01.

越到基层,努力干的动力越小,甚至不想干的时候,事情就难办了。这就是当下的楼市调控。近期,我们走访了地方政府(市或区)、开发商企业、房地产上下游(比如家具家电、建材装饰)、中介机构、金融机构等等,发现大家都希望楼市调控政策能放松,甚至给点儿刺激。

于是,此起彼伏的纾困或托底来了。春节前后,各地都在“小打小闹”,探探监管层的底线。比如,增加公积金贷款额度,降低二次公积金贷款首付,购房补贴、契税减免、人才优惠等。

当某种信号发出后,比如满足购房者合理住房需求、促进住房消费等,这种纾困和托底,甚至救市,就有了正当理由,都能装进顶层要求的“稳字当头”这个大箩筐,动作和尺度越来越大。比如,菏泽、重庆、赣州等地,无房无贷的按揭首付比例,由此前的30%降到20%。

楼市“松与紧”的循环周期,似乎越来越短了。比如,因为去年上半年新房价格和住宅用地价格增长过快,2021年7月惠州被监管部门点名批评,随即在8月份出台了“惠州八条”,规定大亚湾和惠阳限购一套。但是,就在近期,惠州大亚湾的救市政策就在网上开始流传了。

每当楼市下行,政策基调就会转向“稳定”,但下跌有惯性,特别是市场的预期无法迅速稳定下来,纾困政策不可能马上见到效果,并让楼市这个庞然大物立马止跌和企稳,这是个再简单不过的道理。

但是,对于地方政府来说,有国家“稳字当头”的尚方宝剑,有自己依赖地产的那点儿“小九九”,显然等不及,急于让楼市恢复到往日的繁荣,宽松的药剂越用越猛,就酿成了后面的暴涨。

这就是楼市“跌少涨多”,屡屡暴涨的罪魁祸首。

02.

当下,为什么要救市呢?很多分析文章都用这样的逻辑(很多地方政府的官员也这么认为的):你看,现在的市场销售量比2021年下跌40%-50%,甚至创下5年来新低。乍一看,这还了得,这是奔溃的节奏呀,对经济和金融、对上下游、对就业和稳定的影响是何等之大,得救得救!

显然,一个共识是,楼市就得保持在历史最高峰,甚至要超过历史最高峰,至少不能下来。一旦下来,就不正常,就得救!这么多年来,这个共识左右着市场主体,也是投资者狂赌政策松绑,从而选择“做多”,并以上涨预期吸引老百姓入市的理由。给外界的印象是,刚需很强大。

2021年,惠州新房成交96384套、1015.0万平方米,环比下降39.9%。若单看数据的话,下跌幅度确实比较大,但从全市只有600万的常住人口来看,1000万平方米已经很大了,全省能排到第三位。常住人口1860多万的广州市,2021年新房住宅也只卖了1240万平方米。

再者说,惠州1000万平米以上的新房成交量,已经保持了6年了,这已是奇迹。需求透支了多少?估计珠三角很多人心里都清楚。过去8年的时间里,仅大亚湾一个区域,卖出的房子可供80万人居住的房子,但在过去20年的时间里,大亚湾片区的人口仅仅增长了30万。

近期,屡屡有报道称,大亚湾二手房价下跌40%左右,砸在手里卖不出去,眼看着阴跌却无可奈何的比比皆是。显然,投资客主导市场,社区没有人气,新房受和二手房一定是“两张皮”,二手房堰塞湖的水位越来越高。但是,很多人无视这一点,仍希望楼市恢复往日荣光,再创出新高。

再比如,近日因主政者亲自出马,传达楼市积极信号,郑州又出圈了。因为两次疫情冲击、再叠加洪水灾害,所以要放松楼市调控,我也不知道这是什么逻辑?难道是羊毛出在猪身上,驴惹的祸吗?

2021年,郑州新房销售比2018年最高点下滑50%,这个逻辑和惠州一样。但谁也不去检讨,2018年的成交量合不合理。其实,回过头看2017到2018年或2020年的楼市行情,发现那是不正常的行情。催化这两波行情的因素,除棚改、去库存这类重磅刺激,就是社会资金跑步进入楼市。

03.

该检讨的,还有趁势推高地产依赖度的行为。我们看大郑州(主城+环郑区域)这几年的楼市供需,发现2017年以来的这五年,每年新房供应要比销售多出400万平方米。于是,就导致当下大郑州的房地产库存去化周期已经高达近30个月,环郑州的去化周期高达近50个月。

这是个普遍现象。市场好,那就推出更多的地、卖更多的钱。市场不好了,但前面卖了那么多地,怎么办?那就想方设法,把市场托起来。这样,库存才能去化,新的地块才能卖得掉。

其实,如果看住房自有率、人均住房面积、杠杆率的话,不管哪个指标都指向“楼市过剩”的结论。而且,当下购买力也不支撑继续繁荣。刚刚过去的春节假期7天,国内旅游出游2.51亿人次,恢复至2019年的73%,但居民收入恢复下降严重,仅是2019年春节假期的56.3%。

于是,春节消费最强的电影,同比2021年也滑铁卢了。一方面,疫情反复有影响,更重要的是,票价涨了,人们接受不了。这就是为什么,这几年楼市的调控政策周期越来越短了。因为,每一轮宽松后,房价上一个台阶,有支付能力的购买力就少一波。政策收紧后,立马下滑。

于是,不得不再次松绑政策。而下一轮宽松,需要更加重磅的利好,才能把需求拉起来。所以,为啥市场这么关心首付问题,因为没有杠杆,市场起不来。表面看,当下楼市的工作重点是“保稳定”,但本质上,却是很多地方想把库存去化、预期拉起来,然后延续卖地和楼市繁荣。

其实,当下的形势非常明了了。很多内地二三四线城市,不仅无法回到2016-2018年那样的繁荣,而且要防范前期供地太多,但人口流失、购买力用脚投票,导致楼市掉入冰窖的风险。

对于这类城市,管理层早在2019年就提出,中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中,守住安全区。但很不幸的是,很多城市对旧模式的惯性依赖太大,总是希望在任上继续铺摊子,搞房地开发,把转型留给未来。

对于热点城市来讲,尽管楼市需求还在,但新的变化是:房价“只涨不跌”的信仰动摇是个明显的趋势,收入增长的前景预期普遍性地不乐观。由此,“需求断档”的问题很明显,除了部分换房需求以外,其他购房需求已很难再恢复到过去那种源源不断涌入楼市的景象了。

近期,国家提出在40个人口净流入的大城市,大规模筹建保障性租赁住房,并将其作为“十四五”住房工作的重点,目的是让新市民和年轻人能体面地、低成本地在大城市扎根下来,这也是为了保持楼市的需求健康和可持续。可惜,很对地方只管眼前利益,看不了那么长。

04.

毫无疑问,3月底前后,楼市会有所稳定,但观察下一阶段楼市是否反弹,一个重要信号就是,能否克制住不用猛药。过去几轮楼市暴涨,无论是2009年、还是2016到2017年,抑或是2020下半年-2021年上半年,无一例外,都用了猛药,比如地王涌现、资金违规涌入楼市。

可喜的是,目前还比较克制,并没有用猛药。比如,考虑到楼市开始复苏,各地积极纾困,最新一期的5年期LPR,并未继续下调。但形势越来越微妙了,各方对于楼市稳定或增长的诉求越来越强,导致纾困的尺度越来越大,完全不再是小打小闹,比如近期各地风起云涌的“降首付”政策。我们认可非限购城市的“降首付”举动,因为即便政策积极纾困,内地三四线城市房价阴跌走势也很难减缓。降首付,不违反差别化信贷政策,有利于托底。

问题是,在强烈的楼市反弹诉求下,在地方层面,当每一方的政策都开始加力,纾困和猛药的差距越来越小,微观层面有极强的动力去侵蚀既有的调控布局。

比如,银行是不是彻底放开经营贷的用途了,是不是不再彻查首付来源了;深圳的银行是不是不再执行二手房参考价政策了;热点城市二套房贷不是不“认房不认贷”了;不符合购房资格的,是不是可以先交易,再补交社保;“假人才、真炒房”是不是又重出江湖;地方是不是又在制造“地王”等等。

如此种种,表面看,并无全国性的刺激,但“一城一策”下,这些举动对一个城市的楼市走势以及其产生的外部效应,并进而对全国楼市的走势,都有巨大的影响。目前,一线城市反弹趋势很明显,这与过去几轮上涨的路径完全一致,要避免引发轮番上涨,关键是长效机制不能弱化。

最典型的是财金纪律、限杠杆政策,比如经营贷用途、首付款来源、资金穿透式监管、新房限价、参考价政策等,以及住建与金融部门的合作机制。

这几年,长效机制好不容易建立起来,但执行的机制还存在很大的不确定性,说到底就是主体责任还未夯实。

因此,在微观层面,一定要落实好“人房地钱”的主体责任,谁有病给谁吃药,保持长效机制能够长期执行。

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