带你用底层逻辑看清楼市本质，不盲从少踩坑。

大家好，我是米粒。

当有了顶层“充分释放居民住房需求”、“因城施策”的定调，救市就有了正当的理由。什么都可以装进顶层要求“稳字当头、稳中求进”的大箩筐。

从起初的小试探到现在的尺度和动作越来越大，比如降首付。

一、两成首付大湾区也有城市跟进了

降首付是刺激市场的极为重要手段之一：等于允许高杠杆进行买房，敢于允许银行更多的资金进入楼市。

打响降首付第1枪的是山东菏泽：

首房首贷首付比例低至20%，

有过房贷记录但名下无房或有房无贷款记录首付低至25%套

二套首付比例30%。

接下来重庆、江西赣州纷纷跟进，两成首付重现江湖。

2月21日佛山也跟进了，成为全国第4个，大湾区第1个降首付比例的城市。

非限购区可以2成。 

另外据网传，限购区信贷政策也开始松动。

二、利好背后是难言之隐

能这么积极政策松绑的，大都是有难言之隐的，背后往往藏着很多个迫不得已。

比如说：

土地财政依赖程度过高

库存量太大

去化表现不好等等。

这些城市大都是生了“病”，大都是三四五线再或者二线不限购区域。

这些城市大都产业低端、空心化或老化，收入及消费力有限，价格天花板清晰可见。

这些城市原来可以靠棚改、旧改，左口袋倒右口袋让钱转起来；而如今不允许大拆大建，转不动了。

另外去年的调控动摇了房价只涨不跌的信仰；加之收入增长的前景也普遍不乐观，老百姓口袋里的钱也没那么多了，经过洗礼之后的购买力学会了用脚投票，三四线再想在从口袋里掏钱难上加难。

地方降首付的本质是借助住金融，降低老百姓购房的门槛去买房，是想把库存去化、延续卖地和楼市的繁荣，GDP也会好看很多，业绩也会漂亮很多。

三、佛山为什么会松绑？

佛山作为一个GDP超万亿的强二线城市，此举你意不意外？

其实也不意外。

1.佛山土地财政依赖严重

佛山是一个高度依赖土地财政的一个城市，对楼市一向偏暧昧。

去年多地出台了较为严厉的调控政策，而佛山只是佯装的意思了一下，控的其实更多的是舆论的风险，别枪打出头鸟。

2.高库存，去化并不乐观

佛山地大人又分散，很难有聚集效应。虽说经济总量不错，但是以家居、陶瓷、卫浴等相对低端的产业为主，购买力相对有限，特别是不限购的区域。

截止2021年末，各行政区去化周期最短周期13.9个月，而高明存量去化周期甚至超过两年，市场供求量过于饱和。去化压力明显。

数据来源：克而瑞

库存压力如此之大，如不出手，卖地的轮子的就转不动了，所以“出手相救”也就情理之中了。

四、从楼市周期看趋势找答案

历史总是惊人的相似，但不会简单的重复，趋势已经在发生着微妙变化。

在过去，楼市行情是阳光普照、会有城市间的轮动。

2015年，始于深圳那一波行情，从一线传导到东部沿海发达地区再到强省会城市，再随着棚改货币化、去库存传到三四线。楼市的繁荣和红利人人有份，只是早晚的问题。

而2019年，行情依然始于深圳，但只传到了一线及部分强二线就戛然而止了，链条短了许多，且城市分化明显，一线、少数的强二线vs其他城市仿佛筑起了无形的壁垒。

再回到佛山，具体回顾下佛山上轮表现，大湾区的上轮行情始于2019年深圳东莞，大概2020年6、7月传到广州，而传到佛山大约在2020年12月-2021年1月，大概都相差半年左右。佛山楼市典型的特点就是是大哥广州的跟随者。如果说佛山只能有一个中心，那么这个中心就是广州！

那波行情也是先传到三山新城、千灯湖、陈村等临广地区，还没来得及继续往下传，就有了调控，加之疫情，然后就没有后来了。

以高明为例，米粒2020年初的时候，因公司一产城项目前期调研的原因，去踩过高明的市场，当时房价大概9000-10000元/平，而经过一轮大湾区行情之后，现在9000还卖不到。

在去年用力过猛之后，国家这次有意去恢复信心。

地方在有了“稳字当头”的尚方宝剑之后，加上自己依赖土地财政的小九九，接下来，还会有一波波救市政策在路上，但即使暖风频吹，这次有些地方暖意也传不过去，暖和不起来。

如果自住，当然可以买，权当生活必需消费品就好了；

但若投资，还是小心为妙，别以投资为名掉坑!

看看血淋淋的教训吧！