来源：东莞淘房志

都听说了吧？

最近全国楼市回暖信号频出 ，中介朋友圈、开发商也都在不断的推进营销节奏。

而网上叫嚣最多的，便是楼市小阳春来了。

说实话，当身边都是这种消息时，很难不受其影响，感觉东莞的小阳春也真的要来了。

但是，当这几天笔者看到，中介店铺陆续倒闭、销售电话不断打来、热点区域笋盘依旧满天飞时，感觉有点不对，这哪像是小阳春要来的样子。

再参考东莞2月楼市成交数据，二手房成交同比减幅7成，新房成交同比减少9成 ，32个镇街中，仅8个镇街日均成交达1套以上。

要知道，2月东莞很多楼盘都在促销让利，中介佣金也在提升，据说有个公寓盘联动佣金就高达17%，而银行利率方面也是一降再降，结果换来的是这样惨淡的成绩。

再看这几天的数据，东莞二手房住宅成交套数仅134套，在周边城市中垫底。全市32个镇街，每天成交平均不到27套。

这样的数据，3月？小阳春？

另外，就目前看，东莞一方面又出现疫情，看房卖房都受影响，届时成交量也难以上去；另一方面，暖风虽频出，但力度大点的实质性松绑，估计还在后面。

这样的行情，3月有小阳春也是个假阳春。

1

有盘喊涨，迎接小阳春？

一枝独秀不是春！

近期，笔者也关注到，东莞不少楼盘，已经开启了涨价模式，有些项目的备案甚至突破区域天花板。

像石碣的某新盘备案，比周边高了足足5千/平，而道滘某新盘备案，更是突破当地备案天花板，以一盘之力，让道滘房价首破3万。

而市场一些在售楼盘也应声而来，纷纷上调价格。

像去年的网红盘虎门保利·时区，预计价格将上调3%； 厚街时代天韵，也隐隐要涨价了。

多个楼盘喊涨，真的是春江水暖鸭先知，小阳春要来了？

笔者觉得：一枝独秀不是春，几枝也不行！

虽然一些项目确实有所涨价，但不排除只是“虚晃一枪”，反正卖不动，不如借此，吸引更多客户的关注。

目前“价”涨仅仅只在零星几个项目，而依现在行情，“量”升不太可能，2月的惨淡数据表明市场信心还远未恢复，话说得太早了。

像前阵子，同事去松湖踩盘，发现很多店铺中介到现在一单都没开，不少中介也已离职。

拿松山湖的网红二手盘来说，像中信森林湖，最近成交的一套，相同户型，去年成交单价6.8万，现在成交单价才4.6万，跌了约2万每平。

对于购房客而言，目前是最好捡漏的时期，都在等更多的笋盘出来，注意力全在笋盘上。

买涨不买跌的规律，在行情下滑时似乎不管用。

而接下来一段时间，降价卖房，低价买房依旧是市场主流，一些楼盘自嗨式涨价意义不大。

且从区域看，目前各区域房价分化，大多数处于微跌状态，很多新盘打折促销，销量依旧惨淡；二手房房价一降再降，依旧有大把业主等不到成交来置换。

因此，房价上涨迎不来小阳春，而成交数据同样成为不了支撑小阳春的内部条件。

2

土拍未定！市场信心不足！

面粉价决定面包价！

只要土拍暂未迎来小阳春，楼市信心就不足，3月小阳春就难料。

据有关消息，一季度将有第一批地块集中出让，而此批地块中，有不少是香饽饽，像广发南地块、蔡白地块等优质地块都值得期待。

如若像去年土拍那样火爆，届时，或将提振市场信心。

据最新消息，今年土拍有所调整，除了集中供应外，也不再有“最高价”限制，将给竞拍房企带来更多想象空间。

然而，截止目前，还未听到3月有土拍的消息，无法进一步试探市场信心。

对于购房客而言，还是心里没底，3月购房仍旧谨慎。

3

没有强刺激，缺乏风向标

撑不起小阳春行情

2月成交惨淡，3月便大幅提高，市场情绪被调动起来，这不太现实。

可以参考深圳这个风向标。

一直在整个湾区前排的深圳，2月二手房仅872套，别说回暖了，直接创下15年新低。

深圳这种人多钱多的地方都起不来，要东莞起来很难。

当然，2月成交量也与深圳疫情也有关系，东莞现在也有疫情，所以估计接下来成交量也仍受其影响。

再来看政策，目前很多城市都出了实质性的政策，像降首付、降利率等，而东莞目前实质性的松绑还没有，或者说现行的利好力度还不够。

有媒体说银行利率已经三连调了，但事实上，从去年十月到现在，东莞二手房成交量就没破过千套。

显然，利率下调对拉升市场行情的作用，已经有点后力不足了，其关键便是购房客的情绪低落，不买账。

没有一个强力的刺激，购房客的情绪就无法被调动，就将持续处于观望状态。

前阵子，网传深圳二手指导价要涨，虽然还没有确切消息，但如果像二手指导价这种重磅级的调控也松了，东莞即使不松动指导价，也会有大动作。

但是，估计也是第二、三季度的事了，3月不会受其利好，小阳春依旧很难。

也就是说，尽管市场暖风频吹，但东莞的市场外部环境依旧不足于撑起小阳春行情。

4

不存在小阳春，还能买房吗？

无论是土拍、或是疫情、强力政策，都透露一个关键信号：

不存在小阳春行情！

确实，东莞经历了去年的严控，市场情绪跌到低点，亟需回暖，而最近政策回暖信号明显，市场热气也在回升一些。

3月，是开发商重要的营销节点，除了金九银十，就靠这个月了。

且无论有没有小阳春，目前房价整体处于一个低位，不会大涨，也不可能大跌，这是一个价格安全区间。

对于卖方来说，这是目前最好的卖房时机。因为相较起来，此时买房的人还是稍微多一点，而银行放贷快，房子容易出手。

所以，需要置换变现的，要抓住这个时机，不要再等行情上来，未来一段时间都不会大涨的，错过这波，可能就要等年底了。

对于买方来说，继续淘笋。如果3月没有好的时机下手，年底房企冲业绩时再入手也不是不行。

但是，如果买新房，最好找那些有实力质量保证的大房企，还有能即将交付的现房。

最后，需要认识到的是，这个月对接下来的市场行情很重要，如果3月行情不行，接下来行情都不会太好。

以上纯属个人观点，不作为置业参考。