关注米粒观楼市，带你用底层逻辑看清楼市本质，不盲从少踩坑。

春节前中央多部委集中对今年定了调，米粒于1月23日公号发文《本周多部委密集发声，定了2022年的调！关乎你的钱袋子》提出2022年注定是水年，会影响到楼市，建议大家有时间多出去看看房。

春节刚过，各城市因城施策的效率还挺高，救市政策纷至沓来，频现报端；媒体们大都比较亢奋，说小阳春来了或要来了。元芳你怎么看？又要注意些什么呢？

一、超36城市释放楼市宽松政策

截止2月14日，据中原地产研究院统计数据显示，有36个城市发布了稳定楼市的政策，这两天又被二成首付、抢人大战刷屏。

具体而言，调控政策大致可以分为五类：

1.给予购房补贴：包括三胎政策购房优惠等。目前，惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、泸州等城市均有不同力度的购房补贴政策。补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等，措施包括放宽落户限制，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。

2.放宽公积金相关政策：目前，福州、株洲、北海等10余城调整了公积金政策。中原地产研究院首席分析师张大伟表示，“公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号。

3.降低首付比例：

目前已经在实施政策的有三个城市，分别山东菏泽、江西赣州和重庆。

4.指导价暗松：

前两天，广州天河一豪宅的备案价达到14-15万/㎡，单价突破了去年广州新盘最高10万的价格，引得众人臆测纷纷。2月10日广州住建局回应备案价动态指导，没有设置红线。

虽然嘴上说不要，但身体比较诚实。

这种回应，算是限价突破的信号，不方便来明的，只能来暗的。 

5.抢人大战：咖位低的放松落户限制：如嘉兴、中山等城市，直接了当；

但若论这轮抢人大战的主角，那浙江当仁不让。论城市发展，业内总说产-城-人或人-城-产，无论哪个，人是最关键要素之一；它就是那个助力机器自我运转的小马达，具有自我造血功能。抢人大战已持续多年，一线城市及强经济的二线城市抢人的“副作用”是会带来房价上涨，无一例外。这次估计杭州会有不错的行情。

二、蛰伏，如狮虎般去猎物

虽说米粒早在1月23号在公号就提醒大家早做功课，有时间多出去看看房。但看到媒体们一片看多说小阳春要来或已经来了，米粒还是要提个醒：不要盲目乐观，一定要谨慎乐观，买错比踏空更加可怕！今天就算是上篇的下篇吧。

此次行情只是与部分人有关，不会大水漫灌；另外，大家一定小心，注意避坑，别以为买房一定致富，也可能是“致负”。一旦掉进坑中，交的都是真金白银还有机会成本。

狮子老虎之所以能够成为森林之王，有时候是性格所致，他们可以耐得住寂寞与饥饿。多日不食与不动，蛰伏静静观察等待时机，一旦成熟会毫不犹豫一招将猎物毙命。

之前之所以建议大家有空多出去看看房子，是因为楼市与股市的差别在于楼市趋势是可以被预知的，从政策导向到启动是有时间差的，甚至还有板块轮动，是可以被感知和察觉。多走出去看看，一来去感知市场的温度，春江水暖鸭先知，二来多做做功课，2022年买房难度加大，这么大宗资产的配置，怎么可以不修炼内功？

蛰伏，做好功课，稳准狠像狮虎般狩猎吧！

三、几点建议：

1.根据米粒对北京上海深圳广州佛山东莞西安杭州成都等多城市2021年行情的了解与盘点，分化已是普世的趋势。此次不会大水漫灌，接到水的总体来说只会是少部分城市、部分区域、甚至部分人（不排除部分城市会有整体行情）。

2. 千万不要乱买城市、片区，仅从资产配置角度来说，买房不是买的钢筋水泥，买的是城市、区域价值，是入城市的股，买的是城市增长、公共服务。具备上述属性的城市不多，不要被宏伟“叙事体”和空头支票割了韭菜。

3.四个一线城市，上海、北京从去年底开始成交量已放大，今年可能会有还不差的行情，其次是广州，深圳可能要垫底。

（注：此篇文章米粒于2月15号在公号发出后，有朋友私下联系问，不看好深圳了吗？在这里澄清下，始终坚定看好深圳这样优质的城市，只是2022年相较其他一些城市被拍的太狠，政府骑虎难下大概率政策不会放松，所以2022年会比不过其他三个城市，但时间拉长，长期不会差。当然世界最大的不变就是变化，今年深圳走向也要随机而动，边走边看。）

4.所有投资包括房产都是反人性的。在别人悲观的时候乐观，在别人乐观的时候悲观，比别人早半步，会更能赚到钱。而房产不再是随便买买买的时代了，越来越考验专业性，积淀与成长不能一蹴而就，早点开始准备，不要停止学习、考察、感知市场。

5.若行情来了，抓住时机顺势而为，重新配置一下手中的资产，将烂资产抛掉换仓。

6.留好余粮，应对变数，活着才可以穿越周期。

射击的功夫和关键在于瞄准，而不是发射。

切记，切记！