在深圳买房就一定能赚钱?

热盘就是香?

答案是NO

曾经数次开盘遭疯抢现象级的网红盘,以后视镜的角度来看,到底值不值?

看看对你是否有启发,在买房路上少踩坑。

网红盘

壹城中心,深圳大型的旧改项目。体量之大,在深圳也少见。

项目位于龙华,由鸿荣源开发,总占地面积约130万平方米;总建筑面积约320万平方米,项目开发近10年,共规划有11个区,并配有约60万㎡的商业,多所学校。

品质开发商、大体量“造城”、自带配套完善等等使得该盘受到市场热捧,数度开盘当日售罄。该盘经历了深圳两轮楼市周期,曾经无论市场热冷,热度都不减(除2022年最后一期)。

过往开盘状况回顾:

一区:保障房;

九区:2015年11月开盘,均价4.3万/平,6小时售罄1637套房源;

五区:2016年6月开盘,均价5.4万/平,3小时1046套房源售罄;

六区:2016年12月开盘,均价6万/平,推售700多套;

七区:2017年8月开盘,均价6万/平,推售1614套;

八区:2019年2月开盘,均价6万/平,推售825套;

三区:2019年8月开盘,均价6.3万/平,推售1243套;

十一区:2020年7月开盘,均价6.8万/平,推售1406套;

二区:2021年4月开盘,均价6.8万/平,推售1210套,1870批入围,开盘当天剩余50多套;

2021年5月,壹成中心璞誉府楼王开盘,均价7.36万/平,推售125套,225批入围。

这个项目,对于开发商来说无疑是成功的;

那么对于买房人又怎么样了呢?

赚了个寂寞

以壹城中心2015- 2016年期间开盘的三期为例(越往后越一言难尽),买了5~6年,也赶上了深圳两轮大的行情:2015~2016年,2019~2020年。业主是否赚的盆满钵满呢?

全成本计算:

以89平为例,假定首房首贷,首付三成,当时利率7折,持有期间综合年化利率4.41%;从购买到入住等待3年,期间月租金普通 按6000,普通装修20万;不考虑资金时间成本。

除第一次开盘的九区外,16年购买的五区、六区业主基本上不挣钱,如果上述假定任一条有偏差,如利率高点、装修贵点、入住晚点等,可能就是亏钱。

经过两轮大的行情,还赶上一轮完整大行情,结局是

陪跑!

算完了经济账,横向对比一下

即使选取壹城中心表现最好的九区,与同一时期当时门槛差异不算大的大学城比,

涨幅却差很大!

其实,西丽还不算同期表现最好的片区,楼盘也不算表现最好的楼盘。

壹城中心的头等马尚且如此,五期、六期就更不行了,涨幅垫底。

困局

陪跑了6年。从当初的“少年”也要慢慢的步入中年,从刚需也慢慢有了改善需求,

但现状:

仍以89平米,六区为例,当初三成首付,供了5年半,以4月份成交7.75万/㎡卖掉,卖了690万,还完欠款拿到手约350万,不算交易成本,也只能够买回自己卖的房子;算上交易成本,自己卖的房子都买不起来了。

除非挣钱能力赶超了房价增长速度,否则换不起了

几点启示

1 超大盘要小心,特别是关外

当地理位置不具备稀缺性,规模大的弊端是容易造城内部竞争,行情不好的时候容易被踩踏。

未来关外还有巨无霸旧改,规模效应的另一面别忽视。

2 品质这东西有迷惑性

楼盘行不行首先是基本素质要过硬。

品质属于保值助推器,少了根本谈品质就如空中楼阁。关外综合素质不太好的很多楼盘很喜欢打品质牌,迷惑性很强,要小心!

3 配套不仅看小环境,还要看外围环境

以壹城中心为例,既有学校、又有商业,体量还不小,鸿荣源通过造城确实改变了小环境。但外围环境是其鞭长莫及的。

一出来是不那么宽高峰期容易拥堵的道路;农民房环绕;再往外是英雄难过的梅林关......

4 时点很重要

追涨杀跌是人性,疯狂之后很容易沦为韭菜。

壹城中心六期买在了上上轮的高峰期,即使经历了一轮大的行情也未曾改变其可能亏钱的命运。

这不属于孤案

有时候买错比错过还可怕,不仅仅指选筹还有时点。

当然壹城中心今天的局面,还有一个助推器即退去光环的龙华区位以及尴尬的单价

刚需已买不起,改善却看不上

虽说成长路上难免会掉坑,但能避的坑还是尽量要避,不要让未来换房变得艰难!

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