向军 中房报记者 樊永锋 北京 辽宁报道

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明明过了谷雨节气，5月6日立夏来临，沈阳的天气却并没有太多暖意，忽冷忽热的早晚温差，映衬着一季度宛如过山车一样的沈阳楼市。

或许是3月末4四月初楼市后继乏力的显现，进入4月末5月初的时节，今年沈阳市的春季房交会选择提前一些时间开幕，在多项房地产新政策加码之下，沈阳从4月15日开始的春季房交会让经历了3月“小阳春”的楼市交易热潮持续升温。

中国房地产报记者梳理发现，直至此次春季房交会，沈阳市从2022年12月30日以来出台九条房地产领域相关新政，涵盖了新房、二手房市场，一定程度上刺激了沈阳楼市交易。

“三、五、一”条组合叠加

中国房地产报记者在沈阳房地产市场走访期间发现，沈阳市当地中介和媒体更愿意将前述九条房地产新政统称为“三、五、一”条。

而这种分类归纳的深意也反映了政策指定的初衷。

其中，推行住房“以租换购”、实施“卖旧买新”个税减免、推行二手房“带押过户”，这是现行的“三、五、一”条沈阳房地产新政中的“三条”。

不难看出，这些新政的出发点是进一步完善“租购并举”制度，拓宽保障性租赁住房房源筹集渠道。“三、五、一”条中的“五条”则是3月28日，沈阳发布的《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知》(沈房发2023年2号)中的五点明确意见：即科学安排土地供应，实施首套个人住房贷款利率动态调整机制，支持公寓类非住宅去库存，优化商品房预售资金监管和优化限购区域。“三、五、一”条中的最后“一条”则是“二八贷”，首套住房、二套住房商业贷款首付比例分别按20%、30%执行。

上述“三、五、一”条新政中，“带押过户”最为受到市场关注。

据沈阳市住建局相关文章解读，“带押过户”即产权人在没有全部偿还抵押贷款的情况下，将抵押房产过户给买方，结清房款后，买方继续在银行抵押并按合同约定偿还贷款。

这种模式的优点显而易见，不仅大大压缩了二手房登记、交易等时间，客观上还利好二手房与新建商品房市场需求联动。

二手房市场波动发展

家住沈阳铁西区的孙女士，计划在房交会期间把自己在于洪区的两室一厅老房子挂到网上，她觉得虽然现在沈阳二手房市场的存量不小，但是“带押过户”新政是一个出手好机会。

“搬到铁西之后，两个房子还房贷压力还是有点大的，影响生活质量了。于洪的房子虽然能用租金补贴一些房贷，但是这三年因为疫情的原因，都是短租，没有长租，所以租金经常‘断顿’，偶尔就要自己贴钱还房贷，现在有这个（带押过户）政策，趁着房交会挂上网，周边有学区，也许能出手，回回血。”孙女士告诉记者。

事实上，“带押过户”政策始于去年年底。

2022年12月30日，《沈阳市助企纾困稳定经济增长若干政策措施》新闻发布会上公布了20条帮扶企业的新政，其中房地产领域的新规就是二手房“带押过户”，这一政策出台叠加供需转换的地产市场潜在风向，也就顺理成章带动了二手房挂牌潮。

这一情况从数据端来看十分明显，因为沈阳市的二手房成交量从2023年开年以来就呈现了高速成交的态势，3月上旬更是一度达到日成交量200套的记录。

根据此前记者查询的记录，在某知名房产交易网站，2021年5月，沈阳市的二手房数量在该网站显示为超过15万套，而2023年3月下旬，已经回落至12.7万套。

各种数据都在表明沈阳二手房市场相较2021年横盘时期，有明显的去库存迹象。

不过需要看到的是，市场回暖的信号，加之“带押过户”政策的提出，也释放了大量卖方市场需求。

根据诸葛找房数据研究中心数据，2023年1月第二周时，沈阳浑南区挂牌房源量稳居榜首，挂牌房源量为32589套；其次是于洪，挂牌房源量为23751套，铁西区则是在20000套与25000套之间，

但截至2023年4月17日，沈阳浑南区挂牌房源量依旧在首位，挂牌房源量为35973套；其次是于洪，挂牌房源量为27924套，铁西区也突破了25000套大关。

也就是说，在明显的去库存作用下，沈阳市浑南区和于洪区乃至铁西区的二手房存量依然不小。

“以价换量”仍是大前提

二手房市场从“凉透了”到“小阳春”，感受最深的还是房产中介。

在沈阳市浑南区从事房产中介工作的王琦（化名）回忆起3月份时候带看量飙升，自己忙得不可开交的“高光时刻”，他依然津津有味。

王琦告诉记者，沈阳的二手房市场回暖，很大程度是“以价换量”带来的复苏，因为之前沈阳二手房市场交易各种政策比较严格，叠加市场横盘，二手房价格很难维持住，尤其是高杠杆的投资者，“套现割肉”的情况下，二手房价格跳水带动了成交热潮。

“不过现在带看量虽然还很高，成交却越来越难了”王琦说，“很多业主一看到市场好了，就把自己的房子价格也调高了，甚至出现了签约见面当天临时改价的情况”。

而且，这其中还有很多还是“老破小”的二手房群体。

沈阳市房地产业协会监事李栋认为，一些房龄老的“弃管小区”，这些小区建筑年代久远，又没有物业，如果不是学区支撑，那么基本上是没有什么增值点的。据其在今年3月末的文章中统计，沈阳市挂牌二手房中，总价在40万元以下房源挂牌量约在1万套左右，占挂牌总量约8%，60万元以下挂牌量约3万套，占挂牌总量约25%。

在他看来，即使有十数万套二手房可以挑选，但实际上真正低总价、好地段、好品质的房源，其实也是非常有限的，换言之，二手房市场真正活跃流通的并不多。

不过，包括王琦在内的一些房产中介从业者认为，沈阳市二手房市场活跃的真正拐点已经显现，因为沈阳市供地规模正在逐年缩小。

中国房地产报记者先后梳理了沈阳市自然资源局公开发布的沈阳市2021年至2023年住宅用地供应计划，2021年沈阳市住宅用地供应计划为600公顷，2022年这一数值为483.9公顷，而2023年3月30日沈阳市公布的2023年住宅用地供应数目仅为145.7公顷。

随着供地紧缩的持续，减少沈阳市新房供应量，二手房市场能够迎来王琦期盼的拐点。

但这或许还需要很长一段时间。

据沈阳中原研究部数据，2023年第16周（4月17日~4月23日）沈阳新建商品住宅新增供应11.4万平方米，环比涨102%，成交面积13.5万平方米，环比涨4%，成交金额14.8亿元，环比涨19%；截至4月24日，沈阳全市商品住宅存量1296万平方米，去化周期约24个月。

目前沈阳的二手房市场，有人看涨，有人看衰，但最需要的或许是在波谲云诡的论调中找到稳定预期。