文/乐居财经 严明会

“泰禾的产品赢得了客户的高度认可，泰禾的股票却没有得到资本市场的认可。”泰禾集团董事长黄其森今年在厦门考察厦门院子和汀溪院子时，曾这样说过。

2010年9月30日，在经历了40个月的准备，泰禾正式在资本市场亮相。通过借壳ST三农，泰禾成功登陆深交所。作为当年国内唯一上市房企，泰禾受到市场资金热捧，当日股价涨幅达到263.16%，2018年，泰禾市值曾一度飙升至500亿。

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2023年5月8日，泰禾股价跌落于1元以下，之后连续20个交易日再未突破1元，已触及强制退市的规定，到了和资本市场说再见的时候。

8月2日，ST泰禾(000732.SZ)公告称，公司股票已被深圳证券交易所决定终止上市，将于2023年8月4日被深圳证券交易所摘牌。退市当日，泰禾的股价停在了0.43元，总市值10.70亿元。

泰禾集团成立的时间，是1996年。经过二十余年的发展，泰禾从区域走向全国，期间不乏有销售额突破千亿这样的高光时刻。

就像文章开头黄其森所言，泰禾多年对产品的打磨，得到过市场的认可，其打造的泰禾院子是中式豪宅的代表，而黄其森也因此有“豪宅教父”之称。但在这一轮行业周期里，泰禾未逃过退市的命运，难免让人唏嘘。

不过，泰禾本身对于退市的态度是比较坦然的，其表示，退市对公司层面没什么实质性影响。目前的经营情况已经比去年要好，主要是解决债务和复工复产等问题，也在继续寻找战略合作方。用董事长黄其森话来说，“其实泰禾已经从最艰难的时刻走出来了”。

天才少年的地产故事

泰禾的故事，从黄其森开始讲起。

早期黄其森的标签，是天才少年。1965年出生于福建省闽清县的黄其森，15岁便考入了福州大学建筑系，成为了家乡一带远近闻名的神童。传闻里，黄其森不仅学习努力，且善于交际，大学时期便结交不少人脉。

4年大学生涯结束，黄其森暂别本专业，被分配到建设银行工作，拿到普通人梦寐以求的“铁饭碗”。凭借着上学时期保留的吃苦勤奋的精神，黄其森职场之路走的顺利，数年间便逐步从一个基层职员晋升为管理层，期间还考取了金融学的研究生。

时间来到上世纪90年代，当时中国大陆掀起了下海经商的热潮。或是天才的远见，亦或是少年那颗不安分的心，让黄其森毅然决然丢下铁饭碗，进入商海。1996年，黄其森在福建成立了泰禾集团，命运的齿轮开始转动。

创业不易，尤其是房地产这种资金密集型行业。成立不久，泰禾集团便因没有巨额的资金进行运转而举步维艰，幸得黄其森早年间的交际以及银行工作经验，让泰禾集团接下了一些小工程，之后的泰禾也仅仅处于当地中游水平，一直持续到2002年。

2002年，黄其森经过深思熟虑后，决定带团队北上，斥巨资在北京建设“运河岸上的宅院”项目，这是一个"古树高墙、门庭院落"的中式别墅项目。这一尝试，让泰禾获得了前所未有的成绩，项目正式开盘后大卖，泰禾一炮而红成为全国知名品牌。黄其森也由此明确泰禾走精细化线路的方向。

2007年，泰禾规模扩张带来的资金需求，让黄其森萌生了上市的想法。当年泰禾集团重组福建三农，将旗下福州泰禾房地产开发有限公司价值24.2亿元的全部股权注入福建三农。2010年，福建三农脱胎换骨，泰禾集团进入资本市场。

泰禾的上市，非常及时。2010年，房地产行业面临巨大的资金压力，北京更是开始实行预售款监管制度，开发商常规融资渠道几乎被堵死。泰禾也因成功上市，多了一条融资渠道。

快速扩张之路

泰禾在没有上市之前，市场对其的印象是冷静的。2007年，当全国房企疯狂拿地时，泰禾并未冒进，而是专注开发泰禾红树林和泰禾红峪两个项目，但在上市之后，泰禾的经营战略似乎开始慢慢变快了。

2013年1月，泰禾斥资18.5亿元夺得北京朝阳区孙河地王，楼面价达2.84万元/平方米；，4月在北京通州台湖镇一块地的竞拍过程中，泰禾直接报价19亿元，远超万科的报价，由此诞生了新的地王。而在这一年，泰禾的拿地金额达到195亿元，是2012年的5倍有余。

之后的泰禾，仍然走在高速扩张的道路上。2017年，泰禾集团共发起了46起并购，获取项目36个，耗资高达552亿，新增土储面积高达792.8万平方米。

不得不承认，高速扩张是有一定的效果的。2012年到2017年，泰禾的销售额由64亿上升至1007亿，6年时间翻了17倍，成功跻身千亿俱乐部。同时，泰禾营收由26.26亿元升至243.31亿元，净利润由2.93亿元升至23.33亿元。

其间泰禾也打造了不少销冠项目，如合作开发的北科建泰禾北京丽春湖院子以55.3亿元的成绩成为2017年度北京别墅市场、中国别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”。

得益于此，2017年，黄其森更是为泰禾定下了巨额目标——2018年，2000亿销售额。由此泰禾股价暴涨甚至引发深交所关注。

然而，泰禾这些年间节节攀升的不止销售额，还有负债。2012年-2017年，泰禾的总负债由113.46亿元上升至1813.02亿元。而在2017年末，泰禾的短期借款为218.16亿元，已经超过了所持的货币资金165.85亿元。

或是得益于创始人黄其森金融的出身，泰禾的融资手段极其丰富。有上市增发、资产证券化、公司债券、资产支持票据、资管和信托等，据透露，与泰禾合作的各种金融机构加起来，数量最多的时候，大大小小的加起来，超过了100家。

危机与自救

泰禾流动性问题，在2018年已经有迹可循。

首先是大规模裁员的传闻。当年市场传出，泰禾的裁员总体比例高达30%。之后，董事会秘书洪再春、副总经理成尔骏、CFO罗俊等十多位高管相继离去，泰禾因此还被戏称为职业经理人的“黑洞”。

不过从经营数据来看，当时泰禾还未出现太多问题。2018年，泰禾销售额达到1382.7亿元，虽未完成黄其森定下目标，但也在增长。期内营收309.85亿元，归母净利润25.55亿元，分别同比增长27.35%及20.25%。

泰禾情况急转直下，是在2019年。当年，泰禾营收下滑23.77%至236.21亿元，归母净利润仅有4.66亿元，不到2018年的五分之一。

2020年，泰禾正式宣告陷入债务危机。4月，泰禾未能如期偿还西藏信托的金融债务，导致黄其森被列入失信被执行人名单，7月6日，泰禾未能完成中期票据“17泰禾MTN001”本息的按时兑付，关闭了其在资本市场再融资的大门。

再加上政策调控及市场下行，泰禾的财务状况进一步恶化。2020年营收36.15亿元，同比大幅下滑84.7%，归母净亏损50亿元。之后的2021年及2022年，泰禾一直处于亏损，亏损额分别为40.13亿元及53.74亿元。

直至2023年4月，泰禾已到期未归还借款本金为582.03亿元，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。

流动性压力下，黄其森也尝试为泰禾寻找白衣骑士。在让出第一大股东的真诚态度之下，泰禾官宣引入万科作为战投，然而这一合作的前提条件始终未能达成：泰禾必须顺利完成债务重组并恢复正常生产。

泰禾本身也在积极寻求出路。2021年起，泰禾方面陆续宣布与多家银行及金融机构签订协议，华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产成为六大债权人。

恢复经营方面，今年以来，泰禾全国多个重点项目取得进展：深圳院子南区、上海海上院子、福州鼓山院子、泰禾福州湾、太原金尊府等项目复工“保交楼”持续推动。

“保交楼的前提是复工复产，但是现在大环境看销售情况不好，市场信心欠缺。我们也希望市场能给我们一些时间和更多信心。”泰禾方面表示。