刚过去的上半年,经过4月份之前的“腰斩”,5月份的“筑底”之后,终于迎来了6月份的稍有“复苏”,仿佛正在一切向好的趋势发展。

楼市将企稳回升


(资料图片)

但“高光”时代的行情一去不复返

6月28日,万科的“2021年度股东大会”上再谈行业形势。他表示,短期市场已触底,市场恢复是一个缓慢、温和的过程;主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%,4月同比下降约6成,但5月情况已出现好转,进入6月之后环比明显上升。

6月29日早盘,地产版块股票出现大涨。不少业内对整体的房地产市场预期向好,未来房价可能出现先抑后扬的态势,热点城市房价有望在三季度出现企稳回升,局部地区可能会有“金九银十”的行情。

放眼全国,上半年整体的市场压力较大,许多城市出台了刺激楼市的政策,放松限购限贷等等一系列政策外,一些城市为卖房也是拼了,上演“一人买房全家帮”。

5月份以来,湖南邵阳、四川资阳、河北秦皇岛、安徽池州、广东潮州及珠海、江西赣州、河北沧州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政,多地在政策中提到,实行公积金家庭代际间互助,实行“一人购房全家帮”。

房企有多“卷”,房子就有多难卖。许多房企为冲刺业绩,在上半年加大推盘及营销力度,河南某开发商更是推出了“小麦、大蒜换房”,真的是噱头十足“创意”无限,现在许多开发商为了卖房可谓费尽心力。

站在下半年这样一个临界点,回望上半年的楼市,更多的是一个行情前所未有的大逆转,那些卖得不好的城市会更不好卖;那些以前高光的热点城市的行情也将不会重现历史的“高光”时刻。

深圳上半年新房卖了16126套

豪宅、刚需两极分化

据房网统计数据显示,2022年上半年深圳合计成交16126套新房住宅,同比减少38.3%。

今年1-6月,深圳约33个住宅项目入市(包括深汕片区1个和安居房1个),大部分住宅项目均集中在5-6月份,1-4月份10个住宅项目入市,但5月份有9个住宅项目入市。

而到6月份就更热闹了,仅6月份有15个住宅项目、5800多套住宅房源入市。

上半年,分化非常严重,“豪宅盘”(10万+以上的暂统称豪宅)卖得还算不错;而刚需盘的表现却有些差强人意。

30多个入市的项目中,仅海德园A区的239套房当天全部卖完,成为唯一一个新盘开盘“日光”的项目。其次是招商仕林臻邸,开盘成交185套,去化率约98%;

1-5月份住宅新盘销售情况

10万+的楼盘中,还有6月份入市的华润城润玺二期,推344套,摇号人数达589批,当天开盘卖303套。从2015年开始,华润城进入市场,伴随着楼市的一路高歌,只要推新品出来,就引发广大的关注。

可以说,这个盘一路见证着深圳楼市这几年的起落,但无论如何华润城一直是深圳的“网红盘”;作为收官的一批产品,华润城这次的热度确实不如以前,走下热度的神坛与当下市场有很大的关系。

另一个福田中心天元项目,公布267批登记人名册时,让人有些意外,开盘当天仅剩下19套整层的大户;此项目推159套住宅,户型建面在313-540㎡,总价区间约为2824万-8604万元;这个价格段算是妥妥的豪宅价了。

这个项目虽然褒贬不一,但从市场的表现来看,豪宅买家在当下的楼市行情下仍旧是冲在前面。

刚需盘中,卖得最好的盘在西部,如沙井的招商雍和府和福永的润峯云上府,润峯云上府推659套住宅,当天卖了576套。

最近这一波推盘中,去年低限价的地块陆续入市,而润峯云上府就在其中,备案价4.41万/㎡起,均价4.86万/平,带装修。相对于周边的二手房,有近2万/平的倒挂;加之福永片区近两年均无新盘供应,算是西部妥妥的网红盘了。

龙华区,上半年卖得最好的盘可能是中海学仕里了,有520批客参与摇号,超过了462套的房源数。单价约7.74-8.54万/㎡,均为精装交付。属于红山片区,但因为被地铁和道路夹在中间,在区内位置上不占优势,但深高北的学校成为很多购房者参与的理由。

此前火热的光明片区,但今年来入市的新盘关注度相对较一般,可能是因为接下来还有一大波新盘会陆续入市,想买光明的置业者在等更好的盘出来,并不着急买。

像深业颐瑞府、联发悦尚居、中海观园、花润里等多个新盘也将要来;尤其是深业颐瑞府,就在光明美术馆、市级科技馆对面,邻近轨道光明站;建成后的限售价是4.53万/平,位置和价格都没得说。

深圳进入买房机会期,多盘正在路上

目前,刚需置业者的观望情况依然较浓重。房价预期下跌的情况下“买涨不买跌”的心理,另一方面,在收入预期下滑,以及市场的购买力在经过前两年后已明显透支,现在的买房客已经不可能“加杠杆”去买房了。

即便是在深圳,目前出来的项目真的是已经拿出了非常大的诚意了,上半年以来,以前高姿态的项目已开始推出了折扣,备案  价比预期低以外,同片区的新房,今年买房要比2020年少付几十万。

现在大量的上新,还没人跟你抢,即便是非常优质的盘你也可以有机会选到好的楼层,好的户型。

而且,去年拍卖的限价盘,限价直接比之前的楼盘价便宜2000-4000元/平不等,等这一波盘上完后,价格的优势就没那么明显了,因为今年拍地,限售价格也有回调。

大家可以看一下去年的土拍限价地块,今年要买房的话可以着重关注一下:

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