在行业中至少有两大警示:

其一,开发商过去数年来依赖“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已经落幕,在蓝光发展后面还会多家房企陆续退市,也曾是“三高”模式的典型房企;

其二,出险房企“躺平”,既得不到资本市场的支持,也难以获得政策扶持,只会让公司进入恶性循环,只有积极化债、保交楼、保施工,给投资方、购房者一个合格的交代,才是出险房企应该做出的选择。

虽然很难,但作为曾经吃尽了行业和政策红利的房企,应该在这个时候更负责任一些,而不是拖欠几百亿的债务和多个城市的开发项目,一退了之。

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退市根源:债务爆雷、资金链断裂

蓝光发展起家于四川成都,2012年开始向全国多个城市拿地扩张,2015年实现借壳上市,随后开启高速扩张模式,频频高价拿地,一度成为四川房企一哥。

2019年9月20日,蓝光发展正式入驻上海运营总部,形成“上海+成都”双总部发展格局。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析指出,蓝光发展在规模快速扩张的同时,业绩以及利润率却在下滑,负债规模也持续走高,尤其是近几年来,在疫情黑天鹅因素以及行业下行等多重压力下,其高杠杆、高周转、高负债模式的弊端加速暴露,加上企业没有及时调整战略部署,危机持续蔓延。

债市观察梳理数据发现,蓝光发展年度销售额从2015年上市时的约182亿元,到2019年约1015亿元,突破千亿销售只用了四年时间,其中2016年到2018年,三年平均年增长率高达68%。

销售额快速增长的原因是蓝光发展通过高负债收购更多的土储,数据显示,从2017年到2020年,蓝光发展的拿地金额从225亿元增加至529亿元,而2018年到2020年这三年的新增土储分别是1496万平米、1121万平米和962万平米,年均新增土储超千万平米。

与土储同步快速增加的是负债,据媒体报道,2015-2020年蓝光发展有息债务总额从172亿元上涨至729.85亿元,呈逐年攀升态势。

持续增加的负债让蓝光发展的资金链岌岌可危。

2021年7月,蓝光发展首次宣布债务逾期,而在“官宣爆雷”之前,蓝光发展已经出售了旗下医药和物业板块资产,合计出售金额约58.64亿元,并转让了旗下至少4个项目的股权,但仍填不上债务窟窿,可见蓝光发展的资金链有多紧张。

来源:企业预警通数据

企业预警通数据显示,蓝光发展2015年上市后,其2016年~2020年的总负债几乎每年都保持在30%以上(只有2017年约为28%)的增幅。

其中,蓝光发展在2018年总负债同比大增62.46%,首次突破1000亿元,达到约1237亿元;2019年~2020年的总负债增幅均超过30%,2020年负债达到历史峰值的2118.68亿元。

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“躺平”不可取,超400亿债务逾期

中指研究院企业研究总监刘水分析称,对出险房企来说,退市对公司的影响主要在融资、估值和销售三方面,其中:

融资:退市将使公司融资渠道受限,增加公司资金链紧张的风险,影响公司投资活动;

估值:退市将使公司价值的估值降低,股东利益受到损害,影响投资人信心;

销售(更为严重):退市后公司的声誉受损,从而拖累品牌和产品的美誉度、忠诚度,对项目销售产生不利影响。

刘水认为,目前港股多家房企停牌或面临清盘呈请,也将对债务重组、销售和再融资产生不利影响。

更有业内人士认为,蓝光发展被退市后,融资难度升级,加上销售端失力、高额负债压顶,可能会面临破产重组。

债市观察了解,蓝光发展债务爆雷后,债务重组一直没有得到妥善解决,同时也缺乏外部战投等相关资本方介入,导致公司股价持续下跌,最终被上交所终止上市。

来源:蓝光发展官网

分析师陈霄认为,官宣债务违约后,蓝光发展虽然也曾采取出售项目、引入战投等方式自救但,是为时已晚、效果甚微。

截止2023年5月15日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计425.56亿元,包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。

而蓝光发展化债的进度,仍然是“积极协调解决方案”,并没有实质解决方案。

刘水分析认为,出险房企要避免退市,首先应该尽快达成债务重组方案,恢复企业正常经营,依靠经营回血来化解退市风险。

在所有避免退市的措施中,债务重组是核心举措。

“出险房企特别是实际控制人或大股东要积极自救,采取处置资产、增加股东借款、股东注资、股东担保等措施,取信于债权人。”刘水认为,出险房企应统筹考虑自身资产和债务情况,制定切实可行的回款计划,盘活存量项目,保交楼,使债权人增强信心,债务重组方案早日通过并且落地,企业最终恢复正常经营,达到正向循环的效果。

同样是出险房企,融创、佳兆业等房企已经有部分项目获得纾困基金或国企入股合作,保交楼是底线,这个底线不仅是房企的责任底线,也是房企现金流的底线。

目前,国内房企在沪深两市以及港股市场共有9家房企被实施退市风险警示,其中包括嘉凯城、泛海控股、宋都股份、中天金融等;另有20家房企停牌(其中港股共有18只内房股停牌)。

根据港交所上市规定,如果上市公司停牌超18个月,也将触发退市机制。

在蓝光发展之前,有房企中弘股份在2018年10月退市,原因也是“1元面退”;今年4月,港股房企新力控股因停牌超过18个月退市。

在蓝光发展之后,也还会有房企继续退市。

刘水认为,如果房地产市场及房企经营短期没有明显改善,这些房企面临退市或不可避免。

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