今天,是国庆假期前的最后一个工作日。

站完最后的一班岗,能好好地休息一下了。我在外出调研返穗的高铁上。近期,一直被开会、讨论、调研、分享等等包围着。难得的空档时间,整理一下思路,发现地产形势和问题比我们想象的复杂的多,下面就把近期的思考和大家分享一下。


(相关资料图)

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先看三四线城市:

一是,有效购买力在减少。突出的例子是,公积金贷款买房的客户明显减少了。这说明,体制内的人,要么已买了,或买了几套了,没买的人也买不起了。

这也是为什么近期提出要规划建设保障性住房,给工薪阶层供给成本价的保障性住房。

二是,按揭贷款买房的客户明显增加,一次性付款客户明显减少。这意味着,高收入购房人群减少,买房需求“下沉”到普通群体,也就是还未被卷入到商品房市场的人群。

包括哪些?首先是乡镇村进城人群,或为结婚,或为子女教育;其次是返乡置业人群,或基于乡土情节,或为未来的退路着想,或无论怎么样,都无法在就业地城市(往往是一二线城市)买得起房。

三是,商品房增量市场急剧萎缩。三四线城市的体量就那么大,这几年类似碧桂园这种外来物种,几个大盘收割数年,市场迅速进入存量时代,前几年的新房开始转化为二手房,次新房为主的存量交易开始兴起,中介机构的生意会慢慢好起来。

四是,有些房子可能很难卖的出去了。三四线城市,有效二手房(次新房)大量供应,导致中心区那些老旧房源很难卖掉了。如果老旧小区改造不到位,这类房子可能要永远拿在手上了。即便大幅度打折出手,但大家都在降价,性价比并不高;另外,现在的客户都是年轻人,普遍成长于新时代,不愿意选择这类户型、功能、建筑材料普遍较差的房子,即便这类房子的位置还不错。

五是,高收入客户流失。一方面,三四线城市房价持续阴跌,先知先觉的人想法子腾挪到更高层级的城市,或从县城到市区,或从三四线到一二线;另一方面,更高等级城市,外围区域楼市近两年普遍下跌,价格差距明显收窄。更重要的是,热点城市外围区域普遍退出了限购。

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再说一二线城市:

一是,情绪变得理性了。这一轮房价调整,从2021年下半年到现在,持续了2年多。这也是房地产市场化20多年来,第一次真正意义上的大调整。近两年,多数人都亲身经历且真真切切体会到,“房价真的下跌了”,甚至一线城市也不例外

值得注意的是,几乎所有人,这些年都被裹挟在楼市的氛围中。当下,再讲到房地产,过去那种“赶快去买房”的热情和冲动明显降温了。取而代之的是,大家关注的是,房价能不能稳定,哪里是安全的区域。尽管要稳定房价预期,但当下是一个无死角的新媒体时代,哪里的房价跌了,似乎更容易被报道、被关注。

多讲一句,对买房态度的骤变,与这几年不敢贸然跳槽、投资、创业是一个道理。而在2016年,全社会普遍乐观,都敢去创业、投资、加杠杆,买房热情高也在情理之中,现在则反过来了 。

二是,资产腾挪。“认房不认贷”和退出限购的架构下,产生了一个新现象—资产腾挪,即楼市下半场,大浪淘沙,哪些类型的房子跌的多,哪些区域跌的多,数据就摆在那里,是掩盖不了的。因此,卖掉差的房子,换成好的房子”。内地三四线的,外围高库存的,中心区没有特殊资源(景观或教育)都可能会被业主“用脚投票”。

在一二线城市内部,业主们会利用这次宝贵的腾挪机会,把资产置换到未来能保值或增值的城市或区域,或真正有居住品质的区域。那些徒有虚名、规划未落地的区域,这一次房价跌得很明显,也会被淘汰。

三是,开启“去库存”。一夜之间,一二线外围区域或全境退出了限购,全面铺开了“认房不认贷”。其背景是,过去十几年,在土地财政和都市圈规划的刺激下,热点城市在外围区域大规模供地,大规模启动旧改,大规模开发新区。结果就是,2022年以来这些区域新房供应压顶,广义库存在5年以上,房价普遍下跌30%左右。

退出限购,就是吸引外来购买力;启动“认房不认贷”,就是鼓励存量客户“卖旧买新8”。开启新一轮去库存,去化外围库存,目的就是稳定资产价格,稳定全社会对热点城市房价的预期。可想而知,若一二线热点城市房价持续下跌,后果是难以想象的。

四是,都市圈的外围被净虹吸。热点城市外围或全境退出限购,加上“认房不认贷”的助攻,再考虑到寻找安全垫,过去买不起、买不到热点城市的人群,现在会转向一二线热点城市。

过去,之所以到外围城市或外围区域买房,要么是被限购而没有资格,要么是买不起,要么是看好外围新区规划。现在,这些制约都没有了。

值得注意的是,这种虹吸,不仅对都市圈外围城市或区域是利空,对三四线城市也是利空。笔者接触到好几个案例,听说省会城市退出限购了,都想到省会去买房,或者把现在的房子卖掉,换到省会城市的房子。

五是,热点一二线城市次中心迎来发展机会。一方面,这些城市的新市民、新就业学生会选择这些交通相对便利,房价不算高的区域买房;另一方面,这些区域会退出限购,也会吸引本省或外地购房者。而且,这些区域是改善型新房供应集中的区域,老城区改善型需求会青睐这些区域。

另外,这些区域靠近中心区,过去几年一直在接受中心区的辐射和外溢。不管是就业机会,公共设施建设上,相比更外围的新区开发区,基本面更加健康。

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