“150万/200万/300万首付，买哪些区域的新房比较合适？”

打开我们公众号的后台，类似这样的咨询有上百条。

以往，我们会搜罗符合预算的新盘，供买房人参考。

【资料图】

但深圳第二轮土拍之后，我有一个新想法：为什么不参考一下房企的买地逻辑呢？

房企对一个区域的研判肯定比买房人更加精细，在充满不确定的现在，房企也更会注重安全，如果能弄清楚它们的买地逻辑，买房人可以借此构建自己的买房逻辑。

这一轮土拍，16块宅地，14块被各央企/国企收入囊中，2块流拍。

通过分析这16块地的热度，可以看到房企把它们分成了3个梯队。

买房人可以关注这3个梯队的13个片区，不必等到明年，今年就有41个新盘任你挑。

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第一梯队

前海、宝中、碧海湾、深圳北、上塘

毫无悬念，竞地价、竞配建面积双封顶，并进入到摇号环节的地块，是房企认为“一定要买”的地块，也是它们觉得安全性最高的地块。

这次有5块地进入摇号，集中在前海、宝安和龙华。

前海

前海的热不需要多说了。近两年入市的住宅盘，屡开屡日光。

上一个入市的新盘是润峯府，跟这次出让的地块同样位于前湾。

今年前海预计有5个新盘入市，集中在妈湾和桂湾。

▲前海5盘户型和价格情况（以官方公示信息为准）

据@深圳买房计划 了解，5个新盘中，预计颐城栖湾里最快入市，大概是9月；万科瑧湾悦展厅已经开放，或稍晚于颐城栖湾里入市。

天健悦湾府和深业云海湾预计在11月以后，网传深铁前海时代三期的住宅产品今年不会入市。

宝中、碧海湾

宝安这次出让的三块地，2块进入摇号，宝中有一块地因为商业面积比例过高而流拍。

成功出让的A003-0434地块与1号线宝体站步行距离约600米，500米半径范围内还有宝体、宝安妇幼、新安中学集团第一实验学校、深业新岸线等。

而西乡街道的A104-0147地块，位于碧海湾片区。

这两个片区的配套很成熟，是目前市场上新房供应量较少、二手房价格比较坚挺的区域。

其中，宝中上一次有新房供应是在2019年，碧海湾则是去年的榕江壹号院，均价7.79万/㎡。

宝中、碧海湾目前有6个住宅项目在建，今年能否入市，只能看缘分。

深圳北站、上塘

龙华这次出让的三块地都在北站-红山片区，其中一块要引入大型商业的地块，被“全能选手”华润置地底价拿走。

北站-红山片区近两年有新盘陆续入市，今年先后有中海学仕里和中海闻华里，预计三季度还有保利招商龙誉。

2

第二梯队

沙井、凤凰城、大运、龙岗中心城

从竞拍表现来看，这轮土拍的第二梯队，是以下4块达成竞地价封顶，但竞配建面积未封顶的宅地，集中在宝安、光明和龙岗。

从发展程度来看，地块所在片区都属于现阶段配套较完善、未来3-5年内能看到更多前景。

沙井

沙井楼市这两年也经过了从狂热到理性的阶段，去年上半年的盘盘入市盘盘光，到今年购房者更加理性。

但这个片区，依然在房企看好的名单里。

沙井目前有5个住宅盘在售/待售，你们在等哪个？

凤凰城

光明凤凰城新房持续供应，这轮土拍华润置地+深铁拿下的地块，就在华润置地首轮拿下的地块旁边，毛坯均价都是不高于4.89万/㎡。

目前片区在售/待售新盘有4个，体量最大的是中海观园，1265套。

大运、龙岗中心城

大运主打交通枢纽、龙岗中心城配套完善，两个片区的成熟度在龙岗排在前列。

两个片区在售/待售新盘有7个，其中，颐安都会中央四期是准现房，万科金域学府，则因传深中“收编”兰著学校，市场关注度也比较高。

深铁大运枢纽项目列入很多买房人“东部最值得看的新盘”。

3

第三梯队

公明、宝龙、五联、石井

第三梯队，是这轮土拍的竞地价环节未能封顶的。

4块地所在的片区有一个共通点，现阶段配套还不足够完善，但随着片区规划、轨道交通的开通，未来有比较大的发展潜力。

公明

公明是光明区的老城区，生活氛围比较浓厚。

这次公明地块以底价成交，是因为地块较偏，周边近几年没有新房供应，地铁要等13号线二期开通，而地块限价要比去年出让的公明地块贵5000元/㎡。

公明目前有两个住宅新盘在售，分别是金地明峰府和深业云筑。

其中，金地明峰府属于薯田埔地铁口物业，深业云筑附近有宏发天汇城等小区，居住氛围较好。

宝龙、五联

宝龙以及五联片区所在的龙岗街道，近两年持续出让宅地，今年5个待售盘值得留意一下，其中，中海寰宇珑宸在深高龙岗学校的学区范围内，深高落地龙岗宝龙。（积分入学政策和学区划分以当年教育局和学校规定为准）

坪山石井

这个片区先后有新城燕澜和鸣以及今年第一批供地中天健拿下的项目。

附近还有深中坪山创新学校以及在建的16号线横塘站。

城市界面在焕新。

这41个新盘，单价最低3字头，有你想要的吗？