来源：朱罗纪

自上周菏泽被媒体曝出第一个降低首付之后，这几天，降低首付、房贷利率的城市“一下子多了起来”。想必是大家看到菏泽被曝光没有被叫停，一拥而上，而当地索性也无所谓了。

还有其它一些城市，也推出了购房补贴以及公积金贷款宽松这些举措。详细可以看一下克而瑞这份统计。

尤其是刚刚爆出郑州的做法：重启棚改货币化安置。

这是非常重的一剂“猛药”，相信懂点房地产历史的大家，都不陌生。2016-2017年，中国很多三四线城市的房价因为“去库存”政策而发生大涨，那个去库存的最直接手段就是“棚改货币化安置”。简言之，这个手段就是：以合理的由头把你家房子拆了，然后以货币化补偿，让你去市场上买商品房，事实上就是“再造需求”。在上一轮去库存的周期中，很多城市就是这样房价直接翻一倍的，我老家的小县城就是这么涨起来的——棚改货币化之前房价2600，之后6000。

政策的宽松速度显得很快，而且老招数迭出。降低首付、人才补贴、公积金宽松、再启棚改……

我们都知道，政策紧缩与政策放松，对于普通买房人的影响是极为敏感的。原因在于长久的“训练”，大家都已经形成了“中国房地产是政策市”的这样一种共识。因此看到政策的宽松，不少人又会生出一股“时不我待”的焦虑来。

我认为目前来看，还是不要太过冲动的好。今天我们所面临的局面，需要正视，和2016-2017不同，和2008-2009也不同。这个讲不明白，简单的去用历史逻辑生搬硬套，会画虎不成反类犬。

简单说我的观点：我认为到目前为止，所见到的政策放宽，对购房者的刺激顶多是止跌，不会出现反转。

可从以下几点探讨。

其一，政策的对冲力度不成系统。

我们今天看到的宽松政策，比如降低首付，或者再启棚改，有两个重要特征：一是地方的自选动作，二是试探性的小打小闹。

比如降低首付及利率，慢慢有不少城市出现了，但是也就是针对首套房2成，其它还都是差别化信贷。以及利率，只是加点变少，但是利率还是比较高的。再如棚改货币化，也是“自下而上”的。

我说这个是什么意思呢？

我们可以回到历史看，在2008-2009，当时为了挽救经济，先是国家“自上而下”的推出了“四万亿”庞大刺激，央行把首付全部调到2成，并一次性把利率打到了7折——石破天惊的“亏损利率4.158%”就是那时候出现的。而在2015-2016的去库存期间，全国一盘棋的狂推“棚改货币化”，那也是自上而下的统一政策。

这是我们“指令经济”的基本特征，有“尚方宝剑”下面才会猛搞。但今日观之，上下一盘棋的统一思路还没有迹象显示成型，最上面的大宝剑依然是“房住不炒”。央行对30年来最大面积的房企爆雷的定义依然是“个别现象”，对拉动内需的表态也是雷声大，但是实质性的猛烈对冲政策，还没有出现。显见上方的意思，还是“托底”而非“刺激”。

这是我们现在看到的景象，因为没有上方的“统一指挥”，各地摸不准怎么做才是对的，只能是亦步亦趋的做试探。一句话说完，现在针对房地产这个“夜壶”的刺激政策，层次不够，力度更不够。

其二，今天的购房者对房地产的当下与未来，均出现了“信心危机”。

如何去描述今天的房地产现状，其实是很复杂的。从乐观的方面来说，如果你看整体的GDP，我们得承认中国的经济韧性一定是非常强劲的，这一点毋庸置疑。但是你到市场里走一走，看看房地产乃至很多经济行业部门，又觉得今天的中国经济实在是很不好看。

我们从“当下”和“未来”两个角度，都可以看出，购房者对房地产的信心是与2008年毫无二致的。

从“当下”来说，大家不敢买房子。原因有很多很多，宏观的、中观的、微观的，一言难尽。宏观方面，一会儿国际局势危机了，一会儿疫情又爆发了，一会儿人口又危机了。中观方面，像房地产税要出了，三道红线又把房企搞爆雷了（最近是正荣地产），打教培、互联网搞得要裁员。微观方面，成交量普遍都是腰斩，房价也都在跌啊，去年买的房子站岗了，现在谁还敢买？刚刚买了开发商爆雷了咋办？可以说，都在看——1月份的按揭贷款数据大滑坡，证明了这一点。1月的住户中长期贷款同比少增2024 亿，就是大家不敢买房的明证。

从“未来”来说，买房人也没有信心。说到底，房价长周期看是受购房者预期收入决定的。但是这1年过来，大家对眼下和未来的收入，可谓是悲观的不得了。股票在亏钱，受疫情的冲击好像很多行业也赚不到钱，如果是在教培、互联网、房地产，弄不好工作都没了。展望未来，自己没有收入了怎么办？就算是现在买房首付降低到了2成，你不要月供吗？企业、个人在预期未来收入减少的时候，会干什么？那一定是减少开支，能不花钱就不花钱——这在1月份的M1数据上，也显示了出来。

1月的金融数据，M1同比增长-1.9%，说明了尽管货币政策在宽松，但企业根本不贷款。而企业为什么不贷款？因为贷款不知道干啥，对未来没信心。

这个全行业的信心危机，现在不是吓唬人的，而是实实在在的发生的。不单单房地产，甚至是其它行业，都一样。很少见过去大半年来的景象，很多企业、个人对未来开始变得忧心忡忡。这样的景象，在2016年去库存的时候，没有见到，在2008年的次贷危机时，见到过。

其三，刺激政策的边际效益递减。

我们再来考察，各地如今天这般的放松房地产管制，在实质上能够起到多大的作用？

我们上面已经说了现在的局面，一是没有自上而下的统一大步调，二是市场终端没有了信心。那么，各地的自选动作，能够在多大程度上起到作用呢？

我认为比较不乐观。像吸引人才、放松公积金这些，就不要谈了，都是边边角角的政策，起不到什么作用的。真正值得谈的是，降低首付算一个，重启棚改货币化算一个。

谈到降首付的问题，就要回答上面说的，老百姓手里的钱还够不够，对未来的信心让他们还敢不敢花钱。我认为两个都不乐观，降低首付当然能够释放出一部分的需求来，但是这个量会比我们想象的少，少很多。更何况，房贷利率并没有出现显著下降——今天的市场和2008年相似，但今天的利率依然比2008年高上40-50%。

重启棚改货币化也是类似，这个在上一轮已经拆了一番，棚改需求释放的差不多了。这一次再重启，和降低首付一样，当然也能够再造一部分的需求来。但是符合逻辑的一个推理是，不会比第一次猛推时候的效益更佳。而且，七普人口数据发布后，很多城市已经是人口净流出，这个对于资金而言，也会产生很大的影响。

故而，总体来说。如果要让大家有信心，这个政策的力度一定要非常猛烈才行。但这个有逻辑困境。一方面，如果政策的力度不够猛，那么买房人的信心是无法恢复的，进而就不可能拉动内需，为经济托底。而如果为了快速恢复买房人的信心，而出台了类比上两轮的大刺激，就会违反了“房住不炒”的国策精神，违背了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之zz承诺。

政策等于是自己走入了风箱。

我认为这是目前最大的现状，我们还记得在2008年，有句最著名的话：“信心比黄金更重要”。今天的房地产市场乃至经济面，可能都需要再重温这句话。但我这么说，就会有人骂：又想当托，让国家刺激房地产，号召大家继续去chao房。

讲真，我完全不是这意思。我只是失望，回过头去看，我们是不是一定要走到今天这一步？最后还得让刺激重新又来一遍？这一点，才尤为值得深思。