10月9日,国金证券发布房地产行业周报。


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行业点评

国庆前一周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。国庆周A股休市、港股地产及物业板块均有所下跌。国庆前一周(9.23-9.29)申万A股房地产板块涨跌幅为-2.8%,在各板块中位列第27;WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.2%,在各板块中位列第18。国庆周(9.30-10.6)A股休市;WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%,在各板块中位列第8。国庆前一周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.5%,国庆周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8%。

节前杭州十一批次土拍热度较高,土地市场整体仍延续低迷趋势。2023年第40周(9.25-10.1),全国300城宅地成交建面958万㎡,单周环比36%,单周同比-51%,平均溢价率5%。2023年初至今,全国300城累计宅地成交建面25939万㎡,累计同比-29%;年初至今,保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

国庆前一周新房销售环比回暖,国庆周新房成交备案有所延迟,数据尚未体现。国庆前一周(9.23-9.29)35个城市商品房成交合计511万平米,周环比+31%,周同比-34%。本周国庆周(9.30-10.6)35个城市商品房成交合计95万平米,周环比-81%,周同比-61%。

国庆前一周二手房成交同环比均下降,国庆周二手房成交备案有所延迟,数据尚未体现。国庆前一周(9.23-9.29)15个城市二手房成交合计159万平米,周环比-16%,周同比-8%。本周国庆周(9.30-10.6)15个城市二手房成交合计5万平米,周环比-97%,周同比-88%。

国庆整体销售表现平淡,不同城市分化明显。尽管8月9月以来从中央到地方的政策频出,各房企抓紧“金九银十”窗口加大营销力度,但整体来看,35个城市的日均成交面积较2022年国庆假期(10.1-10.7)及2019年国庆假期(10.1-10.7)仍分别下降17%和24%。分城市能级来看,一线整体表现强于二线,二线强于三四线。具体城市来看,上海、广州受推盘节奏等因素影响市场较为活跃;武汉、苏州、青岛等地在系列政策的支持下市场回暖。我们认为尽管8、9月份政策频出,但政策见效和信心改善仍需要等待一定的时间,目前“金九银十”成色稍显不足,市场尚未出现明显恢复,短期内更多城市仍将在供需两端继续出台支持性政策,以助力市场加快恢复。

“金九”成色不佳,百强房企销售累计同比跌幅继续扩大。2023年1-9月百强房企全口径销售46567元,累计同比-12%(较1-8月跌幅扩大2.3pct);9月单月全口径销售4419亿元,环比+17%,同比-30%。9月单月看,各梯队同比均大幅下滑,环比较8月有所增长。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-26%、-23%、-37%、-43%;前20房企中华发、建发、中海9月单月同比增速超过20%。从房企角度看,不同房企间分化延续,1000-2000亿梯队房企表现亮眼。1-9月多数房企累计同比增速减小,TOP20房企中仅华发、越秀、建发累计同比增速在30%以上。

投资建议

金九百强房企销售规模同比跌幅继续扩大,银十国庆假期销售开局表现较为平淡。市场尚未修复,不仅仍需等待前期系列政策见效,预计后续全国范围内更多城市更将出台系列支持性政策,加速市场恢复。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企,如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地,将带动一二手房市场活跃度持续提升,推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约。

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