01.

越到基层，努力干的动力越小，甚至不想干的时候，事情就难办了。这就是当下的楼市调控。近期，我们走访了地方政府（市或区）、开发商企业、房地产上下游（比如家具家电、建材装饰）、中介机构、金融机构等等，发现大家都希望楼市调控政策能放松，甚至给点儿刺激。

于是，此起彼伏的纾困或托底来了。春节前后，各地都在“小打小闹”，探探监管层的底线。比如，增加公积金贷款额度，降低二次公积金贷款首付，购房补贴、契税减免、人才优惠等。

当某种信号发出后，比如满足购房者合理住房需求、促进住房消费等，这种纾困和托底，甚至救市，就有了正当理由，都能装进顶层要求的“稳字当头”这个大箩筐，动作和尺度越来越大。比如，菏泽、重庆、赣州等地，无房无贷的按揭首付比例，由此前的30%降到20%。

楼市“松与紧”的循环周期，似乎越来越短了。比如，因为去年上半年新房价格和住宅用地价格增长过快，2021年7月惠州被监管部门点名批评，随即在8月份出台了“惠州八条”，规定大亚湾和惠阳限购一套。但是，就在近期，惠州大亚湾的救市政策就在网上开始流传了。

每当楼市下行，政策基调就会转向“稳定”，但下跌有惯性，特别是市场的预期无法迅速稳定下来，纾困政策不可能马上见到效果，并让楼市这个庞然大物立马止跌和企稳，这是个再简单不过的道理。

但是，对于地方政府来说，有国家“稳字当头”的尚方宝剑，有自己依赖地产的那点儿“小九九”，显然等不及，急于让楼市恢复到往日的繁荣，宽松的药剂越用越猛，就酿成了后面的暴涨。

这就是楼市“跌少涨多”，屡屡暴涨的罪魁祸首。

02.

当下，为什么要救市呢？很多分析文章都用这样的逻辑（很多地方政府的官员也这么认为的）：你看，现在的市场销售量比2021年下跌40%-50%，甚至创下5年来新低。乍一看，这还了得，这是奔溃的节奏呀，对经济和金融、对上下游、对就业和稳定的影响是何等之大，得救得救！

显然，一个共识是，楼市就得保持在历史最高峰，甚至要超过历史最高峰，至少不能下来。一旦下来，就不正常，就得救！这么多年来，这个共识左右着市场主体，也是投资者狂赌政策松绑，从而选择“做多”，并以上涨预期吸引老百姓入市的理由。给外界的印象是，刚需很强大。

2021年，惠州新房成交96384套、1015.0万平方米，环比下降39.9%。若单看数据的话，下跌幅度确实比较大，但从全市只有600万的常住人口来看，1000万平方米已经很大了，全省能排到第三位。常住人口1860多万的广州市，2021年新房住宅也只卖了1240万平方米。

再者说，惠州1000万平米以上的新房成交量，已经保持了6年了，这已是奇迹。需求透支了多少？估计珠三角很多人心里都清楚。过去8年的时间里，仅大亚湾一个区域，卖出的房子可供80万人居住的房子，但在过去20年的时间里，大亚湾片区的人口仅仅增长了30万。

近期，屡屡有报道称，大亚湾二手房价下跌40%左右，砸在手里卖不出去，眼看着阴跌却无可奈何的比比皆是。显然，投资客主导市场，社区没有人气，新房受和二手房一定是“两张皮”，二手房堰塞湖的水位越来越高。但是，很多人无视这一点，仍希望楼市恢复往日荣光，再创出新高。

再比如，近日因主政者亲自出马，传达楼市积极信号，郑州又出圈了。因为两次疫情冲击、再叠加洪水灾害，所以要放松楼市调控，我也不知道这是什么逻辑？难道是羊毛出在猪身上，驴惹的祸吗？

2021年，郑州新房销售比2018年最高点下滑50%，这个逻辑和惠州一样。但谁也不去检讨，2018年的成交量合不合理。其实，回过头看2017到2018年或2020年的楼市行情，发现那是不正常的行情。催化这两波行情的因素，除棚改、去库存这类重磅刺激，就是社会资金跑步进入楼市。

03.

该检讨的，还有趁势推高地产依赖度的行为。我们看大郑州（主城+环郑区域）这几年的楼市供需，发现2017年以来的这五年，每年新房供应要比销售多出400万平方米。于是，就导致当下大郑州的房地产库存去化周期已经高达近30个月，环郑州的去化周期高达近50个月。

这是个普遍现象。市场好，那就推出更多的地、卖更多的钱。市场不好了，但前面卖了那么多地，怎么办？那就想方设法，把市场托起来。这样，库存才能去化，新的地块才能卖得掉。

其实，如果看住房自有率、人均住房面积、杠杆率的话，不管哪个指标都指向“楼市过剩”的结论。而且，当下购买力也不支撑继续繁荣。刚刚过去的春节假期7天，国内旅游出游2.51亿人次，恢复至2019年的73%，但居民收入恢复下降严重，仅是2019年春节假期的56.3%。

于是，春节消费最强的电影，同比2021年也滑铁卢了。一方面，疫情反复有影响，更重要的是，票价涨了，人们接受不了。这就是为什么，这几年楼市的调控政策周期越来越短了。因为，每一轮宽松后，房价上一个台阶，有支付能力的购买力就少一波。政策收紧后，立马下滑。

于是，不得不再次松绑政策。而下一轮宽松，需要更加重磅的利好，才能把需求拉起来。所以，为啥市场这么关心首付问题，因为没有杠杆，市场起不来。表面看，当下楼市的工作重点是“保稳定”，但本质上，却是很多地方想把库存去化、预期拉起来，然后延续卖地和楼市繁荣。

其实，当下的形势非常明了了。很多内地二三四线城市，不仅无法回到2016-2018年那样的繁荣，而且要防范前期供地太多，但人口流失、购买力用脚投票，导致楼市掉入冰窖的风险。

对于这类城市，管理层早在2019年就提出，中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中，守住安全区。但很不幸的是，很多城市对旧模式的惯性依赖太大，总是希望在任上继续铺摊子，搞房地开发，把转型留给未来。

对于热点城市来讲，尽管楼市需求还在，但新的变化是：房价“只涨不跌”的信仰动摇是个明显的趋势，收入增长的前景预期普遍性地不乐观。由此，“需求断档”的问题很明显，除了部分换房需求以外，其他购房需求已很难再恢复到过去那种源源不断涌入楼市的景象了。

近期，国家提出在40个人口净流入的大城市，大规模筹建保障性租赁住房，并将其作为“十四五”住房工作的重点，目的是让新市民和年轻人能体面地、低成本地在大城市扎根下来，这也是为了保持楼市的需求健康和可持续。可惜，很对地方只管眼前利益，看不了那么长。

04.

毫无疑问，3月底前后，楼市会有所稳定，但观察下一阶段楼市是否反弹，一个重要信号就是，能否克制住不用猛药。过去几轮楼市暴涨，无论是2009年、还是2016到2017年，抑或是2020下半年-2021年上半年，无一例外，都用了猛药，比如地王涌现、资金违规涌入楼市。

可喜的是，目前还比较克制，并没有用猛药。比如，考虑到楼市开始复苏，各地积极纾困，最新一期的5年期LPR，并未继续下调。但形势越来越微妙了，各方对于楼市稳定或增长的诉求越来越强，导致纾困的尺度越来越大，完全不再是小打小闹，比如近期各地风起云涌的“降首付”政策。我们认可非限购城市的“降首付”举动，因为即便政策积极纾困，内地三四线城市房价阴跌走势也很难减缓。降首付，不违反差别化信贷政策，有利于托底。

问题是，在强烈的楼市反弹诉求下，在地方层面，当每一方的政策都开始加力，纾困和猛药的差距越来越小，微观层面有极强的动力去侵蚀既有的调控布局。

比如，银行是不是彻底放开经营贷的用途了，是不是不再彻查首付来源了；深圳的银行是不是不再执行二手房参考价政策了；热点城市二套房贷不是不“认房不认贷”了；不符合购房资格的，是不是可以先交易，再补交社保；“假人才、真炒房”是不是又重出江湖；地方是不是又在制造“地王”等等。

如此种种，表面看，并无全国性的刺激，但“一城一策”下，这些举动对一个城市的楼市走势以及其产生的外部效应，并进而对全国楼市的走势，都有巨大的影响。目前，一线城市反弹趋势很明显，这与过去几轮上涨的路径完全一致，要避免引发轮番上涨，关键是长效机制不能弱化。

最典型的是财金纪律、限杠杆政策，比如经营贷用途、首付款来源、资金穿透式监管、新房限价、参考价政策等，以及住建与金融部门的合作机制。

这几年，长效机制好不容易建立起来，但执行的机制还存在很大的不确定性，说到底就是主体责任还未夯实。

因此，在微观层面，一定要落实好“人房地钱”的主体责任，谁有病给谁吃药，保持长效机制能够长期执行。