刚过去的上半年，经过4月份之前的“腰斩”，5月份的“筑底”之后，终于迎来了6月份的稍有“复苏”，仿佛正在一切向好的趋势发展。

一

楼市将企稳回升

(资料图片)

但“高光”时代的行情一去不复返

6月28日，万科的“2021年度股东大会”上再谈行业形势。他表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程；主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

6月29日早盘，地产版块股票出现大涨。不少业内对整体的房地产市场预期向好，未来房价可能出现先抑后扬的态势，热点城市房价有望在三季度出现企稳回升，局部地区可能会有“金九银十”的行情。

放眼全国，上半年整体的市场压力较大，许多城市出台了刺激楼市的政策，放松限购限贷等等一系列政策外，一些城市为卖房也是拼了，上演“一人买房全家帮”。

5月份以来，湖南邵阳、四川资阳、河北秦皇岛、安徽池州、广东潮州及珠海、江西赣州、河北沧州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，实行公积金家庭代际间互助，实行“一人购房全家帮”。

房企有多“卷”，房子就有多难卖。许多房企为冲刺业绩，在上半年加大推盘及营销力度，河南某开发商更是推出了“小麦、大蒜换房”，真的是噱头十足“创意”无限，现在许多开发商为了卖房可谓费尽心力。

站在下半年这样一个临界点，回望上半年的楼市，更多的是一个行情前所未有的大逆转，那些卖得不好的城市会更不好卖；那些以前高光的热点城市的行情也将不会重现历史的“高光”时刻。

二

深圳上半年新房卖了16126套

豪宅、刚需两极分化

据房网统计数据显示，2022年上半年深圳合计成交16126套新房住宅，同比减少38.3%。

今年1-6月，深圳约33个住宅项目入市（包括深汕片区1个和安居房1个），大部分住宅项目均集中在5-6月份，1-4月份10个住宅项目入市，但5月份有9个住宅项目入市。

而到6月份就更热闹了，仅6月份有15个住宅项目、5800多套住宅房源入市。

上半年，分化非常严重，“豪宅盘”（10万+以上的暂统称豪宅）卖得还算不错；而刚需盘的表现却有些差强人意。

30多个入市的项目中，仅海德园A区的239套房当天全部卖完，成为唯一一个新盘开盘“日光”的项目。其次是招商仕林臻邸，开盘成交185套，去化率约98%；

1-5月份住宅新盘销售情况

10万+的楼盘中，还有6月份入市的华润城润玺二期，推344套，摇号人数达589批，当天开盘卖303套。从2015年开始，华润城进入市场，伴随着楼市的一路高歌，只要推新品出来，就引发广大的关注。

可以说，这个盘一路见证着深圳楼市这几年的起落，但无论如何华润城一直是深圳的“网红盘”；作为收官的一批产品，华润城这次的热度确实不如以前，走下热度的神坛与当下市场有很大的关系。

另一个福田中心天元项目，公布267批登记人名册时，让人有些意外，开盘当天仅剩下19套整层的大户；此项目推159套住宅，户型建面在313-540㎡，总价区间约为2824万-8604万元；这个价格段算是妥妥的豪宅价了。

这个项目虽然褒贬不一，但从市场的表现来看，豪宅买家在当下的楼市行情下仍旧是冲在前面。

刚需盘中，卖得最好的盘在西部，如沙井的招商雍和府和福永的润峯云上府，润峯云上府推659套住宅，当天卖了576套。

最近这一波推盘中，去年低限价的地块陆续入市，而润峯云上府就在其中，备案价4.41万/㎡起，均价4.86万/平，带装修。相对于周边的二手房，有近2万/平的倒挂；加之福永片区近两年均无新盘供应，算是西部妥妥的网红盘了。

龙华区，上半年卖得最好的盘可能是中海学仕里了，有520批客参与摇号，超过了462套的房源数。单价约7.74-8.54万/㎡，均为精装交付。属于红山片区，但因为被地铁和道路夹在中间，在区内位置上不占优势，但深高北的学校成为很多购房者参与的理由。

此前火热的光明片区，但今年来入市的新盘关注度相对较一般，可能是因为接下来还有一大波新盘会陆续入市，想买光明的置业者在等更好的盘出来，并不着急买。

像深业颐瑞府、联发悦尚居、中海观园、花润里等多个新盘也将要来；尤其是深业颐瑞府，就在光明美术馆、市级科技馆对面，邻近轨道光明站；建成后的限售价是4.53万/平，位置和价格都没得说。

三

深圳进入买房机会期，多盘正在路上

目前，刚需置业者的观望情况依然较浓重。房价预期下跌的情况下“买涨不买跌”的心理，另一方面，在收入预期下滑，以及市场的购买力在经过前两年后已明显透支，现在的买房客已经不可能“加杠杆”去买房了。

即便是在深圳，目前出来的项目真的是已经拿出了非常大的诚意了，上半年以来，以前高姿态的项目已开始推出了折扣，备案  价比预期低以外，同片区的新房，今年买房要比2020年少付几十万。

现在大量的上新，还没人跟你抢，即便是非常优质的盘你也可以有机会选到好的楼层，好的户型。

而且，去年拍卖的限价盘，限价直接比之前的楼盘价便宜2000-4000元/平不等，等这一波盘上完后，价格的优势就没那么明显了，因为今年拍地，限售价格也有回调。

大家可以看一下去年的土拍限价地块，今年要买房的话可以着重关注一下：

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