广州市珠江两岸。吕颖雅/摄

吕颖雅/发自广州

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“说不出为什么，反正现在换房的欲望没有以前强烈。”置换客王娜（化名）坦言。

原本，王娜打算将位于广州市番禺金山谷的120平方米三房置换成更大的房子，但因最近家庭总收入减少及换房后月供增加因素，她放弃了换房计划。

“当前市场交易情况并不乐观，‘卖一买一’充满了困难，也不想降低房子的售价。”王娜表示，所以现在暂时观望看看。

一位主推一手房的地产渠道中介人士也透露，她手上有几个客户也面临同样的问题，原来的房子卖不掉，也就无法置换，“这些客户中，有些人因为孩子教育问题考虑换房，只能下调价格，这是最迫切的需求。其他一些计划换房的由于经济调整或市场交易原因，大多选择了暂时搁置”。

实际上，自6月份以来，越来越多像王娜一样的购房者放弃了原来的换房计划，选择观望。

来自广州市房地产中介协会发布6月全市二手住宅网签数据显示，受新房分流等因素影响，6月广州全市二手住宅网签量维持自今年4月以来的环比下降态势，共网签8292宗，环比下降5.46%；但环比跌幅收窄。

二手房交易下滑的同时，新房市场也不景气。

一位头部房企营销负责人也表示出了无奈。他表示，通常情况下广州每月成交超过1万套新房被视为火爆，在整个2月到3月初无论是来访量还是销售数据都比较理想，后期突然断层，“五一”时各大房企都在促销，但即便是直接降价、赠送大礼包以及超长分期付款等手段都无法提振市场，市场需求突然消失了。

“现在广州6万元/平方米以上的房子交易大都涉及‘卖一买一’情况。”一位改善型楼盘操盘手表示，为了留住客户，楼盘都会给他们申请几个月缓冲时间，以便腾出资金和购房名额，甚至有些优质客户可以获得一年的宽限期。一些竞品项目还推出无忧购政策，如果不合适可以退房，一切都是为了先留住客户，然后再寻找解决方案。

交易数据也验证了上述说法。根据克而瑞广佛区域数据，6月份广州一手住宅共成交6188套，环比下降13%，同比下降近2成。

从月度数据来看，春节过后的2月份市场成交开始上升，并在3月达到10368套高点；但交易在4月出现回落，“五一”期间尽管各大开发商使出浑身解数，市场反应依然平平。克而瑞监测数据显示，19个被重点监控的新盘或加推项目，大多数首日去化在10%~20%，还有不少远郊项目去化率低于10%。

对于市场情况，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，二季度广州楼市表现低迷的根本原因在于需求疲弱。整体来看，一季度集中释放了去年下半年因疫情耽搁的置业需求后，受经济大环境影响，在限购限贷政策不变的情况下，市场缺乏新的购买力注入，来访人气不足又进一步延缓了开发商推盘节奏，供需两端同时陷入低迷，导致成交后劲乏力。

“有些客户是由于现金流受影响，有些是对于未来经济发展的信心不足，对花费几千万元买房变得慎重。”一位豪宅楼盘销售人员表示。

在刚需购房方面，在知乎上关于“年轻人为什么不买房”的话题中，网友给出的理由主要是没有钱、不想受房贷束缚、租房幸福感更高等方面；一条获得“高赞”的回复道出了很多人的心声：“如果贷款过多，失去了幸福感和安全感，只剩下归属感又有何意义”？

建设中的广州琶洲南TOD项目。吕颖雅/摄

楼市需求不旺，成交数据不尽如人意，开发商和购房者都在期待新政策。

一位房企营销负责人表示，七八月通常是传统淡季，但市场都希望7月能够出台进一步刺激楼市的政策，如果没有预计在7月底8月初企业会有更大力度的促销动作，以争夺市场份额，否则今年业绩堪忧。

事实上，广州在今年上半年也出台了一些政策，如在今年“五一”前夕，南沙区放宽了限购政策，外地人在南沙购房的社保年限从5年降至3年。此外，只要在南沙有社保或纳税单，并符合一定条件，外地人也能购买一套房，然而市场并没有因此回暖，目前仍面临超24个月的高库存周期。

广州市房地产业协会副会长、广州中地行房产代理有限公司董事长徐建平早前接受采访时也表示，当前市场对政策的模糊性产生了不确定感，给市场带来了一种“挤牙膏”式的感觉，试探性政策难以增强市场信心。

肖文晓表示，展望2023年下半年楼市走向，宏观经济环境的改善并非一朝一夕之事，因此行业需要更多耐心等待楼市复苏。就广州楼市而言，由于目前仍执行原有的调控政策，围绕支持刚性需求和改善性需求方面仍有政策发力空间，包括适当降低首套房的购买资质条件以及二套房的房贷门槛等，对于需求解禁、鼓励合理住房消费都有重要意义，也有利于广州楼市企稳复苏。