7月4日，申港证券发布房地产行业研究周报。

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投资摘要：

每周一谈： 6 月百强房企销售同比再下 国企拿地占比新高

6 月百强房企权益销售累计及单月同比进一步回落。6 月中指研究院房企权益销售额及销售面积 TOP100 累计同比增速分别为-2.2%、-14.4%，较 5 月下降 8.1pct、5.2pct，单月同比增速分别为-30.2%、-33.2%，较 5 月增速下降19.9pct、15.5pct；乐观来看，单月同比增速的下滑斜率较 5 月有所放缓，4-5 月销售市场热度下台阶后，市场在逐步探寻新的平衡位置。

统计局口径销售数据波动幅度小于房企端，6 月或将小幅走弱。从两种销售数据口径间的差异来看，由于基数调整、房企间差异等因素影响，房企端销售数据波动大于统计局口径但方向性仍保持一致，预计 6 月统计局销售单月同比增速进一步下滑，但下行幅度会小于 5 月水平。

在市场普遍下行背景下，头部房企销售也出现走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 6 月权益销售额累计同比增速分别为 8.8%、-5%、-12.8%，分别较上月下降 13.9pct、4pct、8.1pct，单月同比增速分别为-33.2%、-19.4%、-42.2%，分别较上月下降 55pct、上升 11.6pct、下降 21.6pct。

除新进排行榜房企外，TOP50 房企中 24 家房企实现累计同比增速转正，较5 月减少 2 家。5 家房企累计增速达 80%，15 家增速达 30%，新进榜单 3家；增速领先的 10 家房企分别为中建东孚（+228%）、中国中铁（+100%）、保利置业（+88%）、国贸地产（+83%）、中建智地（+80%）、大华集团（+78%）、华发股份（+72%）、电建地产（+70%）、建发地产（+66%）、城建发展（+65%）。

6 月房企土拍排行榜数据中，拿地金额 TOP50 中国央企房企占比进一步提升，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为77%、1%、11%、11%，较 5 月单月同比提升 6pct，持平，减少 10pct，提升 4pct；市场乐观情绪降温，民企拿地意愿再走弱，国央企拿地占比提升。

6 月随着近期热点城市完成新一轮集中供地，头部房企拿地规模显著提升。其中 6 月单月权益拿地金额靠前分别为中海地产 294 亿、保利发展 203 亿、绿城中国 103 亿、越秀地产 75 亿、招商蛇口 73 亿、建发房产 65 亿、滨江集团 64 亿、华发股份 55 亿，较 5 月累计拿地规模提升幅度分别为，中海地产 382%、保利发展 103%、绿城中国 74%、越秀地产 67%、招商蛇口44%、建发房产 31%、滨江集团 54%、华发股份 133%。

6 月销售市场下行后，不同规模的房企均受到影响，此前表现更为亮眼的头部规模房企也出现较大幅度销售走弱，这一方面源于 3-4 月及 22 年下半年头部房企销售更佳的高基数效应，另一方面规模房企自身的货值结构仍未调换完毕影响整体去化；规模房企在土地端表现强势成为取地主力，当前房企聚焦核心城市优质地块，经过 22-23 年的调仓，未来房企销售去化压力受历史拖累的成分会减少；在大周期拐点处行业在出清，不同房企调整的节奏也不尽相同，优质房企逐步适应了新的市场特点后，销售表现也将再度回温。

数据追踪（6 月 19 日-6 月 25 日）：

新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-46pct、3pct，一线城市37pct，19pct，二线城市-51pct，-3pct，三线城市-38pct，8pct。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-21pct，累计同比 42pct。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比6pct，成交金额累计同比-8pct，土地成交溢价率为 2.4%。

城市行情环比：北京（-21pct），上海（-17pct），广州（-7pct），深圳（-19pct），南京（-20pct），杭州（43pct），武汉（-58pct）。

投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。