近期我们也会为大家盘点南山宝安核心地段内跌回指导价的二手房小区，大家可以在“深圳房客会”微信公众号免费查看。

(相关资料图)

01 倒挂消失，宝安热盘正在暴跌

坪洲第一网红，宏发QCC前城，纯地铁口+商圈配套，靠近企鹅岛，小区楼龄新、品质都还不错，部分楼栋高层视野一流，所以，自开盘起，小区热度一直很高。

宏发QCC前城2015年首期开盘时，推出的所有89㎡3房户型只用了1小时全部售罄，当时开盘均价6.5万/平。

进入二手房市场后，小区成交热度不减反增，成交价一路攀高，去年1月，成交总价高达1180万。

第一批新盘业主在高峰期出手，赚了将近600万，这也让很多没有抢到的人眼红很久。

在去年严厉的市场环境下，宏发QCC前城推出了最后81套尾盘，照样不到1个小时，全部抢完。

81套尾盘中，89平户型不到5套，单价约10万/平，相比当时二手房将近13万/平的成交单价，倒挂空间非常大，在当时，买到了89平4房，至少躺赚200w。

上周，宏发QCC前城88平3房，东南向中间楼层，独门独户，带精装修，满五年唯一，10月中旬就报价865万左右，市场却一直无人买单，无奈之下，业主又将价格下调30万左右，下调至830万，最后820万左右成交，成交单价仅9.4万/平左右。

我们房客会内部系统截图

去年9月宏发qcc加推的那81套尾盘中，88平3房均价都是10万/平以上，总价最低的一套也要888万，如今成交的这套成交，是实打实地低于新盘成交价60万左右。

此外，这套二手房成交带业主全新装修，新盘是毛坯交房。

这样里里外外算，现在入手买这个小区的二手房比去年打新还要划算很多。

这样的市场成交，很多人都不敢相信，我们昨天推送的二手房真实成交，有粉丝在后台问到qcc成交价时，就有粉丝很笃定地说，“成交九百多，不用想。”

除此之外，去年宝安卖得最好的网红新盘之一，榕江壹号院，一手业主同样面临“高位站岗”的风险。

榕江壹号院，可以说是去年宝安热度最高的新盘之一，位于碧海中心区，配套成熟，楼下就是11号线碧海湾地铁站。小区主力户型为120平4房，带精装交付，开盘均价7.8万/平，总价最低850万左右，首套三成首付最低只需260万不到，就可以上车碧海中心区改善小区。

相比周边单价超过10万/平的二手房小区，挂盘严重。去年年底，一路之隔的泰华阳光海115平4房成交总价在1300万左右，放在当时，买到榕江壹号院120平4房的一手业主们，少说至少赚到了300万吧！光听听就觉得香！

榕江壹号院共推出了397套可售住宅，423批买家入围，整体去化超300套，去化率超76%，据说，后期要想买到120平4房，还要HCF。

伴随着市场成交量缩减，碧海成交价直线下滑，大部分小区成交价基本回落至指导价，甚至跌回2019年，无论是网红刚需、改善，无一幸免。

榕江壹号院一路之隔的泰华阳光海，碧海标杆盘，现在价格下滑明显，有房源报价已经接近榕江壹号院开盘价了。

泰华阳光海，115平4房，实用率100%，套内面积115平，西南向中间楼层，满五唯一，报价980万，套内面积均价8.5万/平左右，而且遇到诚心的客户，业主报价还可以再聊。

我们房客会内部系统截图

同样楼层，榕江壹号院120平4房，套内面积90平左右，总价920万左右，套内面积均价约10.2万/平。

再综合小区花园面积、园林设计、容积率、户型实用率等各方面一起比较，泰华阳光海的性价比不输榕江壹号院，甚至还要更高。

此外，山海上城最近一套89平4房二手房成交价，也已低于新盘山海御园开盘总价。

都是去年炙手可热的网红新盘，“打到就能赚到，闻着都觉得香”，如今却面临“高位站岗”风险。

实际上，新盘开盘价，与同地段内二手小区指导价基本相同、甚至更高，很多楼层稍好些的户型均价要比二手房指导价更高，越来越多的二手房接近指导价成交，使得新房倒挂空间不断缩窄。

02 部分小区成交低于指导价，二手房市场能否回暖

伴随着二手房成交量价同步下滑，南山宝安一些核心区域已有很多热门小区接近指导价成交。

特别是近段时间以来，放盘量增多，南山宝安一些热门小区都在接近指导价成交、甚至部分小区成交已低于指导价。

我们很多客户一直在新房和二手房之间来回比对，前几个月，在看房的过程中，随时就可能被新盘吸引住，最后选择新房。

不过最近我们很多客户在与新房对比后，选择二手房的客户在逐渐增多。

原因是，新房暴露出的问题越来越多，一些品牌开发商也开始WQ现象，客户对新房后期的不确定性顾虑增加。

当然，最重要的还是价格已经没有吸引力了，等等，基于这些原因，客户又会倒回二手房市场来。

我觉得，若想这个时候买房，很多二手房是要比新房更划算的。

首先、新房的流动性，大部分需要6年后才可以出售，有的开发商可能时间会更久。

其次，新房的质量，在利润空间不大甚至无利润空间的情况下，又被限价，开发商是没有动力精心打磨产品的。

再次，二手房目前的价格，特别是很多刚需小区已经跌到指导价附近，一些豪宅小区的价格虽然与指导价相差很大，在目前的氛围里，业主价格都非常好谈。我们最近的成交都帮客户谈到了超预期价格。

还有很多挂盘的价格，业主都给到了我们很大的空间，只要去谈，我相信还是会有惊喜的！

当然，在这样的市场下，还是那句老话，什么样的市场都有人看多，有人看空，我的观点是，从理性来看：深圳与全国其他城市的房价对比、M2的增长率等，很多刚需楼盘已经跌回2019年的价格了，现在很多刚需小区的价格已经不贵了，大家要知道2019年的价格是被2018年的731限售影响之后的价格。