来源： 东莞淘房志

2022年即将要过去了。

这一年东莞楼市就像过山车，每一轮刺激，都有一小波高潮，但之后便掉头下跌，在最后一轮刺激后，东莞便开启了下跌模式。

【资料图】

从金九银十开始，悲观持续，直到现在。

这让东莞KFS痛苦不已，新房卖不动，只能降价促销，有盘跌到地价了，都在亏本卖，但也无可奈何，毕竟活下去才最重要。

而二手市场上，业主也痛苦不已。南城松山湖等炒作成分高的小区，相对高峰期，至少下跌了20%以上。尤其2020年高价、高利率买房的人，已经亏掉了首付。

ZF也很痛苦。在最缺钱当下，卖不动地，只能拿南城东城松山湖等绝佳地块，便宜卖。

这一切，无不体现东莞楼市多么的惨。

但突然，年底形势180度转弯，口罩居然发生转变了。这件困扰大家信心，未来预期，最大的紧箍咒，解开了！

信心反转的日子，应该不远了。2023年，一定会越来越好。

虽然当下悲观占据主流，但可看做是是黎明来临前最后的黑暗，留给我们抄底的窗口期。

别人恐惧时我贪婪。年底至春节前，最晚到明年第二季度，该出手抄底了。

对明年形势，我是乐观的，具体看10大东莞楼市预判。

预判1：2023楼市止跌，企稳，回升

2023年，东莞楼市预判是止跌，企稳，回升。

口罩问题，已经发生了180度大转弯。经过节前这段混沌期，节后就能回归正常生活。

楼市信心短期是口罩，长期是经济。只有经济发展上轨道了，大家信心才会慢慢恢复。

在年底，高层对明年总基调定性，从口罩已经转向经济建设了。

信心不是一蹴而就，年底至春节前，市场继续下跌。春节后至第二季度，市场继续悲观，筑底徘徊。第三第四季度，各项经济数据好转，楼市上涨信心大增，底部回升。

当然这个回升，只是估值修复，底部谷底回升，并不会大涨。真正大涨需要时间，积累力量。

起码要到2024年，口罩淡化，经济持续增长，购买力上升，消费意愿上升，叠加某政策事件，房地产会大幅上涨。

预判2：年底至第二季度，二手抄底期

东莞楼市，年底至春节前，市场悲观，还呈现下跌模式。低价二手笋盘，现在可以出手了。

明年春节后，市场可能会维持，但继续往下走，概率不大。不过有部分置换、急卖、抛售的人在，价格会维持底部。

明年第二季度前，会是一个底部筑牢过程，能以比较笋价格买到。

明年第三四季度，二手价格回升是主流。

总体，二手市场，年底至春节前是个底部。其次是春节后至第二季度，是最后的抄底期。

预判3：东莞限购区，继续放开

年底，强二线城市，再次开启新一轮限购松绑，包括武汉、西安、厦门等城市，限购范围再次缩小。

预计2023年，除一线城市外，大多数二线城市限购全部放开，头部热门二线城市，保留小范围限购。

东莞限购范围，2023年预计会放开，万江会率先放开，首付可能会2成。

松山湖+南城东城莞城，放开概率不大。

预判4：深圳启动，东莞跟进

东莞楼市回暖，还要看深圳。

今年一线没动，明年一线要带头作用，过于严苛调控政策，会出现松动。

一线起，二线才能起。

预计深圳第一季度，会松绑部分严格调控措施，比如提高新房限价，对二手房指导价调整，限购措施放宽等。不会全部放开，只会开一个口子。

第一季度，政策利好再叠加松绑调控，筑底期。第二季度回升。第三四季度热度上升。

深圳购买力外溢，资金外溢，对东莞非限购区是利好。

预判5：土拍热度走高，国央企占主导

今年土拍，拿出了不少优质地，南城东城松山湖龙湾滨海湾新区，好地都拿出来了。

但房企积极性依然不高。

没办法楼市行情太差了，卖不动，回款太慢。现在房企现金流，都是宝贵资产，生怕自己暴雷，就完蛋了。

但2022年拿地的，便宜有的赚，行情会好起来，也会更好卖。

现在政策在给房企输血，但都到优质房企身上。明年拿地，国央企占据主导，积极性提高。

东莞市场，以后就是个国央企市场了。民企+本地房企份额一步步缩小。

预判6：新盘分化，折扣力度缩小

东莞新盘，折扣力度算比较大的。

2023年，上半年会延续优惠政策， 开发商去库存压力大，回款现金流。但下半年市场好转，加上房企现金流稳定之后，折扣力度会缩小。

这是相对的，地段好新盘，收回折扣。但郊区新盘，趁着行情好，反而会促销去货。

2023年，东莞价值新盘，就在城区+松山湖，陆续会有六七个新盘入市，折扣力度不大。

但明年限价会存在，这就是最大折扣。资金雄厚、改善客户，不用理会二手，买新盘就行。

预判7：板块继续分化，聚焦南城+松山湖

东莞楼市经历这次地产式危机后。

市场分化现象会继续强化，很多人拿着松山湖、南城暴跌说事，完全是不懂市场。在东莞市场核心区、限购区，才是真正王者，而且会有越来越强化。

东莞资金实力有限，真正能拿出钱来建设，短期必定是核心区。东莞主城区，南城CBD+黄旗南+三江六岸，短期建设重点。房产价值，中短期会陆续提升，陆续强化。

松山湖北站CBD建设，这些都是大工程，强化区域同时，强化房价。

滨海湾新区也很好，但真正建设需要10年＋，看中长期。

东莞短期投资，就看南城+松山湖，现在挤掉了水分，更安全。享受城市发展、红利最核心的地方。

其他区域，真正赚大钱的资产，不超10%。

预判8：主城区新盘内卷

2023年，东莞主城区，绝对是新盘大年。2022年主城区拍卖了四宗地，中海稻花村，万科广发南，万科东城体育公园，保利龙湾地块。

加上明年还有万科星河传说，华润CBD等盘，主城区极度优质新盘，集中涌现。

明年改善、豪宅群体，总价500万+，不用看二手，直接看这几个新盘。

价格预计在5-5.5万之间，吹风6万＋，都是扯淡。东莞新盘限价，明年不可能突破6万。

不过供应量剧增。除了头部的华润CBD悦府、广发南之外，预计会比较火爆。其他新盘，看定价，不一定开盘就爆抢。

竞争大，情况不乐观时，对买家会有利。

预判9：松山湖新盘，压制湖区二手

松山湖二手超5万＋，今年都比较难。

明年同样如此。松山湖明年两个新盘，压制二手利器。对明年上车松山湖的人来说，华侨城是首选。其次是华润。

华润楼面价2.2万，价格会有惊喜，可能就5万。想要上车松山湖，总价400万-600万，先别考虑二手，考虑这波新房福利。

二手价格5万，新房5万，肯定考虑新盘。

松山湖盘子小，二手房稀缺，加上顶级学区，这里会是炒房重仓区。今年已挤掉了不少泡沫，明年新盘压制，能上车就上车，这是机会。

后期松山湖的房价，再涨。还会领跑东莞。

预判10：虎门大降价新盘，是个机会

滨海湾新区，虎门长安是非限购区。

但虎门新盘太多，二手存量太多，会限制楼盘上涨幅度，要找核心地段，万达商圈，地铁2号线，延长线周边楼盘。

年底至明年初，虎门大降价新盘，不乏是个好的出手时机。

长安重点关注，滨海湾新区宗地，是真正的滨海湾核心区。本月成功出让，明年投资，就看这盘。适合中长期持有。