带你用底层逻辑看清楼市本质，不盲从少踩坑。

首先要跟大家说抱歉，最近比较忙，更新有点慢，今天就给大家来一点干货。

下图是不是很多人都在朋友圈见过，月供压力小了，还省钱，还不小的一笔，是不是很诱人？

真实情况果真如此吗？今天我就说说大实话

——那些金融中介不能说的秘密。（可能也是他们所不知道的事）

本文将以上图的两个产品房贷的等额本息VS抵押贷的先息后本展开和延伸

一、偷梁换柱

上图其实是偷换了一个概念，就是计算基准。

标尺不同，却放在一起说了。

虽说抵押贷和房贷表面上在计算月偿还利息公式是一样的：

利息=本金X月利息率

但公式中“本金”的定义是不同的：

①房抵贷公式中的“本金”=第一次银行放给你的钱

整个基准在你还款的岁月里，恒定不变；

②房贷公式中的“本金”=当前欠银行的钱

随着还款的增加在变小，是动态的。

以等额本息为例，下图是房贷随着还款年份的变化，利息与本金的的占比分析图。

无论是怎样的房贷利率，随着年份的增加，本金的占比越来越高，利息越来越少；无论哪种利率，都有这样的趋势。

而且大概在十五年左右作为分水岭，本金占比超过利息。

举一个简单的例子：比如说你向银行借了100万，房贷利率4.95%，还了5年，此刻房贷变成了约91.6万来计算利息；而如果是抵押贷，先息后本，却依然是按欠100万在计息。

如果拿同样的尺子来说呢？

意不意外？惊不惊喜？

二、用一个标尺去量

米粒在跟一些金融中介沟通的时候，发现大多数中介根本没有这个意识——这两种产品标准不一，更不用说帮你真正的成本分析、方案比较了。

言归正传，其实两种不同的产品要放在同一起跑线进行精算，还是蛮复杂的，变量比较多，如房贷持有几年了，年利率多少、房抵贷要持有几年等等。

米粒以4.25%和4.95%两个最常见的房贷利率来进行分析：

假如

①当你还房贷N年后，转换成抵押贷，并持有3年或5年，

②上述同样的时点和持有周期内，你不做产品转化，还是老老实实还房贷，那么这个时间段（3/5年）你的实际房贷利息支出按照房抵贷利息的计算规则折算

即同等条件下，房贷利率4.25%、4.95%所等效的同口径的经营贷利率详见下图：

如果你有幸赶上7折的时代，从省钱的角度，房贷才是最优解！

如果房贷在5%左右，且持有一段时间了，还是要算算帐，未必划算

以上还只是基于产品本身，还没有考虑房贷转抵押贷的交易成本，考虑后才是真金白银下的真实方案比较。

三、到底划算吗？

房贷转抵押贷操作成本：

包括赎楼费、中介费、银行的评估费等等通常成本，有的可能还有提前还款银行罚息。

由于米粒采用的是精算，它会因任何参数的变化，导致结果的变化。

米粒以最常见的4.25%、4.95% 、5.25%三种房贷利率带你看下趋势：

下面分析，沿用开篇广告的假设，贷款500万：

从供了3年房后开始到第15年期间的某一年，你将房贷转成了房抵贷，还是现在市面上基本上最优质的产品——3.7%利率，先息后本，并持有3年、5年，考虑到交易成本的结果后，与还是老老实实还房贷比到底省不省钱？

注：①表中成本计算均按市场常规计：中介费按1%，过桥费万八每天，不考虑银行罚息（按还款三年后开始计算），忽略不计评估费等其他小钱。

②选取持有三年和五年的原因，房抵贷市面上最常见的周期即是3年和5年

四、结语

1.如果当初你拿的七折房贷，怎么样的房抵贷产品都不划算；

2. 如果房贷利率在5%左右的，可以搞，但省的是牙缝的钱，能省钱的前提是你供楼时间不算太长，大概5年内的；且要房抵贷持有时间足够长，大于3年，否则意义不大；另外如果控不好成本，做了还要费钱。

3. 如果房贷利率5.25%及以上，确实是可省些钱，但没有宣传的那么多；

而且还有前提：供楼不是太长也不能太短，最好供了3-7年之间，少于3年大多数银行提前还款有罚息，会吃掉省的收益（评估价实施下，可能连可能性都没有或空间不大）；

4.房抵贷持有时间尽量长一些，以摊博成本，因为置换成本如中介费、过桥费都是一次性支出，唯有持有时间长才可以摊薄年度成本。如果你只持有一年，会吃掉你所有的利差，什么产品都不划算。

以上仅基于开篇广告以置换省成本逻辑，普世情况下进行的分析；当然经营贷不是不能做，它还有其他的功能和用途，因人而异、看自己最看重什么，在这里就不展开了。

如果是为了省成本，一要同一标尺，二要考虑交易成本，自己算清楚不要被忽悠了。

我接触的那么多中介，没见过一个人做配置方案给我分析这个，讲这些......

天哪，我要得罪人了！

注：本文分析都是基于开篇的广告产品及逻辑进行展开，产品千差万别，个人情况千差万别，关注点也千差万别，具体的还需一事一议。