10月17日，中银证券发布房地产行业2023年9月月报。

核心观点

新房：9月40城新房成交面积环比+6.9%，同比-38.7%，同比降幅较上月扩大9.3pct。1-9月累计同比-6.8%，跌幅较上月扩大5.2pct。9月初新政实施后，成交在各地新政密集落地中开始修复，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了部分核心一二线城市成交量，随着需求释放动能减弱，9月后两周成交动能有所下降，因此9月全月整体新房成交数据表现平淡。不过由于成交数据滞后，仍需继续观察后续数据。

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从各城市能级来看，9月一线因供应放量+新政刺激，环比增长22%，同比跌幅收窄；二、三线城市跌幅均扩大。1）一线城市9月新房成交面积环比+22.3%，同比-27.8%，同比降幅较上月收窄6.6pct；1-9月累计同比仍+1.3%。北京、上海热点恒热，上海“认房不认贷”落地+供应回升带动成交如期放量，9月新房成交面积环比+13%，北京环比+41%，广州低位回升，随着新政叠加落地，项目来访、认购稳步回升，成交环比+38%，但深圳环比-10%。不过上海、北京、广州、深圳同比仍均有不同幅度的下滑，同比分别下降31%、18%、15%、54%。2）二线城市9月新房成交面积环比+3.6%，同比-37.4%，同比降幅较上月扩大了10.6pct，1-9月累计同比-10.7%。部分城市迎来轮动复苏行情，环比上涨城市均为前期深度调整、基本面相对较好的核心二线城市，例如杭州、青岛、福州、济南、宁波等。3）三四线城市9月新房成交面积环比+1.5%，同比-51.2%，同比降幅较上月扩大了22.0pct，1-9月累计同比-5.8%。三四线城市分化明显，除金华同环比正增长，温州、佛山、江门环比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。

二手房：9月二手房成交同比降幅收窄，一线城市同环比均出现增长。9月18城二手房成交面积环比-5.1%，同比-1.8%，同比降幅较上月缩小了6.4pct，中银证券认为核心城市解绑限制性政策释放了一波购房需求。1-9月18城累计同比增速为22.3%。9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为22.7%、-7.8%、-18.4%，同比增速分别为2.8%、-8.3%、5.0%，一线城市同比增速较上月提升了19.0pct，二线城市同比跌幅较上月收窄了3.2pct，三四线城市同比增速较上月下降了9.1pct；累计同比增速分别为12.0%、27.9%、27.6%。环比来看，北京、深圳二手房成交面积环比分别增长28%和1%，同比增速分别为-2%和42%，认房不认贷落地后，促进部分积压需求的释放，在京深无房且有异地贷款记录的刚需客、卖一买一置换客，入市积极性提升。其他核心城市，例如南京温和回升，同比降幅仅2%，但多数城市新政后，二手房挂牌量虽有增长，但成交端增长效应尚未显现，9月成交继续走弱，例如苏州、杭州等城市。

库存与去化：9月整体库存与去化周期环比均上升。截至9月底12城新房住宅库存面积为1.22亿平，环比上涨1.7%，同比下降4.2%；整体去化周期为15.1个月，环比上升1.8个月，同比上涨1.6个月，由于库存扩容而成交仍偏低迷，去化周期较上月有所拉长。具体来看，9月所跟踪的所有城市去化周期环比均拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市9月平均开盘去化率为48%，较上月微增3个百分点。随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政，微观项目来访、去化已有改善征兆，但是因网签数据具有一定的延后性，尚未在成交层面完全体现；至于新政后热度能够维持多久，仍有待进一步观察。目前来看，9月市场稳步修复，各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：1）前期热点恒热的北京、上海、成都等，随着改善盘集中放量，叠加新政利好刺激，整体去化率呈现稳中有增态势；2）天津、重庆、宁波等经历了前期购买力修复，9月去化率也有低位回升趋势。

土地市场：重点城市土地出让频次明显较少，仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍，9月土地成交规模仍处低位。9月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.8亿平，环比上升46.0%，同比下降44.2%。本月全国住宅类用地平均溢价率为4.01%，环比0.1pct，同比0.4pct，同环比虽有提升，但仍为2023年以来第二低点。从累计来看，1-9月全国住宅类用地土地成交建面同比下降36.0%；成交总价同比下降32.1%；溢价率5.6%，同比下降0.2pct。

房企：1）销售：百强房企单月销售同比降幅显著收窄，但累计销售同比降幅仍扩大。百强房企9月单月实现权益销售额3006亿元，同比下降28%（前值：-41%）；1-9月累计实现权益口径销售额3.27万亿元，同比-12%（前值：-10%）。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有：华发（+42%）、越秀（+40%）、建发（+33%）、中交（+21%）、中海（+18%）、华润（+16%）、滨江（+16%）、招蛇（+13%）。2）拿地：9月百强房企拿地量与拿地强度同比下降，楼面均价环比明显提升。百强房企9月单月全口径拿地金额1373亿元，同比-23%（前值:+60%）；拿地强度从8月的45%下降至31%，同比+3pct。单月土地投资较多的有：中海（拿地金额254亿元，拿地强度92%）、建发（138亿元，99%）、万科（113亿元，33%）、滨江（105亿元，119%）。由于核心二线城市土拍集中，本月百强房企拿地楼面均价环比增长71%至16336元/平。从累计来看，1-9月百强房企全口径拿地金额同比仍有18%的下降，拿地强度同比-1.5pct至23%。Q3以来投资百强房企中央国企占比有所上升，民企数量占比下降，一定程度上也反映出土地市场仍在低位运行，城投托底现象仍存，而民企投资还在缓慢复苏。中银证券预计四季度房企投资将继续保持谨慎，拿地高度聚焦核心城市，保持国央企和城投为主、少数民企为辅的格局。3）融资：9月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行349亿元，同比-51%，环比-50%，平均发行利率3.77%，同比+0.25pct，环比+0.42pct。1-9月累计发行5682亿元，同比-19%。主流房企中9月珠江、华发、金融街发行国内债券规模较大，分别发行42、20、19亿元。今年年内国内外债券到期小高峰已过，10、11、12月国内外债券分别到期734、591、591亿元。2024年1、3、4月是未来的集中到期小高峰，到期规模分别为929、1068、911亿元。具体来看,10月以下主流房企面临债务到期压力：恒大（144亿元）、融创（53亿元）、中海（36亿元）、金地（30亿元）。

政策：9月各地政策出台频次有所加快，一线及重点二线城市需求端利好仍在持续释放。根据中指监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台政策超400条，截至9月末，已有40余省市明确发文落实首套住房“认房不认贷”政策，9月南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市优化限购政策，广州成为第一个放松近郊限购的一线城市，释放了更加积极的信号。另外，公积金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。中银证券预计未来一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，从认房不认贷后一线城市新房成交情况来看，北京、上海、广州9月日均成交套数较8月日均成交套数分别上涨48%、10%、65%，深圳下降2%。国庆假期期间上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳表现相对平稳，国庆假期（9月26日-10月6日）上海和广州较2022年国庆（10月1日-10月7日）日均成交量分别上涨170%、142%，较2021年国庆（10月1日-10月7日）日均成交量分别上涨0.2%、89%。广州分区取消限购、降低最低首付比例下限和房贷利率下限，其他政策如降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等也有望继续在一二线城市推广。除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准也存在优化空间。部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡；其余弱二线及以下城市限制性政策或将全面取消。

投资建议

整体来看，9月核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，因网签滞后等因素，预期将在后续成交数据中有所体现。预判10月，中银证券认为成交或将延续复苏态势，但各城市预期延续分化行情，主要是基于新政落地效果不一。对于一线及核心强二线城市而言，伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放，整体成交还是有望小幅回升，但弱二线和广大三四线城市的市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心仍然较弱，加之居民购买力不足，预计整体楼市还将面临较长的调整期。

现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。