近期深圳家长们进入了高度紧张期，前有高考中考陆续出成绩，后有幼儿园、小一、初一放榜录取名单。深圳学校及对应楼盘再度被推到了风暴眼中。

今年各大重点学校依旧表现不俗，深圳中学霸榜高考顶流，宝中、深高北的中考成绩亮眼，荔园、深高、南二外等持续优异……

(资料图片仅供参考)

以这些传统重点学校为中心，乐有家研究中心选取了深圳较有代表性的6大片区：

1、福田的百花片区（百花小学、深圳实验学校）

2、福田的香蜜湖片区（荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等）

3、罗湖的深中周边（深圳中学初中部）

4、南山的南二外周边（南山第二外国语小学、初中部）

5、宝安的宝中周边（宝安中学初中部）

6、龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）

过去1年时间里，这六大片区的成交量、成交价及业主挂牌价都有了不少变化。

其中2022年上半年的二手成交量相较2021下半年出现微跌，但个别片区成交量涨幅超50%。成交价纷纷下滑，跌幅在10%左右，相当于每平米降了1万元。业主的挂牌价也渐趋理性，逐渐下滑，越来越多业主报价靠近指导价。

6大片区交易量半数大跌

豪宅+重点学校才是硬通货

从六大重点学校片区半年度的二手过户量来看，百花、深中、宝中成交明显下滑，而香蜜湖、南二外、深高北则有所上涨。宝中跌幅达到49%，而香蜜湖涨幅50%，市场表现差异极大。香蜜湖具有双重属性：老牌豪宅+重点学校集中，成为深圳楼市中的硬通货。

总数据来看，2021年下半年六大重点学校片区二手住宅过户367套，2022上半年为355套，市场仍在走低，跌幅3%。

过去1年里，百花的成交高峰期出现在2021年12月，过户26套，但随后就下滑明显。宝中的高峰期是2021年7月，过户20套，但到了2022年6月交易量已经砍半。宝安中心及新安一带的楼市泡沫在过去1年半时间里已经被挤出许多。

深高北的成交高峰期在2021年7-8月，而2022年7月也出现了小高峰，恰好都是秋季入学高峰期，对当地学校周边楼市有一定促进作用。

香蜜湖交易量在2022年二季度出现明显大涨，片区内部分楼盘热卖，获得不少购房者青睐。同时2022年上半年改善需求入市步伐加快，对于香蜜湖这类豪宅片区而言也是大利好。

重点学校片区价格下跌1万元/㎡

业主下调报价

2021年7月开始，深圳房价进入下跌区间，重点学校片区也不例外。

六大片区在过去1年里有所波动，但整体是逐渐下滑的。宝中、深中、百花和香蜜湖跌势都比较明显。香蜜湖有较大波动，但近期又回归下行。

业主也有点扛不住了。除香蜜湖外，其他5大重点学校片区挂牌价都明显回落。

具体数据来看，宝安中学片区、罗湖深中片区二手成交价跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交价跌幅9%，南二外跌幅8%。按片区此前价格来计算，单价跌幅都超过1万元/㎡。

挂牌价跌幅较大的片区是罗湖深中及福田百花，跌幅15%起，业主让利较多。南二外、深高北、宝安中学片区的业主报价也有不同程度的下调。仅香蜜湖业主心态坚挺，挂牌价维持稳定。

从业主挂牌价与指导价之间的偏差值（差距）变化来看，偏差值在10%以内的房源占比越来越大，从2021年7月的1.7%，逐渐增加至如今的4.7%。11-30%以内的房源占比也从4.1%增加至15.9%。明显可见，业主的报价越来越接近指导价，与指导价之间的差距逐渐缩小。

降价是目前市场的大趋势，走过一年多的楼市低谷，深圳众多片区的泡沫已经破灭、被挤出。即使是曾经无比坚挺的重点学校片区，也历经了一轮深度调整，理性报价、理性购房成为主流。