最近市场都在关注房地产市场，虽然各种宽松政策很多，但很多城市，特别是三四线城市依然在下调。

这几天郑州的19条宽松政策，其中最吸引人关注的是全面松绑二套房贷款之前的认房又认贷，变成了只要不欠贷款，符合限购就算首套房。

这其实应该是政策的趋势！从全国范围看，“认房又认贷”该松动了！

行业现状来看，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未明显传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显。除了少数一二线热点城市，大部分市场依然在探底过程中，而对于市场影响最大的因素肯定还是两点！

1：房贷利率该降低了！特别是首套房贷利率。

房地产调控的目的是房住不炒，首套房购房者肯定不是炒房客，但现在针对首套房购房者的利率太高了。

而且不同城市之间的房贷利率差距巨大？到目前为止没有一个看着靠谱的解释。从房贷数据，从房地产交易的需求数据看，目前全国首套房贷款利率最低的是上海，很多城市都比上海要高很多，且差距很大

房地产调控的目的是楼市平稳，但现在看，各地房地产调控的结果是房价有些城市的确下行了，但如果计算购房者的信贷利率变化，事实上，购房者特别是从来没有买过房贷款过的购房者支付成本不仅仅没有少，甚至增加了。

不同城市之间，房贷的利率差距巨大：

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，而更多的城市不仅仅没有95折，基本都在上浮10%，部分三四线城市甚至上浮到了20-30%。

从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关，同样是首套房，当下在上海可以享受不到5的贷款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算，对比）。

每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

上海购房者比其他城市，最多，每100万30年，月供少（上浮30%对比95折）1072元，累计利息差距高达38.6万。

2：认房又认贷的标准应该变了

在2021年年底，银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。但市场整体政策依然只在刚需有相对变化，最近多地出台了针对刚需的微调政策。后续有望出现更多针对真实改善的稳定政策！

在2021年年底住建部提及过保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，预计在2022年也会看到更多的定向政策！

2021年下半年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，2009年住房和城乡建设任务中提到“促居民合理住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场”；

2012年提到“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央经济工作会议提到“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”。今年各地政府工作报告中，亦对这一部分着重强调，其中四川、陕西、江苏、青海、黑龙江等地均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的相关内容。

2021年年底以来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下调5个基点，各地首套、二套房房贷利率均有下调，进一步引导合理住房需求释放。

什么是“认房又认贷”？“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

写在最后：

1：“房住不炒”总基调不变，北京、上海、重庆、广东等15个省市2022年政府工作报告中继续强调“房住不炒”，北京特别提出要保持房地产调控政策的连续性和稳定性。另外，海南和四川均强调了加强预期引导的调控内容；福建、青海等强调因城施策实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

2：但在限购的前提下，针对真实刚需购房者降低利率，针对真实改善购房者特别是卖一买一的改善，应该抓紧倾斜宽松政策。