大连街景。孟双奎/摄

(资料图片仅供参考)

中房报记者 孟双奎 大连报道

2022年，对于大连房地产市场，是沉淀与消化的一年。

疫情第3年，受居民收入增长放缓影响，购房需求持续萎缩，大连市场价量齐跌。由于之前直至2021年上半年，大连房价一直蹿升，已到高位，所以这次的房价跌落算是深度回调，虽然政策面刺激消费有所回暖，但市场抬头尚需时日。

成交量、均价同比降幅较大

2022年12月15日，国家统计局发布2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

2022年11月份，大连新建商品住宅销售价格指数环比下降0.5%，同比下降4.9%；二手住宅销售指数环比下降0.6%，同比下降5%。

大连市统计局2022年12月26日发布的最新经济运行数据显示，2022年前11月全市商品房销售面积为409.7万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-10月份收窄1.9个百分点；商品房销售额为512.2亿元，同比下降39.7%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点。

2021年6月，大连房价站上16115元/平方米（据国家统计局数据）的高点，然后就转头曲折向下。吉屋网数据显示，2022年大连房价4个月上涨，8个月下跌；2022年12月份新房均价为15442元/平方米。以房价较高的高新区为例，2022年1月份，房价在24000元/平方米，到了年底，跌至22000元/平方米。

房企销售额绝大多数下滑

在中指研究院发布的2022年大连房地产企业销售额排行榜上，排名前十位的品牌分别为保利、中海、万达、华润、万科、招商、金地、大华、远洋和绿城。其中保利发展以销售额60.8亿元排名首位，第十名门槛为20.2亿元。

图片来源：中指数据

回看2021年排行榜前十的企业，这一年境遇各自不同。

2021年销售额排行，中海以81.65亿元居首，第十名大华34.84亿元。

与2021年相比，多数企业2022年销售业绩下滑，中海、金地、绿城、华润销售额遭遇腰斩；融创、碧桂园跌出前十。万达、远洋销售额变化不算太大，反而跻身前十。

只有保利年销售额增长破10亿元，可谓一枝独秀。

据新峰数据统计，截至2022年12月25日，大连市内七区商品住宅存量约为617万平方米，去化周期高位稳定在27个月。对于大多数房企来说，未来一段时间，将以去化、清盘为主。

宅地供应，全年只有1例溢价成交

根据对大连市公共资源交易网土地挂牌成交公示的统计，2022年，大连市共有37宗涉宅地块成交，规划建筑面积204.39万平方米，成交总价60.82亿元。

从成交价格看，绝大多数地块为起始价格成交，只有大连润新房地产公司以溢价竞得高新区大高（2022）-1号地块。该地块位于高新区科海街南侧、亿阳路东侧、高能街北侧，用地面积16221.4平方米，建筑规模31620.0平方米，起始价38706.16万元，成交价52406.16万元。

从地域分布看，宅地交易最为活跃的是金普新区，成交26宗地块，规划建面159.37万平方米。

从拿地企业看，头部企业普遍沉寂，只有华润和中铁铁龙分别取得2宗和1宗地块。金普新区多数地块，由国资企业托底拿到。

制表：孟双奎

政策面：严控炒房，满足合理需求

从2021年下半年以来，为落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”战略部署，大连市陆续出台相关政策，影响效果逐步显现。

2021年8月16日，大连市发布《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》（以下简称“通知”），进一步严格限制新购住房上市交易，严格住宅用地出让价格管控。

通知提出，在大连市内五区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区）商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易；二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。同时通知对严格限制住宅用地出让溢价率和严格控制新建商品房价格涨幅作出了规定。

2022年5月，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于促进我市房地产业健康发展和良性循环的通知》（大房稳办〔2022〕1号），进一步明确住房交易限制区域为中山区（不含东港商务区）、西岗区、沙河口区，同时适当放松一些购房限制，如非限制区域住房套数不计入总套数，对非本市户籍购房者，不再要求提供12个月以上社保或个税证明等。

图片来源：大连市住建局官网

以上两项政策，不能简单理解为“先抑后扬”，因为一方面要坚持“房住不炒”的目标定位，另一方面也要满足合理住房需求、售房需求和购房信贷需求，所以限制政策虽然在不断进行调整和完善，但具有稳定的中心点和连续性。

主力区域：金普新区和甘井子区

作为东北唯一沿海的副省级城市，大连的区位优势和资源优势明显，经济总量长期领跑三省城市。2022年前三季度，大连市GDP达到6191.3亿元，按可比价格计算，同比增长3.9%，全年GPD有望突破8500亿元。

据链家网等平台数据整理，2022年11月末，大连二手房挂牌量为9.83万套，全国范围内排在其之前的15个城市中，除了苏州和佛山，其他均为直辖市及省会城市。

有人口的地方就有消费。2022年11月17日长安讲坛上，十三届全国政协常委、政协经济委员会副主任杨伟民认为，中国的房地产业还不是一个夕阳产业。住宅峰值不能仅看静止的总量，更要看人口流动后的动态总量。

据2020年人口普查数据，大连12个地区中，金普新区和甘井子区的人口都超过100万，分别为154.55万人和153.47万人。这两个区的产业经济发展势头迅猛，并且在当前的房产政策中，均属于非限制区，目前已成为土地出让市场的主力区域。大连理工大学经济管理学院副教授丁永健认为，未来甘井子和金普等大连北部区域将连接发展，成为大连北部最大地产增量。

虽然目前因种种原因，行业遭遇冷冬，开发商拿地意愿减弱，建设势头暂时放缓，但随着政策调整渐趋稳定，开发企业融资环境转暖，在市民刚需和改善性需求拉动下，大连房地产市场终将持续释放潜力，在平稳发展的轨道上加速前行。