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8月16日，中国银河证券发布房地产2023年1-7月统计局数据点评。

事件：统计局公布 2023 年 1-7 月全国房地产开发投资和销售数据，1-7 月累计全国房地产开发投资 67717 亿元，同比下降 8.5%；1-7 月累计新开工面积 56969 万方，同比下降 24.5%；1-7 月累计竣工面积 38405 万方，同比增长 20.5%；1-7 月商品房销售面积 66563 万方，同比下降 6.5%；1-7 月销售金额 70450 亿元，同比下降 1.5%；1-7 月房地产企业开发到位资金78217 亿元，同比下降 11.2%。

销售表现承压，单月销售面积同比下降：2023 年 1-7 月全国商品房累计销售面积 66563 万方，同比下降 6.5%，降幅较上月扩大 1.2pct；7 月单月销售面积为 7048 万方，同比下降 15.54%，环比下降 46.1%。2023 年 1-7月全国商品房累计销售额 70450 亿元，同比下降 1.5%，同比增速由正转负；7 月单月销售金额为 7358 亿元，同比下降 19.3%，环比 6 月下降 44.7%。对应的 2023 年 1-7 月累计销售均价为 10584 元/平米，同比增长 5.35%；单月销售均价为 10440 元/平方米，同比下降 4.45%，环比增长 2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7 月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，中国银河证券认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。

投资下降，竣工端同比增速较高：2023 年 1-7 月房地产开发投资 67717亿元，同比下降 8.5%，降幅较上月扩大 0.6pct；7 月单月房地产开发投资9167.14 亿元，同比下降 12.16%，环比下降 28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。开工端：2023 年 1-7 月累计新开工面积 56969 万方，同比下降 24.5%，降幅较上月扩大 0.2pct；单月新开工面积 7090 万方，同比下降 25.88%，环比下降 30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。竣工端：2023 年 1-7 月累计竣工面积38405 万方，同比增长 20.5%，涨幅较上月扩大 1.5pct；单月竣工面积 4501万方，同比增长 33.14%，环比下降 25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。

到位资金降幅扩大：2023 年 1-7 月房企到位资金 78217 亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大 1.4pct；房企单月到位资金 9420 亿元，同比下降20.24%，环比下降 26.64%。其中，7 月单月的国内贷款为 1041 亿元，同比下降 14.7%；自筹资金 3355 亿元，同比下降 20.45%，定金及预付款 3102亿元，同比下降 21.73%，个人按揭贷款 1521 亿元，同比下降 23.52%。由于销售表现较弱，按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。

投资建议：7 月销售表现承压，累计销售量减价升，单月销售量价齐跌，在传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落或至成交表现较弱。7 月旬开始，政策密集出台，7 月 24 日政治局会议提到适时调整优化房地产政策，随后住建部提到支持刚需和改善性住房、降低购买首套住房首付比例等内容，中国银河证券认为刚需和改善性需求继续得到支持。中国银河证券看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科 A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。

风险提示：政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动