前几天全市场都在关注万科郁总说的黑.铁时代，是不是真黑铁不知道，但房地产股价成功的又下来了。

严格来说，房地产市场并没有很惨淡，实际是分化严重，不同企业面对的市场完全不同，2021年中国房地产市场成交额历史首次超过18万亿。楼市的确出现了部分类型企业的资金链压力，从整体看市场出现了多年来罕见的调整幅度和范围。但万科这些为代表的企业，实际并没有多少压力。

万科领导人喊出白银时代、活下去、黑铁时代，更多是从防患于未然角度。

那么当下楼市实际情况到底如何？市场会一直这样下去吗？

拆分统计局官方数据单月可以看到，12月销售21302万平米，是最近多年来的同期最低值，已经持续6个月单月同比下调，本轮楼市可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

12月单月商品房住宅销售2万亿，单月同比下调17.8%。整体看，2021年楼市调控影响全面出现，7月开始单月市场连续6个月开始同比下调。

但从最近市场看，政策底部的确出现了！

1:2022年累积超过36城市发布稳楼市政策

2022年1月来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过70多次，其中有36城市发布了稳定楼市的政策。

从政策内容看，同比2021年同期上涨60%以上，相比往年房地产调控收紧为主，2022年开年 多月来，房地产调控基本集中在稳定楼市，宽松政策为主。

2022年开年截止2月上旬，累积全国超过36城发布各种力度的房地产宽松政策。

此类政策方向大致上可以分成四类：

1：是中央部委维持房地产市场资金链稳定：中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》

2：是直接给予购房补贴，包括三胎政策购房优惠等。比如惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及泸州等都有不同力度的补贴购房政策。

补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等。放宽落户限制，落户门槛持续放宽，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。

3：公积金宽松成为市场趋势，福州、株洲、北海超过10几个城市都调整了公积金政策。

公积金政策是各地地方可以执行的最没有成本的救市工具，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地出台政策执行。

公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号，

4：吸引人才，直接放松落户限制，比如嘉兴和中山等城市

整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。

2022年1月份从中央部位到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。但随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，2022年1-2季度市场底部有望加快出现。

但因为房企融资难度依然较大，整体市场很难出现大幅上涨。不排除继续出现个别房企暴雷的可能性。

2：整体资金价格持续下行，有利于楼市稳定

在目前的流动性管理框架下，央行盯住市场利率开展操作。上周，主要货币市场利率指标明显下行，DR007周内跌破2%，全周均值降至2%附近，货币市场春意渐浓。这也解释了央行为何在春节后减少了资金供应。

事实上，受春节前后银行体系现金投放与回笼等影响，流动性往往在节前趋紧、节后趋松，而央行在节前增加资金投放、节后减少投放乃至实施回笼也是常规做法。

2022年整体房企特别是民企在2-3月有大额度到期债，制约了市场的热度。

整体看，房地产市场政策已经见底，宽松的政策会越来越多，特别是信贷政策的宽松已经非常明显，制约2021年楼市下行的排队等房贷的现象已经基本绝迹，一二线城市当下房贷基本一个月左右可以放款，这些政策有望维护市场也逐渐见底，而最近从热点城市看，在3-4月份，出现一次小阳春的可能性也非常大。

楼市调控的目标是稳定，大涨不是稳大跌同样不是稳，看最近的市场趋势，简单的总结就是，稳楼市的地方政策+信贷政策下，小阳春很可能会短暂的出现一下，抓紧时间和机遇。