文/乐居财经 曾树佳

前段时间，王成在上海看了一套二手房，他清了下手头的积蓄，感觉预算不足，决定先缓缓，以后再考虑。

不曾想，才过了几天，中介就又联系到他：“这套房子又降价了，房东很急，你抽空来看下。”王成看着中介1390万的报价，确实比较惊讶，因为这个价格，比他认知的市场价，低了200多万，入手即赚。

(相关资料图)

尽管中介不厌其烦地发来信息，讲述着楼盘保值增值的前景，但王成仍不着急做决定，他陷入了沉思。

最近二手豪宅降价的消息并不少，5月，甚至疯传天台家园有一套别墅，急降500万，还送一台宾利。

“魔都”上海的豪宅市场，确实有点魔幻。由于一二手房价倒挂，许多“投资客”，急着打新赚取差价，却忽略了背后豪宅交易市场，微妙的变化。

相比普通住宅，位于“塔尖”的豪宅，市场小众、也更具备韧性。这些年来，高净值人群一直相信，楼市复苏，豪宅先行，而楼市下跌，豪宅也能凭借稀缺性，走出独立行情，保值增值。

但眼下，豪宅的造富故事，似乎没有之前那么牢不可破了。在深度的调控期内，楼市遇冷，豪宅也受到了一些影响。

去年，北上广深四座一线城市，总价1000万元的二手房成交套数，为10504套，总套数已创近年来新低，同比2021年下降了44.42%。

在那些城市的热门区域，到处都能找到高端物业的降价案例。

冷热“虚像”

翻开6月的日历，一则《摇号暂停公告》，犹如深水炸弹，在豪宅圈里瞬间炸开。

位于上海徐汇滨江核心区域的云锦东方，楼盘交易突然被叫停。开发商称“摇号选房时间暂不确定”，只能安排退起了认购金。

云锦东方的认购门槛并不低。其中包括，要求500万元的认筹金，以及首套900万元、二套2900万元的冻资，且规定要冻资20多天……但它背后投资收益的吸引力，足以让层层认购门槛，形同虚设。

一二手倒挂的现象，再次出现。项目整体备案均价为每平方米16.49万，其中洋房均价约13.2万，而其周边二手房价格约20多万。总体算下来，买到该房后，最高总价差可高达2000多万元，可谓是“买到就是赚到”。

于是，5月中旬，云锦东方的认购现场，“结婚黄牛”“资金黄牛”“代持黄牛”等，齐齐出现。截止云锦东方三期认筹结束，项目总认购客户突破700组，认购率约667%，成为上海最难买到的楼盘之一。

但这番热闹的场景，最终被泼了一盆“冷水”。“房住不炒”的基调仍在持续，乱象的苗头一旦引发关注，就会被去除。

不过，许多人仍将这次“抢购”，当作是豪宅热度持续的缩影之一。

这确有数据支撑。据统计，前5月，上海1000万至3000万的新房，成交了6313套，同比提升了73%；3000万至5000万的新房成交数量，增幅为34%；5000万以上的增幅为6%。“飘红”现象，似乎在诉说着豪宅的坚挺。

但云锦东方的认购事件，也让一池春水泛起了涟漪。6月7日，上海公布第五批次集中入市新房，总计26个项目，其中均价10万/平方米以上的项目却无一在列，打破今年以来的官方集中推盘惯例。

蝴蝶效应正在不断显现。上海部分豪宅项目受云锦东方事件影响，正被延期入市，转入观望状态。比如绿城外滩兰庭二期，原计划在6月初入市，现已确定要到7月份才会获准销售。”

另一边，上海二手豪宅的挂牌量，正在增长；而价格，则有所下跌。

不久前，“上海二手房挂牌40万套”的说法，便在网上疯传，引发热议。尽管这项数据的可信度受到质疑，但房子挂牌数量上涨的现象，确乎存在。

在购房群里，还流传着一张豪宅的挂牌量新高图。其中列举了世茂滨江花园、仁恒滨江花园、中远两湾城、翠湖天地、融创滨江壹号院等13个项目的挂牌量，每个都写着“新高”“多年未见”等字眼。

挂牌量增加，购房者似乎有了更大的议价空间。目前上海豪宅的挂牌价和成交价的差距有所增大，普遍在5%以上，更有甚者达到了20%。

有统计称，近期，除云锦东方之外，陆家嘴壹号院、滨江凯旋门、露香园等高端住宅项目，挂牌价的降幅区间，也达到100万至500万元。而过去两年创造许多成交单价、总价纪录的翠湖天地，同样出现了降价的情况。

上海的豪宅，向来能走出独立行情，即便是近年来的疫情，也无法撼动它的交易成色，在楼市低迷的曲线中，它总是万绿丛中一点红。如今，许多购房者，正在重新审视豪宅市场中的微妙变化。

“塔尖”失色

处于金字塔尖，因保值、增值而备受追捧的豪宅，时不时会遇冷。

去年出现豪宅市场降温的情况，要数上海、深圳、杭州比较明显。

特别是2022年下半年，上海解封后，二手豪宅曾出现过2个月的上升期，市场呈亢奋状态，可到了四季度，却调转了势头，一些位于上海滨江的项目，甚至房价下行超30%。

今年，在一波“小阳春”的托举下，各座城市的豪宅，也一度开启了点状复苏的局面，只是持续的时间不长。

连被视为捡漏胜地的法拍市场中，也有豪宅经历了多次挂牌，在流拍中连番降价。

6月1日，京东法拍平台挂出了深圳恒裕滨城二期一套面积278.6平方米的法拍房，这套房源，正是上个月吸引过万关注的二拍房源。

初次拍卖时，其起拍价为1.07亿，最终流拍；二拍起拍价降至8560万元，最终在5月底又因无人竞价遭流拍。6月份第三次被拿出来拍卖，起价是6800多万，相比于首拍价，足足跌了36.4%。

深圳的豪宅市场，在过去的一年时间内，价格下跌的楼盘数量较多。

从去年五月到今年五月，深圳福田与南山区的豪宅盘涨跌幅情况，差异很大。30个挂盘量较高的楼盘中，有16个楼盘价格下滑。

其中跌幅最高的，是福田百花片区的国城花园，从30万元/平方米下跌至20万元/平方米；其次是南山区蛇口的海上花世界双玺花园三期、深圳湾的翡翠海岸下跌了14%。

而恒裕滨城二期近一年的挂牌价，则出现了11.8%的跌幅，单价从37.5万跌至33万，在深圳湾片区的豪宅中跌幅仅次于翡翠海岸。由此可见，恒裕滨城二期的法拍房多次流拍，与该项目二手价格的下跌不无关系。

在湾区，另一个城市广州，也出现了类似的情况。

核心区珠江新城的豪宅动态，是整座城市的风向标。据媒体统计，位于珠江新城中区的热门楼盘中海花城湾，5月成交平均单价为17.23万元/平方米，比2月下降了2.5万元/平方米。

而保利心语花园5月的成交均价约14.31万/平方米，比2月下降了3200元/平方米。

在熙攘的一线城市，豪宅总体的交易境况变化，最具代表性。去年，上海、北京、广州、深圳四座城市，二手房单价15万元以上的成交套数，分别为278套、187套、43套、18套，对应的跌幅为35%、36%、9%、95%。

若把时间线拉长，则更为一目了然。

2018年至2022年，四座一线城市，总价1000万元以上的二手房成交总套数，分别为11529套、13953套、22827套、18900套、10504套，直至去年，总套数已创近年来新低，同比2021年下降了44.42%。

楼市“待解”

外界向来都喜欢对豪宅的造富神话，津津乐道。

自去年以来，不少公众人物将手持的高端物业，向市场抛售。

比如，张艺谋被传出售位于无锡的一套别墅，挂牌3500万，最终以6100万成交；王祖蓝以4580万港元，卖掉了他在香港的豪宅。而不久前，也有消息称孟晚舟出售香港豪宅，十年时间内升值60%，大赚1129万港元。

一进一出，只要手握优质资产，坐等升值，时间自然会给豪宅镀金，最终在卖出去的时候，收到不菲的回报。然而，目前的市场环境，似乎已悄然改变。

网友披露了一个案例：两周前刚刚拍下上海翠湖天地二期的一套房，买家转手二手挂牌，一路从2980万元，断崖式降价到2580万元。“马上就要交余款了，火烧眉毛都不足以形容先买后卖的过山车玩法。”

可见，“买豪宅就一定会保值增值”的观念，也并非那么牢不可破。

二手豪宅遇冷，背后的原因很复杂，有的是为了换取现金，有的是想卖旧打新，利用一二手房倒挂的现象赚取差价，也有的是对楼市后续的信心不足，处于观望状态。

做豪宅的地产商，以往自称是高周转时代的清醒者，多年磨一剑，注重打磨，既有利润又有现金流，财务健康。如今，他们之中，也有部分主体，在地产寒冬中挺不住了。

前不久，京东拍卖网上，关于“北京赫华恒瑞房地产不良债权转让项目”引发关注。这一不良资产包，价值46.95亿元，底层资产为北京顶豪万柳书院75套房产。

从拍卖信息上看，这项债权实际到期日为2025年3月，距今仍有两年时间，但债权人中国信达提及，债务人曾存在逾期等违约情形。换而言之，中国信达此番拍卖债权，是为了防止债权最终无法收回，提前追讨债务。

作为共同债务人的中赫集团，存在多个被执行人信息。资料显示，这两年，中赫集团新增5条被执行人信息，被执行总金额超11亿元。

而自进入上海以来，30年只推出十余个高端住宅项目的仁恒置地，旗下红盘仁恒海上源，也陷入“质量门”风波，并被传裁员。向来“慢功精做”的仁恒处在舆论的浪尖，让人颇为意外。

豪宅是楼市最后的试金石，眼下它出现了一些遇冷的情况，虽不像外界所说的“抛售”那般严重，但也可以从侧面窥探楼市整体的成色。

过去的5月，楼市延续平淡，重点30城供应一降再降，仅为2019-2021年同期一半，成交环比下挫8%，同比增长22%，绝对量基本回落到2月水平。在去年低基数的衬托下，前5月累计成交，才有了28%的上涨幅度。

6月已经过半，但业内期待的年中回暖，仍在被轻描淡写。尤其是二手房，6月6月5日至11日，10城成交量环比下降4.61%，其中3城上涨，7城下滑；12日至18日，10城成交量环比下降3.56%，其中仅2城上涨，其余8城全部下滑。

日前，央行公布了最新一期LPR利率，1年期和5年期以上LPR均下调了10个基点。时隔9个月再次降息，正被期待能凸显成效。

（文中“王成”为化名。）