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8月16日,中国银河证券发布房地产2023年1-7月统计局数据点评。

事件:统计局公布 2023 年 1-7 月全国房地产开发投资和销售数据,1-7 月累计全国房地产开发投资 67717 亿元,同比下降 8.5%;1-7 月累计新开工面积 56969 万方,同比下降 24.5%;1-7 月累计竣工面积 38405 万方,同比增长 20.5%;1-7 月商品房销售面积 66563 万方,同比下降 6.5%;1-7 月销售金额 70450 亿元,同比下降 1.5%;1-7 月房地产企业开发到位资金78217 亿元,同比下降 11.2%。

销售表现承压,单月销售面积同比下降:2023 年 1-7 月全国商品房累计销售面积 66563 万方,同比下降 6.5%,降幅较上月扩大 1.2pct;7 月单月销售面积为 7048 万方,同比下降 15.54%,环比下降 46.1%。2023 年 1-7月全国商品房累计销售额 70450 亿元,同比下降 1.5%,同比增速由正转负;7 月单月销售金额为 7358 亿元,同比下降 19.3%,环比 6 月下降 44.7%。对应的 2023 年 1-7 月累计销售均价为 10584 元/平米,同比增长 5.35%;单月销售均价为 10440 元/平方米,同比下降 4.45%,环比增长 2.59%。7月单月销售量同比环比均下降,或有如下原因:1)传统淡季中,房企推盘力度下降,供应回落,或至成交表现较弱;2)房企债务风险或影响市场预期,需求端释放承压。7 月下旬至今,政策频出,因城施策或逐渐发力,中国银河证券认为在政策的刺激下,刚需和改善型需求有望得到政策支持,成交或因此有所改善。

投资下降,竣工端同比增速较高:2023 年 1-7 月房地产开发投资 67717亿元,同比下降 8.5%,降幅较上月扩大 0.6pct;7 月单月房地产开发投资9167.14 亿元,同比下降 12.16%,环比下降 28.65%。由于销售尚未修复,房企拿地意愿下降,节奏放缓,投资偏向谨慎。开工端:2023 年 1-7 月累计新开工面积 56969 万方,同比下降 24.5%,降幅较上月扩大 0.2pct;单月新开工面积 7090 万方,同比下降 25.88%,环比下降 30.2%。由于房企拿地意愿较弱,开工端受到影响。竣工端:2023 年 1-7 月累计竣工面积38405 万方,同比增长 20.5%,涨幅较上月扩大 1.5pct;单月竣工面积 4501万方,同比增长 33.14%,环比下降 25.94%。竣工端同比增速较高,或主要由于低基数效应和保交楼推进。

到位资金降幅扩大:2023 年 1-7 月房企到位资金 78217 亿元,同比下降11.2%,降幅较上月扩大 1.4pct;房企单月到位资金 9420 亿元,同比下降20.24%,环比下降 26.64%。其中,7 月单月的国内贷款为 1041 亿元,同比下降 14.7%;自筹资金 3355 亿元,同比下降 20.45%,定金及预付款 3102亿元,同比下降 21.73%,个人按揭贷款 1521 亿元,同比下降 23.52%。由于销售表现较弱,按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。

投资建议:7 月销售表现承压,累计销售量减价升,单月销售量价齐跌,在传统淡季中,房企推盘力度下降,供应回落或至成交表现较弱。7 月旬开始,政策密集出台,7 月 24 日政治局会议提到适时调整优化房地产政策,随后住建部提到支持刚需和改善性住房、降低购买首套住房首付比例等内容,中国银河证券认为刚需和改善性需求继续得到支持。中国银河证券看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企,同时关注物管头部公司、代建龙头公司中介龙头公司。建议关注:1)优质开发:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科 A、金地集团;2)优质物管:招商积余、华润万象生活、中海物业;3)代建龙头:绿城管理控股;4)中介龙头:贝壳-W。

风险提示:政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动

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