二手房交易量同比去年上半年涨了七成，但感官体验“货不对板”为哪般？——2023年上半年深圳楼市小结

(资料图)

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上半年二手房市场呈“先扬后抑”

走势，同比去年上半年交易量涨了七成

根据深房中协统计，6月全市二手房录得【本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成

交过户套数】3,192套，环比增长率为-11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的涨幅。

另据统计，2023年上半年二手房买卖合同共计录得20,852套，环比2022年下半年增长率为42.2%，同比2022年上半年增长率为71.0%。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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上半年二手房挂牌量呈现快速增长态势

截至2023年7月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源164,169套（存重复房源，后同），对比6月1日统计的160,108套挂牌房源增加4,061套（如下图），环比增长率为2.5%。从2023年上半年走势看，二手房挂牌量呈现持续快速增长态势，临近年中，挂牌量的走势才有所减缓。主要是前期疫情管控措施的优化，市场需求得以集中释放，相对应的业主委托挂牌量也随之快速增长，但随着需求的疲软，市场去化节奏放缓，造成了后期挂牌房源量持续高位且缓慢增长。

（数据来源：各机构官网挂盘数据）

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刚需需求由“阶段性旺盛”转入

“持续性萎缩”

根据今年上半年二手房录得量面积占比分析，小于90平方米户型的录得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，当前占比已下降至59.9%，连续三个月累计下降了4个百分点。反映出当前市场信心与预期仍然偏弱，预期引导的相关举措应尽快出台。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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市场分化加重或将导致不同

版块市场“分道扬镳”

同时，根据持续数据监测，半年以来，不同区域二手房市场的分化趋势越发明显，如南山“豪宅”市场成交占比出现明显回升，而龙岗传统刚需置业集中区域的成交占比出现大幅回落。市场版块之间的联系在分化背景下，将会变得越来越独立与割裂，不排除未来改善型豪宅版块与刚需版块市场的关联性将逐步下降，甚至不排除出现“分道扬镳”的状况。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

此外，据统计二手房住宅类别成交占比持续下降，6月二手房住宅类别录得量占比为80.1%，较上月下降3.4个百分点。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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树信心，稳预期举措应适时推出

上半年二手房成交数据相比2022年同期，的确有明显的提升，至少通过同期数据对比，证明了疫情管控政策放开后，对市场起到了相当大的提振作用，但不可否认，随着疫情政策边际效应逐步释放完毕，一季度阶段性“小阳春”行情在进入4月份之后戛然而止，甚至从二季度开始，每月成交量持续下探，并有重回去年疫情期间月均不足3000套的尴尬境地，归根结底还是市场筑底后，市场信心仍未能彻底修复，在宏观经济环境仍未有明显起色的情况下，市场预期在阶段性行情释放完毕后，重回低谷，而“420政策”对市场提振效应微乎其微的效果可见一斑。

此外，进入下半年后，随着新房下半年销售压力的累加，一、二手房竞争的白热化以及市场对于政策预期的减弱，在无任何托底稳预期政策的支撑下，市场恐难再现类似一季度“阶段性小阳春”行情。