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壹
这几天，一份名为2023北京高考平均分前60名学校民间排行榜，在各种官方严防死守的包围圈里冲杀出来，席卷北京妈妈群。
海淀妈妈可能嘴都笑歪了，有20所学校进入前60，在前10中，海淀也是平分天下。也有黯然神伤的顺义妈妈。
在这份排行榜里，北京中学教育资源的分布差不多就是这样：
第一梯队：
1.海淀（20所学校）；2.西城（12所学校）；3.东城（8所学校）；4.朝阳（7所学校）；
第二梯队：
5.石景山（3所学校）；5.丰台（3所学校）；5.通州（3所学校）；5.经开区（2所学校）；
第三梯队：
6.昌平（1所学校）；6.顺义（1所学校）
东西海气势如虹，依然霸榜，石景山异军突起。亦庄学区有海淀学籍，却排在第二梯队的尾巴，让人不免质疑它的含考量。
这份榜单的各区排序，和去年广泛流传的2022北京高考平均分前48名高中基本相似，有一定的可靠性。
前60名的学校和后60名的学校，在妈妈们眼里区别很大，前者周边附近的房子叫学区房，后者叫学籍房。
很多人在拼学区房，即便它老破小。
也有一个神秘组织在疯狂转发这份榜单，他们中有卖学区新盘的开发商，也有二手房中介。
在考生分数成为禁区，不再对外官宣后，这几天可能是开发商能抓住的为数不多的时间窗口之一。
表姐曾经说过，今年将是北京学区房的最后一个大年。
这个大年所依仗的，就是2017年那次生育高峰。
遗憾的是，这一代年轻人不再热衷于结婚。
很有可能，以后孩子会越来越少，上学的孩子也会越来越少，学区房成为陈年往事。
这就给楼市带来一个命题：
在内城好地段用完学区房的那些人，会买什么样的新房。
贰
先来看发生在表叔身边的两个小案例。
案例1：
表叔的朋友A先生，家住西城区一处闹中取静的筒子楼，孩子去国外读大学了。
夫妻俩商量后，做了一个让人意外的决定：
把90m²的老房子单价15w卖掉，置换成单价9w的150m²大房子。
新房子在丽泽。
新房是精装修，不用再添钱，算账很划得来。表叔不太理解的是，:
从西城搬到丽泽，舍得吗?
A先生说：孩子长大了，这是夫妻俩给自己买的新房，舒服就好，喜欢就好。
案例2：
朋友B女士住在海淀，孩子在国外上学，他家也是置换到丽泽。
B先生的账本更划算。他说自己换完房子后，还赚了300多万，等于把原来的学区房用完卖掉，还赚出给孩子上大学的费用。
用完学区房后置换新房的A先生和B女士，不是个案。而且，A先生们和B女士们正在成为北京某些神盘的背后主力推手。
一位中介的小伙伴推测：
北京每年约有10万人，有这样的置换需求。
一定要注意他们的置换需求，其实要求不低，甚至很高，这是他们的置换G点。
比如说社区要有好的公园，商场配套要好一点。如果有剧院或是高尔夫球场，就是加分项。
不经意间，北京新房在学区房内卷后，又轮动到改善内卷。
对生活品质有追求的一群人，手握现金，正在成为北京买房主力军。
只不过，这一次他们要卷的人是：
开发商。销冠100

上周的楼盘热度榜放在明天解读。

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