来源: 东莞淘房志

2022年即将要过去了。

这一年东莞楼市就像过山车,每一轮刺激,都有一小波高潮,但之后便掉头下跌,在最后一轮刺激后,东莞便开启了下跌模式。


【资料图】

从金九银十开始,悲观持续,直到现在。

这让东莞KFS痛苦不已,新房卖不动,只能降价促销,有盘跌到地价了,都在亏本卖,但也无可奈何,毕竟活下去才最重要。

而二手市场上,业主也痛苦不已。南城松山湖等炒作成分高的小区,相对高峰期,至少下跌了20%以上。尤其2020年高价、高利率买房的人,已经亏掉了首付。

ZF也很痛苦。在最缺钱当下,卖不动地,只能拿南城东城松山湖等绝佳地块,便宜卖。

这一切,无不体现东莞楼市多么的惨。

但突然,年底形势180度转弯,口罩居然发生转变了。这件困扰大家信心,未来预期,最大的紧箍咒,解开了!

信心反转的日子,应该不远了。2023年,一定会越来越好。

虽然当下悲观占据主流,但可看做是是黎明来临前最后的黑暗,留给我们抄底的窗口期。

别人恐惧时我贪婪。年底至春节前,最晚到明年第二季度,该出手抄底了。

对明年形势,我是乐观的,具体看10大东莞楼市预判。

预判1:2023楼市止跌,企稳,回升

2023年,东莞楼市预判是止跌,企稳,回升。

口罩问题,已经发生了180度大转弯。经过节前这段混沌期,节后就能回归正常生活。

楼市信心短期是口罩,长期是经济。只有经济发展上轨道了,大家信心才会慢慢恢复。

在年底,高层对明年总基调定性,从口罩已经转向经济建设了。

信心不是一蹴而就,年底至春节前,市场继续下跌。春节后至第二季度,市场继续悲观,筑底徘徊。第三第四季度,各项经济数据好转,楼市上涨信心大增,底部回升。

当然这个回升,只是估值修复,底部谷底回升,并不会大涨。真正大涨需要时间,积累力量。

起码要到2024年,口罩淡化,经济持续增长,购买力上升,消费意愿上升,叠加某政策事件,房地产会大幅上涨。

预判2:年底至第二季度,二手抄底期

东莞楼市,年底至春节前,市场悲观,还呈现下跌模式。低价二手笋盘,现在可以出手了。

明年春节后,市场可能会维持,但继续往下走,概率不大。不过有部分置换、急卖、抛售的人在,价格会维持底部。

明年第二季度前,会是一个底部筑牢过程,能以比较笋价格买到

明年第三四季度,二手价格回升是主流。

总体,二手市场,年底至春节前是个底部。其次是春节后至第二季度,是最后的抄底期。

预判3:东莞限购区,继续放开

年底,强二线城市,再次开启新一轮限购松绑,包括武汉、西安、厦门等城市,限购范围再次缩小。

预计2023年,除一线城市外,大多数二线城市限购全部放开,头部热门二线城市,保留小范围限购。

东莞限购范围,2023年预计会放开,万江会率先放开,首付可能会2成。

松山湖+南城东城莞城,放开概率不大。

预判4:深圳启动,东莞跟进

东莞楼市回暖,还要看深圳。

今年一线没动,明年一线要带头作用,过于严苛调控政策,会出现松动。

一线起,二线才能起。

预计深圳第一季度,会松绑部分严格调控措施,比如提高新房限价,对二手房指导价调整,限购措施放宽等。不会全部放开,只会开一个口子。

第一季度,政策利好再叠加松绑调控,筑底期。第二季度回升。第三四季度热度上升。

深圳购买力外溢,资金外溢,对东莞非限购区是利好。

预判5:土拍热度走高,国央企占主导

今年土拍,拿出了不少优质地,南城东城松山湖龙湾滨海湾新区,好地都拿出来了。

但房企积极性依然不高。

没办法楼市行情太差了,卖不动,回款太慢。现在房企现金流,都是宝贵资产,生怕自己暴雷,就完蛋了。

但2022年拿地的,便宜有的赚,行情会好起来,也会更好卖。

现在政策在给房企输血,但都到优质房企身上。明年拿地,国央企占据主导,积极性提高。

东莞市场,以后就是个国央企市场了。民企+本地房企份额一步步缩小。

预判6:新盘分化,折扣力度缩小

东莞新盘,折扣力度算比较大的。

2023年,上半年会延续优惠政策, 开发商去库存压力大,回款现金流。但下半年市场好转,加上房企现金流稳定之后,折扣力度会缩小。

这是相对的,地段好新盘,收回折扣。但郊区新盘,趁着行情好,反而会促销去货。

2023年,东莞价值新盘,就在城区+松山湖,陆续会有六七个新盘入市,折扣力度不大。

但明年限价会存在,这就是最大折扣。资金雄厚、改善客户,不用理会二手,买新盘就行。

预判7:板块继续分化,聚焦南城+松山湖

东莞楼市经历这次地产式危机后。

市场分化现象会继续强化,很多人拿着松山湖、南城暴跌说事,完全是不懂市场。在东莞市场核心区、限购区,才是真正王者,而且会有越来越强化。

东莞资金实力有限,真正能拿出钱来建设,短期必定是核心区。东莞主城区,南城CBD+黄旗南+三江六岸,短期建设重点。房产价值,中短期会陆续提升,陆续强化。

松山湖北站CBD建设,这些都是大工程,强化区域同时,强化房价。

滨海湾新区也很好,但真正建设需要10年+,看中长期。

东莞短期投资,就看南城+松山湖,现在挤掉了水分,更安全。享受城市发展、红利最核心的地方。

其他区域,真正赚大钱的资产,不超10%。

预判8:主城区新盘内卷

2023年,东莞主城区,绝对是新盘大年。2022年主城区拍卖了四宗地,中海稻花村,万科广发南,万科东城体育公园,保利龙湾地块。

加上明年还有万科星河传说,华润CBD等盘,主城区极度优质新盘,集中涌现。

明年改善、豪宅群体,总价500万+,不用看二手,直接看这几个新盘。

价格预计在5-5.5万之间,吹风6万+,都是扯淡。东莞新盘限价,明年不可能突破6万。

不过供应量剧增。除了头部的华润CBD悦府、广发南之外,预计会比较火爆。其他新盘,看定价,不一定开盘就爆抢。

竞争大,情况不乐观时,对买家会有利。

预判9:松山湖新盘,压制湖区二手

松山湖二手超5万+,今年都比较难。

明年同样如此。松山湖明年两个新盘,压制二手利器。对明年上车松山湖的人来说,华侨城是首选。其次是华润。

华润楼面价2.2万,价格会有惊喜,可能就5万。想要上车松山湖,总价400万-600万,先别考虑二手,考虑这波新房福利。

二手价格5万,新房5万,肯定考虑新盘。

松山湖盘子小,二手房稀缺,加上顶级学区,这里会是炒房重仓区。今年已挤掉了不少泡沫,明年新盘压制,能上车就上车,这是机会。

后期松山湖的房价,再涨。还会领跑东莞。

预判10:虎门大降价新盘,是个机会

滨海湾新区,虎门长安是非限购区。

但虎门新盘太多,二手存量太多,会限制楼盘上涨幅度,要找核心地段,万达商圈,地铁2号线,延长线周边楼盘。

年底至明年初,虎门大降价新盘,不乏是个好的出手时机。

长安重点关注,滨海湾新区宗地,是真正的滨海湾核心区。本月成功出让,明年投资,就看这盘。适合中长期持有。

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