中房报记者 付珊珊 上海报道

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7月4日，戴德梁行发布了2023年上海二季度市场回顾报告。报告显示，近年二季度，上海写字楼市场蓄势储能，未来可期；大宗交易市场明显回暖，需求逐步释放。

上海甲级写字楼持续供应，二季度有5个项目入市，共带来28.5万平方米的体量。其中，核心区2个，为静安核心“嘉禾中心”、长宁虹桥“虹桥联合大厦”；新兴区3个，分别为虹口北外滩“友邦金融中心”、普陀“高尚领域T3”及闵行莘庄“平金中心”。

二季度成交有所放缓，市场以续租及搬迁为主，上海甲级写字楼净吸纳量录得3.09万平方米，环同比分别下滑77.5%、59.9%。在持续供应的影响下，甲级写字楼整体空置积率攀升至18.59%，环比上扬1.28%；平均租金承压下调，二季度甲级写字楼平均租金8.05元/平方米/天，环比下滑0.8%。

从二季度行业表现来看，主流行业格局延续，金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易占比位居前列，四大行业累积成交占比达到78%。金融行业在传统商圈活跃度依然较高，续租占据半壁江山。专业服务行业在核心区较为集中，律所设计咨询行业续租成交稳定，另外灵活办公空间的新设需求较为积极。电子信息科技行业主要集中在新兴区，游戏视频娱乐以及电子商务相关的行业有一定交易。零售商贸业则集中在传统核心区内，以生活相关的消费品为主力。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，上海作为全国核心城市，外来企业占据了重要力量，目前宏观经济尽管摆脱了疫情影响，但全国层面来看，当下民营经济对后市预期信心和投资能力仍需进一步提振。我们也看到当前政府主动出击，连续重磅推出产业扶持新政，前所未有的加大海内外招商引资力度，市场也提供了更多元化及灵活的办公空间，这些积极信号都释放出未来仍值得期待。

二季度，上海大宗交易市场回暖明显，共成交27宗，录得交易额241.6亿元，相较一季度翻倍有余，同比亦上涨73%。春去夏来，上海大宗交易市场需求正在逐步释放。但剔除个别案例，以2023半年时间对照，与历史五年相比大宗交易仍处在中等水平。

其中，自用型买家以41%的占比占据市场主导，相较2022年度上涨了6个百分点，以能源、国企、消费类买家为甚，三者撑起了自用型买家半数份额的成交。

内外资占比从半年时间总结看，内资占比处在历史四年平均值80%左右水平，反映出内资在买家中的相对优势地位。

物业类型方面，办公、研发办公以超60%的占比继续稳居市场首位，但公寓类物业受到投资者追捧，首次超过商业，以超20%的占比居市场第二。

展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，近期市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，更多交易或将在下半年度发生；消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，今年下半年度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光；受甲级写字楼供应增加影响，办公类资产租赁情况承压，预计下半年度空置率将出现上升趋势，或将影响资产估值；异地政府平台、国企在上海配置大宗物业资产已成为新潮流。此外，长租公寓大宗交易频频，预计下半年度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一。

总体来说，与住宅一样，商办等市场整体需要国家宏观经济政策的进一步刺激政策出台。