武汉可能迟到，但不会缺席！

2020年，官媒公然喊出“让武汉楼市‘燃’起来”，成了“房住不炒”大幕下的惊天一雷。

2022年，武汉又公开喊出“去库存”！

在武汉房管部门发布的2022年楼市重点工作里，在全力推进租赁住房建设、全力维护房地产市场平稳健康发展等5个方面的工作部署里，有一段话非常显眼：

促进市场流动性加快“去库存”，

加强部门联动，强化分类指导，综合施策，重点围绕调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度、实施土地精准投放、放宽落户条件、完善人才购房、优化预售资金监管等方面做好政策储备。

也就是说武汉在接下来这一年里，要加速“去库存”，我估计很快就会放松调控。

从力度上，我觉得可能不会有郑州那么大。

因为第一，武汉是强省会。第二，武汉跌的没有郑州那么多。武汉过去两年成交量并不差，感觉跟上一轮牛市没多少差别，特别是去年，整体的成交量已经恢复正常了。

不过部分区域库存量还比较多，所以预计也会分区调控，部分区域的限购会放松。

具体哪些政策可能会放松，文章第三部分我详细分析了。

我们先看下武汉为何急于救市。

去年楼市小阳春推高了光谷东的房价，三环附近的刚需盘也被拉了一把，下半年因为信贷收紧，市场又陷入冷淡，三环外很多新房都在降价。

今年开年武汉就进入了“降价时间”，开发商的折扣力度比年前更凶猛。

汉阳的武汉城建汉阳印象拿出5套特价房，最高降15万；

汉阳的保利阅江亭，拿出了10套，最高减了41万，给出超16个点的折扣优惠；

汉口的江樾云著，10套特惠房，最高便宜37万，一口气打了84折，卷死同行；

.......

没办法，新盘不好卖。诸葛找房的数据显示，2月武汉新房成交不到6000套，比起1月接近腰斩。要是和正常每月平均1.6万相比，更加难看。

尤其是三环之外的新房更是卖不动。

去年三环外的去化率就只有28%，明显比三环内要低。

今年在中心区优质地块变多、郊区新房供给量大之下，新盘竞争非常激烈。

卖不出，只能走降价的路子。所以新房成交价格连续跌了两个月，创下了2020年以来的新低。

截至2021年12月末，武汉已经批售但没网签的商品住房约19.5万套。

再来看一个数据，2021年武汉的新房销售量是约20万套，位居全国第一。

去化周期大概是12个月，算是供需平衡状态。

但武汉的二手房库存量还在急剧增加。

链家上武汉二手房挂牌从去年6月不足10万套，突增到目前超过16.8万套，供应量巨大，去化完全追不上挂牌。

二手房降价房源占比也是居高不下。

在去化难和库存高的双重压力下，武汉楼市在夹缝中奄奄一息。

看到郑州敲锣打鼓地张罗救市，竟然没有被叫停，意味着上层是默许大家因城施策，出台救市政策了，武汉当然也心痒难耐啊。

最后我们斗胆猜测一下可能会出台的措施，当然这只是个人看法，最后还是要以官方的为准。

1、针对购房者：

调整住房限购区域，这是大家最关注的一点。

武汉购房有限购区与不限购区，目前武汉主城区全部限购，远城区部分区域限购，限购区域包括：

江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

不限购区域有：

蔡甸区（全部）、新洲区（全部）、汉南区（全部）、黄陂区（后湖以北区域包括横店&前川等、汉口北、长江新城起步区中江北铁路以北的区域）、江夏区（五里界、金口）、东西湖区（走马岭）。

限购区和非限购区不仅是买房门槛的区别，还有资金门槛的区别，非限购区最低能做到2成首付，比限购区要低1成。

虽然2014年武汉直接大手一挥全面取消限购，但这次连郑州都没敢踏出这一步，武汉也不会下这一步棋。可能会有少数不那么核心，库存又比较高的限购区域解绑。

我估计会是把黄陂、东西湖和江夏区全域调整为非限购区，它们基本都处于三环外。

但武汉第三套房的限购不太可能放松，房住不炒还是底线。

为什么我认为这几个区会放松限购呢？

我们先来看库存量。

2021年库存量大的区域主要集中在东湖高新、汉阳、东西湖、黄陂、新洲、蔡甸等。

其中部分区域属于限购区的黄陂、东西湖去化周期偏长，在限购区内几乎垫底。武昌、江岸、江汉看似去化周期很长，主要是因为它们房价较高，备案速度偏慢，实际去化周期比图中所示更快。

再来看土地成交。

2021年成交建面最多的是前几位分别是东湖高新、沌口、东西湖、黄陂、蔡甸、江夏。

如果算上新成交地块的供应，东西湖、黄陂是潜在供应量相对大的限购区，区域供求比超过1，明显供过于求。

所以我觉得，黄陂、东西湖的限购区调整为非限购区的可能性比较大。

一是库存量大，二是它们原本的限购区也比较小，在整个区里就只有一小部分，而且它们位于三环之外，恰好可以带动三环外的非限购区域去库存。

这样考虑的话，我觉得江夏区的限购区也有可能调整为非限购区。

还有提到的其他方面：

加大金融信贷支持力度，房贷利率下调已经看得到，首套房贷利率从5.73%降至5.68%，二套利率从5.98%降至5.93%。

后面有可能还会继续引导银行利率往下调，至于认房不认贷这点，我感觉可能性应该不大。

毕竟武汉是中部城市老大，今年GDP很可能要突破2万亿，如果武汉也放松限贷了，那全国二线城市就都可以放松了。

放宽落户条件和完善人才购房，之前就已经在进行了，去年非武汉市户籍的总部企业高级管理人员，在武汉没房的可以在限购区买一套、逼近“0门槛”抢人，都操作得很溜。

估计还会加大马力抢人，毕竟武汉的目标是2035年达到2000万人，现在还差760多万，压力还是很大。

2、针对开发商：

实施土地精准投放，有点按需分配、平衡市场的味道。

第一轮土拍就出现了变化。一是大幅缩减了规模，只有11宗共31.5公顷，对比去年54宗共376.52公顷只是个零头！

再一个规则也出现了变化，不玩竞配建、竞自持这些会增加开发商成本的玩意儿了，到最高价后直接摇号。都是给开发商让利，让大家多帮衬帮衬。

当然再强调一遍，上面都是我的猜测。

武汉救市迫在眉睫，从官方的表述上看，它也想救，但步子不能迈大。

这次先喊出“去库存”但没有给出细则，估计也是在试探。

即使大武汉救市了，也不能随便买。

判断哪些区域值得买有一个大原则，限购的区域往往更有价值。限购就说明买的人多，底层支撑力强，只能采取一些措施把源源不断的购房者堵在门外。

反之，库存量大、去化差的区域要去库存，才要进行刺激。这样的区域是大家尽量不要去碰的。

非限购区已经是明牌了，大家尽量避开。我看到有网友说自己去年年初在非限购区买了一套房，今年一看怒亏10%。

如果后续真的把黄陂等限购区调为了非限购区，建议大家可以趁着政策放松把房子卖掉，换到更好的区域。

至于其他的限购区，武昌、江岸、江汉位于非常中心的位置，也是改善型集中的区域，二手房成交非常旺盛，成交套数名列前茅。

还有硚口、青山也是三环内新房库存少、去化快的区域，不管是去年的新房房价同比上涨20+%，还是说今年，市场关注度都很高。

因为去年下半年受到房贷收紧的影响，月均成交套数和面积出现大幅下滑，改善型置业受到了阻碍，这些区域都是改善相对关注的地方。

也就是说，它们一直都有潜在的需求支撑，没必要再去刺激。

总的来看，“去库存”政策更多是针对四环、远郊的去库存，政策出来肯定会刺激成交量，但是价格的话我还是看好三环内的核心区和光谷。